수원지방법원 2025타경57631. 화성시 팔탄면 구장리 대풍아트빌 102동 3층 302호, 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름의 기준점은 2019.04.30 설정된 군자농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당 이후 설정된 평택성동신용협동조합 근저당 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사 등에서 확인되는 사람은 권소미나, 홍석태 두 명입니다. 전입일은 각각 2021.04.23, 2020.07.28로 모두 말소기준권리인 2019.04.30보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과 기준으로 두 사람 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 관련 사항은 확인되지 않아 실제 배당표의 세부 순위·금액은 원문서 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57631 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 구장리 741 대풍아트빌 102동 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 다세대주택 이용 중 |
| 소유자 | 이계문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 216,439,443원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤의 권리는 매각으로 소멸
2017.12.07 주식회사생보부동산신탁으로 넘어갔던 신탁등기는 2019.04.30 신탁재산의 귀속으로 정리됐고, 같은 날 군자농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.03.12 평택성동신용협동조합 가압류는 2025.04.11 이미 말소됐습니다. 이후 2025.04.08 설정된 평택성동신용협동조합 근저당 2건과 2025.08.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권소미나 | 2021.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍석태 | 2020.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 조사됐으며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일은 말소기준 2019.04.30보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았다는 사실만으로 낙찰자 인수 위험이 생기는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 순위에는 변동 가능성이 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 118,300,000원으로 감정가 169,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득가는 118,300,000원으로 볼 수 있습니다.
하지만 가격 매력은 감정가 할인율이 아니라 최근 실거래와의 비교로 판단해야 합니다. 대풍아트빌은 16세대이고 2017.11.28 준공됐지만, 본건과 직접 대조할 수 있는 일치 면적의 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 측면에서는 별도 현장 시세조사가 필요한 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 698,100,000원 | 115,843,800원 |
| 2. 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 118,300,000원 가정 시 채권자 총 청구 기준 미배당액은 2,502,256,200원입니다. 이는 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 팔탄면 행정복지센터 북동측 인근. 전·답·임야·단독주택·다세대주택·공공청사·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·승강기·가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외 도로, 서측 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 공시지가 309,700원/㎡이며 토지거래계약 허가구역에 해당합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대풍아트빌은 16세대, 2017.11.28 준공입니다. 본건과 직접 비교할 일치 면적 실거래가가 확인되지 않아 매도 시 예상가격과 매수층을 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 최저가 118,300,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 인근 다세대·도시형생활주택 실거래와 실제 매물 호가를 확인해 실질취득가 118,300,000원이 시장가격 아래인지 검증해야 합니다.
- 임차인 현황 재확인. 권소미나·홍석태 모두 전입일상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 실제 점유자와 점유 범위, 현재 거주 상태를 현장에서 확인해 낙찰 후 인도 협의 비용과 기간을 계산해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 공용부분 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 토지거래 관련 규제 확인. 해당 토지는 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있으므로 입찰 전 본건 취득에 적용되는 구체적 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 현장 시세를 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명료합니다. 2019.04.30 군자농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정이 소멸하고, 실제 임차인 2명의 전입도 모두 그 이후여서 예상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 118,300,000원이 곧 실질취득가입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 여기서부터입니다. 감정가 169,000,000원 대비 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 본건과 직접 비교할 최근 실거래 근거가 없어 118,300,000원이 시세보다 저렴하다고 말할 수는 없습니다. 16세대 다세대주택이고 확인된 낙찰 실적도 없는 만큼, 권리 안전성만 보고 응찰하기보다 현장 시세와 재매각 가능 가격을 먼저 확정하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
