수원지방법원 2025타경697. 시흥시 정왕동 ‘마린프라자2’ 3층 301호의 근린생활시설입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 등기 흐름의 중심은 2024년 7월 18일 여주농업협동조합 근저당권이며, 이것이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 260,000,000원이었고 2024년 7월 26일 390,000,000원으로 변경됐습니다. 그 이후의 중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 케이비캐피탈 가압류, 원주시 압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인은 확인되지 않아 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리분석을 ‘완전히 단순하다’고만 보기에는 별도의 체크포인트가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음”이라고 기재되어 있으므로, 이 부분은 입찰 전에 매각물건명세서와 토지 등기 원문을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경697 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2703-13 마린프라자2 3층 301호 · 도로명 경기도 시흥시 거북섬1길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(공실) · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 이동석 · 2024.07.18 소유권이전 · 거래가액 293,301,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 315,455,201원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.18 여주농업협동조합 근저당권 · 최초 채권최고액 260,000,000원 |
| 근저당 변경 | 2024.07.26 채권최고액 390,000,000원으로 변경 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 별도등기 확인
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2024.07.18 여주농업협동조합 근저당권이고, 이후 존속하는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 삼성카드 가압류는 2025.03.10 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘저가’라 할 수 없다
현재 최저매각가는 206,500,000원으로 감정가 295,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려왔지만, 현재 거래시장을 비교할 수 있는 동일·유사 물건 실거래 자료가 없어 최저가가 현재 시세보다 낮은지 여부는 확인되지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2023.12.27 등기 거래가액 | 293,301,000원 | 주식회사신화에스티 취득 |
| 2024.07.18 등기 거래가액 | 293,301,000원 | 이동석 취득 |
| 감정가 | 295,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저매각가 | 206,500,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
등기상 2023년과 2024년 거래가액은 모두 293,301,000원이지만, 이를 현재 시세로 그대로 볼 수는 없습니다. 특히 본건은 공실 상가이므로 주거용처럼 단순한 평형 비교가 어렵고, 상권·공실기간·임대료·관리비·전용면적별 수익성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 206,500,000원은 감정가 대비 할인율일 뿐, 현재 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,691,000원 |
| 1. 근저당 · 여주농업협동조합 | 260,000,000원 | 202,809,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 31,546,891원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 93,942,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 385,489,401원 중 예상 배당액은 202,809,000원, 미배당은 182,680,401원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 ‘거북섬’ 북서측 직선거리 약 500m 지점. 인근은 상업용 부동산, 업무용 부동산과 나지가 혼재하는 일반상업지역 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 12분 거리에 시화I.C 진출입로가 있습니다.
- 현황. 감정평가상 근린생활시설로서 현재 공실입니다. 공실 상태에서는 실사용자나 임차수요가 확보되는지 여부가 환금성과 수익성의 핵심입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호. 공용위생·급배수·엘리베이터·화재경보· 지하주차설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 20m 포장도로, 동측·남측 약 15m 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,067,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서 비고의 ‘대지권 목적 토지 갑구1-1 금지사항 등기’가 무엇인지, 매각 후 어떤 상태로 정리되는지 원문으로 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2024.07.18 최초 채권최고액 260,000,000원에서 2024.07.26 390,000,000원으로 변경된 내용을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 마린프라자2 제3층 제302호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 공실 수익성 검증. 주변 근린시설의 실제 임대료·공실기간·관리비 수준을 확인해 현재 최저가 206,500,000원에서 기대수익률이 성립하는지 별도로 계산하세요.
- 가격 비교. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 최신 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구종기 이후 최종 권리관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 가격과 별도등기다
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 0명, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원이고, 말소기준 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 본건은 공실 근린생활시설입니다. 현재 최저가 206,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 최신 실거래 비교 없이 가격 가점을 주기 어렵고, 매각물건명세서에 적힌 대지권 목적 토지 별도등기도 확인해야 합니다. 정리하면 임차인 인수 위험은 낮지만, 가격 검증과 토지 별도등기 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
