광주지방법원 2025타경34504. 광주 동구 계림동 푸른길두산위브 209동 5층 501호, 전용면적 39.862㎡의 주거용 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 169,000,000원으로 유찰 없는 신건입니다. 등기상 2019.08.20. 화정새마을금고 근저당권이 말소기준권리로 제시됐고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 소멸한다”는 문장만으로 끝낼 수 없습니다. 첫째, 전입일이 확인되지 않은 점유자 2명이 있어 임차보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 둘째, 등기상 2019.08.21. 말소된 동광주새마을금고 근저당이 예상배당안에서는 165,834,000원을 배당받는 것으로 표시돼 있어, 등기 순위와 배당안의 대조가 반드시 필요합니다. 셋째, 최저가 자체가 최근 거래 수준을 웃돌고 최근 가격 추세도 -2.4%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34504 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 1815 푸른길두산위브 제209동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 39.862㎡ · 주거용 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 5층 · 남서향 · 계단식 |
| 소유자 | 유한회사글로벌우신 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나투자자산관리에셋대부 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 미확정
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영철 | 전부 | 20,000,000원 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤금실 | 알 수 없음 | 미상 | 2020.05.27 확정일자 미상 | 2026.01.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지원 | 주거 | 0원 기재 보완 필요 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 2026.02.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 세 사람 모두 실제 임차인 또는 점유자로 봐야 합니다. 윤금실은 전입일 2020.05.27.로 말소기준권리인 2019.08.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김영철과 최지원은 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
두산위브2차는 648세대, 사용승인일은 2018.07.26.입니다. 비교 표본은 전용 39.86㎡ 실거래 12건이며, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.86㎡ | 20 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 39.86㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 2025.12 | 39.86㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 39.86㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 39.86㎡ | 14 | 169,000,000원 |
| 2025.10 | 39.86㎡ | 11 | 166,000,000원 |
| 2025.10 | 39.86㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 39.86㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 39.86㎡ | 19 | 163,000,000원 |
| 2025.06 | 39.86㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.86㎡ | 10건 | 162,500,000원 |
| 전체 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 163,166,666원 |
최신 거래는 2026.03.의 160,000,000원, 최근 12개월 평균은 162,500,000원입니다. 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.0%로, 신건 단계에서는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 전체 평균 163,166,666원과 비교해도 최저가는 103.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 2. 동광주새마을금고 근저당 | 1,913,600,000원 | 165,834,000원 |
| 3. 화정새마을금고 근저당 | 1,412,400,000원 | 0원 |
| 4. 박영하 근저당 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 송근종 근저당 | 432,000,000원 | 0원 |
| 6. 우영래 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,378,000,000원 중 채권자 배당액은 165,834,000원, 미배당액은 6,212,166,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 특히 동광주새마을금고 근저당의 말소등기와 예상배당안이 일치하지 않으므로 배당표를 확정치로 사용해서는 안 됩니다.
회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 6,212,166,000원 | 0원 표시 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 6,245,492,800원 | 0원 표시 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 6,272,154,240원 | 0원 표시 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 입지. 광주광역시 동구 계림동 푸른길두산위브 209동에 위치하며, 주위는 학교·단독주택·근린생활시설·아파트 단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 서측과 북측 인근으로 주요 간선도로가 통과해 교통 상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 5층, 남서향 계단식이며 위생·급수·난방·소화·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,580,000원/㎡입니다.
- 단지. 두산위브2차 648세대, 사용승인일 2018.07.26.로 동일 면적 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김영철 전입세대 확인. 전입일·점유 개시일·확정일자·배당요구 여부를 확인해 20,000,000원 보증금의 인수 가능성을 판정해야 합니다.
- 최지원 보증금 확인. 보증금 0원 기재와 보완 필요 표시가 함께 있으므로 임대차계약서와 매각물건명세서 최종본을 대조해야 합니다.
- 말소 근저당 대조. 2019.08.21. 말소된 동광주새마을금고 근저당이 예상배당안에 반영된 사유를 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 순위를 다시 계산해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2023-10108-004 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행·취소·정지 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 최저가가 최근 12개월 평균의 104.0%이고 최근 추세가 -2.4%이므로, 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자 3명의 점유 범위와 인도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·공매 진행 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 권리도 ‘확인 후’
이 물건은 후순위 근저당과 압류가 많은 대신, 말소기준 이후 권리 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 위험까지 깨끗한 것은 아닙니다. 김영철과 최지원의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성이 미상이고, 김영철에게는 20,000,000원의 보증금이 확인됩니다. 예상배당안의 인수액 0원만 믿고 실질취득액을 169,000,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균 162,500,000원의 104.0%이고, 최신 거래는 160,000,000원이며 최근 가격 추세는 -2.4%입니다. 여기에 압류 8건, 공매공고, 말소 근저당과 배당안의 불일치까지 남아 있습니다. 결론은 “신건 가격 메리트 없음, 임차인·배당구조 확인 전 보류”입니다.
