인천지방법원 2024타경51989. 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 126호로, 공부상 용도는 제조업소이며 현황은 공실입니다. 소유자는 농업회사법인사랑농장주식회사이고, 2022년 12월 28일 중소기업은행이 채권최고액 4,080,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 가압류 8건·압류 1건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 먼저 확인할 부분은 물리적 이용 상태와 환금성입니다. 매각물건명세서 비고에는 125호·126호·127호·128호가 벽체 구분 없이 하나로 연결된 상태라고 기재되어 있습니다. 이번 매각 대상은 126호이므로, 현장에서 126호의 위치와 경계, 출입 구조 및 단독 사용 가능 여부를 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경51989 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 142, 비동 1층 126호 (구래동, 김포더럭스나인오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 공부상 제조업소 · 현황 공실 · 10층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 농업회사법인사랑농장주식회사 (2022.12.28. 소유권이전, 거래가액 982,867,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 969,000,000원 / 79,801,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022년 12월 28일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 박현아·농업협동조합중앙회·농협은행·중소기업은행·하나카드·경기신용보증재단· 중소벤처기업진흥공단·서울보증보험의 가압류와 국가 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 감정가의 8.24%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
감정가 969,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 79,801,000원입니다. 감정가 대비 비율은 8.24%입니다. 다음 시나리오에서는 8회 유찰 시 55,860,700원, 9회 유찰 시 39,102,490원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 8.24% | 79,801,000원 | 5,585,757,291원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 55,860,700원 | 5,609,266,666원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 39,102,490원 | 5,625,723,228원 |
다만 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 더욱이 7회 유찰과 4개 호실 통합 상태는 감정가와 별개로 시장이 단독 호실의 이용·처분 가능성을 보수적으로 평가했을 가능성을 점검하게 하는 요소입니다. 따라서 “감정가의 8.24% = 시세보다 저렴”으로 연결해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,801,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,418원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 4,080,000,000원 | 77,964,582원 |
| 2. 가압류 · 박현아 | 40,147,240원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 274,121,207원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,457,912원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 386,315,882원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 71,702,489원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 155,127,056원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 50,354,087원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 575,496,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,663,721,873원 중 77,964,582원이 배당되고, 미배당액은 5,585,757,291원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국가 압류가 등기되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 12미터 포장도로와 북측 약 10미터 내외 보행자도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 속하고, 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부상 제조업소로 현황 공실이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없고 7회 유찰된 상태이므로, 감정가 대비 비율만으로 시장가나 매도 가능성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 125·126·127·128호가 벽체 구분 없이 연결된 상태이므로 126호의 위치, 경계, 출입 동선을 현장에서 확인하세요.
- 독립 사용 가능성. 매각 대상인 126호만을 단독으로 이용할 수 있는 구조인지 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정 당시 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당의 공동담보에는 125호·127호·128호가 포함되어 있습니다. 각 호실의 경매·소유관계를 원본으로 대조하세요.
- 용도 확인. 공부상 제조업소이므로 해당 공간에서 가능한 영업·사용 범위와 관리규약을 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 국가 압류가 등기되어 있고 배당표에는 당해세가 미반영되어 있습니다. 체납세금과 관리비를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 제조업소·업무시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 조사한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “8.24%라는 숫자보다 독립 사용성이 먼저다”
말소기준 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 구조는 분명합니다. 그러나 감정가 969,000,000원짜리 물건이 7회 유찰되어 79,801,000원까지 내려온 배경은 가격표만으로 설명할 수 없습니다.
공부상 제조업소인 125·126·127·128호가 벽체 구분 없이 연결되어 있고, 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이번 물건의 결론은 “권리는 소멸, 가격 판단은 보류”입니다. 126호의 실제 경계와 독립 사용 가능성, 점유 및 출입 상태, 제조업소 수요를 확인한 뒤에야 79,801,000원이 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
