인천지방법원 2024타경51989. 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 125호로, 공부상 이용상태는 제조업소이며 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 농업회사법인사랑농장주식회사이고, 2022년 12월 28일 거래가액 974,091,600원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 4,080,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
2024년 7월 15일 이후 박현아, 농업협동조합중앙회, 농협은행 주식회사, 중소기업은행, 하나카드 주식회사, 경기신용보증재단, 주식회사 국민은행, 중소벤처기업진흥공단, 서울보증보험주식회사의 가압류와 국·김포시의 압류가 연이어 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
다만 등기부가 깨끗해지는 것과 물건을 정상적으로 단독 사용·처분할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 125호·126호·127호·128호가 벽체 구분 없이 하나로 연결돼 있습니다. 본건 125호만을 기준으로 한 출입 동선, 설비, 경계, 인도 범위와 원상회복 필요성은 입찰 전에 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경51989 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 142, 비동 1층 125호 (구래동, 김포더럭스나인오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 제조업소 · 현황 공실 · 10층 건물 내 1층 125호 |
| 소유자 | 농업회사법인사랑농장주식회사 (2022.12.28. 거래가액 974,091,600원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 960,000,000원 / 79,060,000원 (7회 유찰, 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 현황상 특이사항 | 125호·126호·127호·128호가 벽체 구분 없이 하나로 연결된 상태 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위 채권은 대규모 미배당
임차인 없음. 보증금·전입·확정일자에 따른 대항력 또는 우선변제 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2022년 12월 28일 중소기업은행 근저당권이고, 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 8.24%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 960,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 79,060,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 79,060,000원입니다. 그러나 감정가 대비 비율이 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
이 물건은 공부상 제조업소이고 현황 공실이며, 125호가 126호·127호·128호와 벽체 없이 연결된 상태입니다. 7회 유찰은 낮은 최저가 자체보다 독립 사용성·원상회복·명도 범위와 매각 후 재처분 가능성을 먼저 검증해야 한다는 신호로 읽는 편이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 79,060,000원 | 8.24% | 5,770,870,883원 |
| 8회 유찰 시 | 55,342,000원 | 5.76% | 5,794,161,959원 |
| 9회 유찰 시 | 38,739,400원 | 4.04% | 5,810,465,712원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,080원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 4,080,000,000원 | 77,236,920원 |
| 3. 가압류 · 박현아 | 40,147,240원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 274,121,207원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,457,912원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 386,315,882원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 71,702,489원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경기신용보증재단 | 155,127,056원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 184,385,930원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 50,354,087원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 575,496,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 5,770,870,883원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등은 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 남서측 인근으로, 주위에는 공동주택·지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제조업소이고 현황은 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 12미터 포장도로, 북측으로 약 10미터 내외 보행자도로가 소재합니다.
- 토지 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역에 포함되며, 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 호실 사이 내부 벽체가 없는 현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 제조업소 용도와 호실 통합 상태, 7회 유찰 이력 때문에 일반 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 가능성을 전제로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 125호의 물리적 경계. 126호·127호·128호와 벽체 없이 연결된 현황에서 125호의 정확한 전유부분 경계와 출입 동선을 현장에서 대조하세요.
- 단독 사용 가능성. 전기·급배수·소방·출입구 등 주요 설비가 125호만으로 독립되는지 확인하세요.
- 인도 범위. 현황은 공실이지만 연결된 다른 호실과의 점유·관리 관계 때문에 실제 인도 범위가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 용도 확인. 건물 명칭만 보고 주거용 오피스텔로 판단하지 말고, 공부상 제조업소라는 이용상태를 기준으로 사용 가능 업종과 규제를 확인하세요.
- 공동담보 구조. 중소기업은행 근저당권은 126호·127호·128호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 본건 외 호실의 경매 진행과 매각 관계도 함께 확인하세요.
- 세금·관리비. 국과 김포시의 압류, 당해세 가능성, 공용부분 관리비와 설비 복구 비용을 원본 서류와 관리주체를 통해 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가의 8.24%라는 비율만으로 저가 매수라고 결론내리지 말고, 독립 사용과 재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 물건은 고난도”
이 사건은 권리만 보면 결론이 선명합니다. 2022년 12월 28일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 7회 유찰돼 감정가의 8.24%까지 내려온 이유를 권리에서만 찾으면 안 됩니다. 공부상 제조업소인 125호가 126호·127호·128호와 벽체 없이 연결돼 있어, 본건만의 독립 사용, 출입, 설비 분리와 인도 범위가 핵심입니다. 권리상 인수 0원은 합격이지만, 실사용성과 환금성은 현장 검증 전까지 보류가 맞습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 125호를 실제로 분리해 사용할 수 있는지에 있습니다.
