수원지방법원 2025타경57631. 화성시 팔탄면 구장리 대풍아트빌 102동 2층 202호, 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 169,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 82,810,000원입니다. 등기상 핵심은 2019.04.30 설정된 군자농업협동조합 근저당으로, 이 권리가 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 평택성동신용협동조합 근저당 2건과 2025.08.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 나타난 권소미나·홍석태의 전입일 역시 각각 2021.04.23, 2020.07.28로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57631 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 구장리 741 대풍아트빌 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 216,439,443원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.04.30 군자농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 698,100,000원이고 2021.11.11 변경등기로 채권최고액 452,400,000원이 기재돼 있습니다. 2025.04.08 설정된 평택성동신용협동조합 근저당 2건은 각각 960,000,000원이며 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2025.03.12 평택성동신용협동조합 가압류는 2025.04.11 이미 말소됐습니다.
② 현황조사 전입자 — 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권소미나 | 2021.04.23 | 미상 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 홍석태 | 2020.07.28 | 미상 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
두 전입자의 전입일은 모두 2019.04.30 말소기준권리 이후입니다. 따라서 현황조사 기준 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 보이지 않습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가 82,810,000원은 감정가 169,000,000원의 49%입니다. 다만 대풍아트빌의 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 단지명 | 대풍아트빌 |
|---|---|
| 총 세대수 | 16세대 |
| 준공일 | 2017.11.28 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰금액 | 확인 자료 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 698,100,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 2,618,100,000원 중 80,919,420원이 배당되고, 미배당액은 2,537,180,580원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔탄면 행정복지센터 북동측 인근으로, 전·답·임야·단독주택·다세대주택·공공청사·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 화강석 붙임 등, 내부는 벽지도배·타일붙임 등, 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 서측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 가축사육 제한구역, 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 규모. 대풍아트빌은 16세대이고 준공일은 2017.11.28입니다. 최근 실거래와 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 환금성은 현장 시세 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 확인. 권소미나·홍석태 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고, 팔탄면 구장리 일대 다세대 실거래와 현재 매물 호가를 직접 비교하세요.
- 공동담보 확인. 군자농업협동조합과 평택성동신용협동조합 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권 관계를 원본에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 현황조사 전입자 2명의 실제 점유 여부와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표에 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있으므로 매각기일 기준 적용 여부를 관계기관 자료로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남았다
권리관계의 큰 줄기는 단순합니다. 2019.04.30 군자농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사 전입자 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 2회 유찰로 82,810,000원까지 내려왔지만 최근 실거래나 최근 낙찰금액이 없어 현재 가격이 실제 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 16세대 규모의 다세대라는 점까지 감안하면, 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 현장 시세·실제 점유·전입자의 보증관계 확인이 입찰 판단의 중심입니다.
