82,810,000원
수원지방법원 2025타경57631. 화성시 팔탄면 구장리 대풍아트빌 102동 3층 302호로, 감정평가상 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 169,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 82,810,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이번 물건은 할인율보다 먼저 권리의 소멸 여부와 임차인의 전입 순서를 볼 필요가 있습니다. 말소기준 근저당은 2019.04.30 설정됐고, 홍석태의 전입은 2020.07.28, 권소미나의 전입은 2021.04.23으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 조사된 두 임차인 모두 경매 매수인에게 대항할 수 없는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 “인수 0원”과 “가격이 싸다”는 전혀 다른 판단입니다. 대풍아트빌은 16세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 동일 물건군의 실거래 금액으로 현재 최저가를 검증할 수 없으므로, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 가정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57631 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 구장리 741 대풍아트빌 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 단지형 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 216,439,443원 |
| 말소기준 | 2019.04.30 군자농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2019.04.30 군자농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 698,100,000원이며 2021.11.11 채권최고액 452,400,000원으로 변경등기가 있습니다. 이후 2025.04.08 평택성동신용협동조합 명의 근저당 2건이 각각 960,000,000원으로 설정됐지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.03.12 평택성동신용협동조합의 730,000,000원 가압류는 2025.04.11 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍석태 | 2020.07.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소미나 | 2021.04.23 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 다만 두 전입일 모두 말소기준인 2019.04.30보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 규모와 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 또는 최우선변제에 따른 실제 배당액 변동 가능성은 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 82,810,000원으로 감정가 169,000,000원의 49%입니다. 회차 자체만 보면 2회 유찰된 가격이지만, 동일 단지·면적의 실거래 금액으로 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 “감정가의 절반 수준이니 싸다”는 식의 가격 가점을 주지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 2,537,180,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 2,561,576,406원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 40,576,900원 | 39,446,516원 | 2,578,653,484원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 부족액이 곧바로 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 각 회차 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 가격 판단에서 중요한 문제는 오히려 82,810,000원이 실제 시장가격보다 낮은지를 확인할 실거래 근거가 없다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 2. 근저당 · 군자농업협동조합 | 698,100,000원 | 80,919,420원 |
| 3. 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 82,810,000원 가정 시 집행비용 1,890,580원을 제외한 80,919,420원이 군자농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 채권액 2,618,100,000원 중 미배당은 2,537,180,580원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 팔탄면 행정복지센터 북동측 인근으로 전·답·임야·단독주택·다세대주택·공공청사·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 도로, 서측으로 폭 약 8미터 내외 도로가 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·가스설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역이며 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 대풍아트빌은 16세대, 준공일 2017.11.28이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 홍석태·권소미나 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 최우선변제 가능성과 실제 배당 변동을 점검하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 군자농업협동조합 근저당은 최초 698,100,000원에서 2021.11.11 452,400,000원으로 변경등기가 있으므로 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 시세를 별도로 확인. 현재 최저가 82,810,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교값이 없어, 감정가 할인율 자체를 시세 차익으로 해석하면 안 됩니다.
- 명도 상태 확인. 임차인 2명이 조사된 물건이므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 실제 취득비용과 배당구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 남아 있다”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 단순합니다. 2019.04.30 군자농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 홍석태와 권소미나의 전입도 모두 말소기준보다 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 권리 자체에서 낙찰자가 떠안을 임차보증금이 확인되는 사건은 아닙니다.
하지만 현재 최저가 82,810,000원이 감정가 169,000,000원의 49%라는 이유만으로 가격 메리트까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 대풍아트빌은 16세대 다세대주택이고, 실거래 가격 비교 근거가 확인되지 않으며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 시세·환금성·임차인의 배당조건을 입찰 전에 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
