수원지방법원 2025타경57631. 화성시 팔탄면 구장리 대풍아트빌 102동 2층 202호로, 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이계문 명의로 소유권보존등기가 된 뒤 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁됐다가, 2019.04.30. 신탁재산 귀속을 원인으로 다시 이계문 명의로 돌아왔습니다. 같은 날 설정된 군자농업협동조합 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 평택성동신용협동조합의 근저당 2건과 군자농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하므로 등기상 채무가 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 다만 현황조사상 전입자 2명이 있고 임대차 세부조건이 확인되지 않아, 등기상 인수 위험과 별개로 점유·명도 확인은 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57631 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 구장리 741 대풍아트빌 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 단지형 다세대주택 · 5층 건물 중 2층 202호 |
| 건물 / 설비 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 · 위생·급배수·난방·승강기·가스설비 |
| 단지 | 대풍아트빌 · 16세대 · 2017.11.28. 사용승인 |
| 소유자 | 이계문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 216,439,443원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.04.30. 접수된 군자농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 698,100,000원이었고, 2021.11.11. 변경등기로 채권최고액이 452,400,000원으로 변경됐습니다. 이후 평택성동신용협동조합의 근저당 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 전입자 2명, 대항력 없음
현황조사상 보증기관의 대위·승계 신고 없이 실제 전입자 2명이 확인됩니다. 권소미나는 2021.04.23., 홍석태는 2020.07.28. 전입해 두 사람 모두 2019.04.30. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 해당 전입일을 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권소미나 | 2021.04.23. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 홍석태 | 2020.07.28. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가와 실질취득은 169,000,000원
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 169,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 169,000,000원입니다. 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니므로, 유찰되면 낙찰가와 실질취득액이 함께 낮아집니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 3,182,266,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 3,215,592,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 3,242,254,240원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 후순위 권리가 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 낙찰자의 채무가 되지는 않습니다. 군자농업협동조합의 신청채권액은 216,439,443원이며, 현재 회차 예상배당액은 165,834,000원으로 전액 변제되지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 698,100,000원 | 165,834,000원 |
| 2. 가압류 · 평택성동신용협동조합 | 730,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,348,100,000원 중 채권자 예상배당은 165,834,000원, 미배당은 3,182,266,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔탄면 행정복지센터 북동측 인근으로, 전·답·임야·단독주택·다세대주택·공공청사·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로 외벽은 화강석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 도로. 북측 약 6미터 내외 도로, 서측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 309,700원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등을 대상으로 주거용 건축물 토지에 관한 토지거래계약 허가구역으로 지정돼 있습니다.
- 환금성. 2017.11.28. 사용승인된 16세대 다세대주택입니다. 소규모 단지인 만큼 대단지 공동주택과 같은 거래 빈도를 전제로 하기보다 개별 거래사례를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 권소미나·홍석태의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 법원 기록에서 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 전입자와 실제 점유자가 같은지, 현재 누가 202호를 사용하고 있는지 확인하고 명도기간과 비용을 산정하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 군자농업협동조합 근저당의 최초 채권최고액 698,100,000원과 변경 후 452,400,000원, 신청채권액 216,439,443원을 채권계산서와 대조하세요.
- 신탁 이력 확인. 2017.12.07. 신탁과 2019.04.30. 신탁재산 귀속 및 신탁등기 말소 내용을 신탁원부 제2017-14285호와 함께 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 169,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 동일 건물과 팔탄면 일대 다세대 실거래를 대조한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 허가구역 적용 확인. 외국인 등에 해당하는 입찰자는 2026.08.25.까지의 토지거래계약 허가구역 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 관련 기록을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격과 명도는 별도다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.30. 군자농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권은 매각으로 소멸합니다. 전입자 2명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 인수 0원은 싸다는 뜻이 아닙니다. 현재 신건의 실질취득액은 169,000,000원이고, 이를 시세보다 저렴하다고 평가할 실거래 근거는 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 전입자 2명과 16세대 소규모 다세대라는 환금성 요소도 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 합격, 가격·명도 보류입니다. 입찰 여부는 실거래 대조와 현장 점유 확인 뒤 결정하는 것이 안전합니다.
