광주지방법원 2025타경34504. 광주 동구 계림동 푸른길두산위브 209동 11층 1101호, 전용 39.862㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 유한회사글로벌우신이고, 신청채권자는 주식회사 하나투자자산관리에셋대부입니다. 말소기준은 2019.08.20. 화정새마을금고 근저당권으로 정리되어 있으며, 그 뒤 설정된 근저당권과 압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 사건은 단순한 “후순위 권리 전부 소멸”만 보고 끝낼 수 없습니다. 김영철은 주택 전부를 점유하고 보증금 20,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 반대로 승계 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 윤금실은 2020.05.27. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34504 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 1815 푸른길두산위브 제209동 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.862㎡ · 20층 건물 중 11층 · 남서향 · 복도식 |
| 이용상태 | 주거용 |
| 소유자 | 유한회사글로벌우신 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나투자자산관리에셋대부 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 | 두산위브2차 · 648세대 · 2018.07.26. 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 미확정
2018.10.19. 설정된 동광주새마을금고 근저당권은 2019.08.20. 해지를 원인으로 2019.08.21. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.08.20. 화정새마을금고 근저당권이며, 이 근저당권은 이후 주식회사 하나투자자산관리에셋대부로 이전됐습니다. 2020년 이후의 박영하·송근종· 우영래 근저당권과 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영철 | 전부 점유 · 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤금실 | 사용관계 알 수 없음 · 2020.05.27. 전입 · 2026.01.02. 배당요구 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김영철은 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일보다 먼저 주택 인도와 전입신고를 마쳤는지 판단할 수 없습니다. 배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 보증금 20,000,000원이 배당으로 소진되는지, 일부 또는 전부가 매수인에게 승계될지는 현 단계에서 확정할 수 없습니다. 따라서 KPI의 실질취득 169,000,000원은 확정된 인수액 0원만 반영한 금액이며, 김영철의 임대차가 대항력을 갖춘 것으로 확인되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
윤금실은 2020.05.27. 전입해 2019.08.20. 말소기준보다 늦습니다. 이에 따라 대항력은 없고 매수인에게 임대차보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계는 매각물건명세서와 임대차계약서 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고 가격도 하락 중
두산위브2차 동일면적 전용 39.86㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 163,166,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 10건 평균인 162,500,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.86㎡ | 20 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 39.86㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 2025.12 | 39.86㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 39.86㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 39.86㎡ | 14 | 169,000,000원 |
| 2025.10 | 39.86㎡ | 11 | 166,000,000원 |
| 2025.10 | 39.86㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 39.86㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 39.86㎡ | 19 | 163,000,000원 |
| 2025.06 | 39.86㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2024.07 | 39.86㎡ | 10 | 163,000,000원 |
| 2024.06 | 39.86㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.86㎡ | 10건 | 162,500,000원 |
현재 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.0%입니다. 최신 거래는 2026.03.의 160,000,000원이고, 최근 거래군은 과거 거래군보다 2.4% 하락했습니다. 전체 평균 163,166,666원만 기준으로 보더라도 최저가는 103.6% 수준입니다. 즉 신건 최저가는 최근 시세보다 저렴하지 않으며, 확인되지 않은 임차인 부담까지 더해질 수 있어 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동광주새마을금고 | 1,913,600,000원 | 165,834,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 화정새마을금고 | 1,412,400,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 박영하 | 620,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 송근종 | 432,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 우영래 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,378,000,000원 중 165,834,000원이 배당되고, 6,212,166,000원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 동광주새마을금고 근저당의 해지 말소 기록과 예상배당 순위가 충돌하므로 원본 확인이 필수입니다.
⑤ 세금 압류·공매 중첩 — 절차 확인 필요
국세와 지방세 압류는 총 7건입니다. 광산세무서장, 광주광역시 동구, 서초세무서장, 광주광역시 광산구, 북광주세무서장, 평택세무서장 명의의 압류가 이어져 있습니다. 당해세에 해당하는 조세채권은 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 6,212,166,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 6,245,492,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 6,272,154,240원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액만 늘고 신청채권자 하나투자자산관리에셋대부의 배당액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 결과는 동광주새마을금고 근저당을 선순위로 반영한 계산이므로, 2019.08.21. 말소 기록이 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인하지 않으면 신뢰하기 어렵습니다. 또한 김영철 임차인의 승계 가능성은 이 회차별 인수액 0원 계산과 별개입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 푸른길두산위브 209동 내에 위치하며, 주변은 학교·단독주택·근린생활시설·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 서측과 북측 인근에 주요 간선도로가 통과해 차량 접근성은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 11층, 남서향 복도식이며 위생·급수·난방·소화·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 규제. 정비구역·상대보호구역·제1종지구단위계획구역·전통상업보존구역 등의 저촉·접함·포함 관계가 있습니다.
- 환금성. 648세대, 2018.07.26. 준공 단지로 동일면적 거래는 확인되지만 최근 가격 흐름은 -2.4%입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 김영철 전입일 확인. 주민등록 전입세대열람, 현황조사서, 임대차계약서로 말소기준일 전 대항요건 취득 여부를 확인해야 합니다.
- 김영철 배당요구 확인. 배당요구 여부와 보증금 20,000,000원의 배당 가능액을 확인해야 실질 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 윤금실 계약관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당표와 명도관계를 점검해야 합니다.
- 말소된 근저당 재검증. 동광주새마을금고 근저당의 2019.08.21. 말소와 예상배당표의 선순위 계산이 왜 다른지 원본으로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매 2023-10108-006의 현재 진행·중지·취소·매각 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 7건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당과 말소 범위를 판단할 수 있습니다.
- 가격 상한 보수화. 최저가가 최근 12개월 평균의 104.0%이고 가격 추세가 -2.4%이므로 신건 가격에 시세 할인 효과가 없습니다.
- 매각결과 확인. 매각기일이 2026.07.08.로 기재되어 있으므로 매각 결과와 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자 2명의 점유 범위와 체납 관리비, 인도 조건을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 권리도 신건 입찰을 지지하지 않는다
이 물건은 아파트라는 용도와 648세대 단지라는 점만 보면 환금성이 극단적으로 낮은 물건은 아닙니다. 그러나 현재 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균 162,500,000원의 104.0%이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름까지 -2.4%이므로 가격 측면에서는 신건 메리트가 없습니다.
권리 측면에서도 김영철의 보증금 20,000,000원은 전입일과 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 미상입니다. 여기에 말소된 동광주새마을금고 근저당이 예상배당표에서는 선순위로 계산되는 불일치, 국세·지방세 압류 7건, 한국자산관리공사 공매공고까지 겹칩니다. 최근 시세보다 높은 가격을 지불하면서 미확정 권리와 절차 위험까지 부담하는 구조이므로, 원본 서류로 모든 불일치를 해소하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
