수원지방법원 2025타경578. 시흥시 은행동 은계레이크파크 3층 313호, 공부상 소매점으로 이용되는 근린시설입니다. 소유자 윤수환은 2023년 7월 3일 매매를 원인으로 475,081,930원에 취득했고, 같은 달 12일 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 796,800,000원이며 314호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 롯데카드·농협은행·서울보증보험·하나은행·하나캐피탈·소상공인시장진흥공단 등의 가압류와 압류가 이어졌고, 현재 매각대금 가정에서는 후순위 채권자에게 배당될 금액이 없습니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 현장에서 반드시 확인할 사항이 명확합니다. 감정 당시 313호는 내부 인테리어 공사중이었고, 각호 구분이 없는 상태이며 호별 표식도 없었다고 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 313호와 실제 점유·경계가 일치하는지 확인하지 않고 가격만 보고 접근하기에는 위험이 큰 근린시설입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층 313호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 내부 공사중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 윤수환 (2023.07.03 매매 · 거래가액 475,081,930원) |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 320,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 684,838,625원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 기준권리는 원문 재확인
2022년 10월 13일 시흥시 압류가 있었지만, 등기에는 2022년 12월 28일 해제에 따른 압류등기 말소가 이어집니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 흐름에서는 2023년 7월 12일 설정된 국민은행 근저당권이 실질적인 매각 기준권리로 기능하는 것으로 확인해야 합니다. 그 이후 가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 매수인 인수액 산정은 0원이지만, 근린시설 특성상 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 70%라고 해서 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 458,000,000원, 현재 최저매각가는 320,600,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아, 감정가 대비 30% 하락만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 320,600,000원 | 1,172,702,767원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 224,420,000원 | 1,267,536,247원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 157,094,000원 | 1,333,919,683원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차에서 매수인이 승계하는 금액은 모두 0원입니다. 즉 추가 유찰이 발생하더라도 핵심 변수는 권리승계가 아니라 해당 근린시설의 실제 가치와 현장 경계 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,288,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 796,800,000원 | 315,311,600원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,917,708원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,195,431원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,297,963원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 129,278,822원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 123,409,468원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 298,176,295원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 8,938,680원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 320,600,000원 가정 시 집행비용 5,288,400원을 제외한 315,311,600원이 국민은행에 배당되고, 후순위 채권자 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 1,172,702,767원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있을 경우 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은행고등학교 북측 인근으로, 신축 근린생활시설과 대단위 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측 약 12m, 남동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 중로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적 1,535.2㎡, 개별공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지·경보설비, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 313호 현장 특정. 각호 구분이 없고 호별 표식이 없었던 만큼, 현재 313호의 경계·출입구·점유범위를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 내부 공사 상태. 감정 당시 내부 인테리어 공사중이었습니다. 공사 완료 여부와 현재 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 임대·점유 관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 314호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교근거가 없으므로 인근 유사 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리 구조는 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 단순해 보입니다. 하지만 근린시설 경매에서 더 중요한 것은 실제 호수와 점유범위를 정확히 특정할 수 있느냐입니다. 감정 당시 내부 공사중이었고 각호 구분과 호별 표식이 없었다는 사실은 가볍게 볼 수 없습니다.
현재 최저가는 320,600,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 이 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만 현장 특정 리스크는 높고, 가격은 별도 검증이 필요한 물건. 은계레이크파크 313호의 판단 순서는 ‘얼마나 싸졌나’보다 ‘313호가 현장에서 정확히 무엇인가’를 먼저 확인하는 것입니다.
