수원지방법원 2025타경578. 시흥시 은행동 은계레이크파크 3층 314호 근린시설입니다. 공부상 이용은 소매점이고 감정 당시 내부 인테리어 공사중이었습니다. 이 물건의 가장 중요한 포인트는 단순히 “1회 유찰되어 30% 내려왔다”는 숫자가 아닙니다. 감정평가에서 각호 구분 없는 상태로 조사됐고 호별 표식도 없는 상태라고 명시되어 있기 때문입니다.

등기상 현재 소유자는 윤수환이며, 2023.07.03 매매를 원인으로 515,540,563원에 취득한 기록이 있습니다. 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 796,800,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당에는 은계레이크파크 3층 313호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 다수 가압류와 경매개시결정, 압류가 이어졌습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 말소기준 이력은 원문 확인

권리 산정상 말소기준은 2022.10.13 시흥시 압류로 표시되어 있습니다. 그런데 이 압류는 2022.12.27 해제를 원인으로 2022.12.28 압류등기말소가 기록되어 있습니다. 이후 2023.07.12 국민은행 근저당과 다수 가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

임차인에 관해서는 신고·확인된 임차인이 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 배당 계산상 인수 0원이라는 점과 별개로, 현장 점유자 및 사용관계를 확인한 뒤 명도 난도를 판단해야 합니다.

② 가격 판단 — 70% 할인은 ‘시세 70%’가 아니다

현재 최저매각가는 428,400,000원으로 감정가 612,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서는 최근 실거래를 기준으로 한 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.

유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 계산에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 유지됩니다. 즉 권리상 핵심은 후순위 채권의 미배당 자체가 아니라 실제 매수인이 떠안을 권리가 있는지인데, 현재 계산에서는 그 부분이 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 428,400,000원 가정)

총 채권액 1,538,215,671원 중 채권자 예상배당은 421,716,000원, 총 미배당은 1,116,499,671원입니다. 매각대금은 집행비용과 국민은행 배당으로 모두 소진되며 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은행고등학교 북측 인근으로, 각종 신축 근린생활시설과 대단위 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 공부상 소매점이며 기준시점 현재 내부 공사중입니다. 토지는 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용됩니다.
• 도로. 남서측 약 12m 내외, 남동측 약 8m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지, 상업용 이용, 토지면적 1,535.2㎡, 공시지가 3,399,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 8층 건물의 3층 313호 외 1개호로 조사됐고, 내부는 석고보드 마감 등 인테리어 공사중입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이고 현재 호별 구분이 불명확한 상태가 확인되어, 매수층과 재매각 가능성 판단에서 현장 확인 비중이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 314호 특정. 호별 표식이 없는 상태이므로 현장에서 314호의 실제 위치와 점유범위를 반드시 특정해야 합니다.
• 313호와의 경계. 감정평가상 각호 구분이 없고 국민은행 근저당의 공동담보에 313호가 기재되어 있으므로 두 호실의 물리적 구획과 독립 사용 가능성을 확인하세요.
• 말소기준 재확인. 2022.10.13 시흥시 압류가 말소기준으로 산정되어 있으나 2022.12.28 해제·말소 이력이 있으므로 등기 원문과 매각물건명세서를 맞춰보세요.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·영업자·공사 주체를 확인해야 명도 난도를 판단할 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 612,000,000원의 70%까지 내려왔다는 것만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 주변 유사 근린시설 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
• 배당 구조. 현재 시나리오에서 채권자 총 미배당이 1,116,499,671원에 달하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 미배당과 인수는 구분해서 판단해야 합니다.
• 공사 상태. 내부 인테리어 공사중 상태이므로 현재 공사 진척, 원상회복 또는 추가 공사 필요 여부, 실제 사용 가능 상태를 확인하세요.

맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 “무엇을 사는지”가 먼저다

이 물건은 현재 최저가 428,400,000원, 감정가 대비 70%까지 내려와 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이라 권리상 실질취득은 428,400,000원으로 정리됩니다. 하지만 이 숫자만 보고 가격 매력을 부여하기에는 결정적인 확인 과제가 남습니다.

감정 당시 이 물건은 내부 공사중이면서 각호 구분이 없고 호별 표식도 없는 상태였습니다. 더구나 국민은행 근저당에는 313호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 유찰됐나”보다 314호의 물리적 경계와 독립성, 실제 점유·이용상태를 명확히 확인할 수 있는가입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 현장 특정과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.