수원지방법원 2025타경697. 시흥시 정왕동 마린프라자2 3층 302호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 현재 소유자는 이동석이며 2024.07.18 거래가액 293,301,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 여주농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 뒤 중소기업은행·케이비캐피탈의 가압류, 원주시·국의 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 현재 산정상 0원입니다. 하지만 채권자들이 돈을 전부 받는다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가 206,500,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,691,000원을 제외한 202,809,000원이 여주농업협동조합에 배당되고, 전체 채권 기준 182,680,401원의 미배당이 남습니다. 이 부족액은 채권자 측 문제이며, 제시된 권리관계상 낙찰자의 인수액으로 전환되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경697 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2703-13 마린프라자2 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 이동석 · 2024.07.18 소유권이전 · 거래가액 293,301,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여주농업협동조합 / 315,455,201원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임대관계 | 감정요항표상 미상 · 이용상태는 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.07.18 여주농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당은 마린프라자2 제3층 제301호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후의 중소기업은행 가압류 31,546,891원, 케이비캐피탈주식회사 가압류 93,942,510원, 원주시 압류, 국 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 295,000,000원, 현재 최저매각가는 206,500,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 구간입니다. 다음 회차 시나리오는 144,550,000원, 그다음은 101,185,000원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 206,500,000원 | 202,809,000원 | 182,680,401원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 243,763,101원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 286,520,991원 | 0원 |
여기서 주의할 점은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 현재 시세를 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로 206,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 더구나 감정평가상 현재 공실인 근린생활시설이어서 주거용 물건보다 임대수익과 재매각 가능성 확인이 가격 판단에서 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 1. 근저당 · 여주농업협동조합 | 260,000,000원 | 202,809,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 31,546,891원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 93,942,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 385,489,401원, 배당액은 202,809,000원, 미배당은 182,680,401원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 거북섬 북서측 직선거리 약 500미터 지점에 위치하며, 인근은 상업용 부동산·업무용 부동산·나지 등으로 이루어진 일반상업지역 내 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 12분 정도 거리에 시화I.C 진출입로가 위치합니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 임대 가능 조건과 예상 임대료 확인이 필요합니다.
- 도로·토지. 서측 약 20m 포장도로, 동측 및 남측 약 15m 보행자도로에 접합니다. 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,067,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공용위생·급배수·엘리베이터·화재경보·지하주차 설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지의 갑구1-1 금지사항 등기가 실제 낙찰자에게 어떤 영향을 주는지 매각물건명세서와 토지 등기 원문을 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2024.07.26 채권최고액 390,000,000원 변경등기와 예상배당의 260,000,000원 기준이 서로 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 공실 수익성. 현재 공실인 근린생활시설이므로 임대 가능 업종·예상 임대조건·공실 지속 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 감정가 할인 착시. 현재 206,500,000원은 감정가 295,000,000원의 70% 구간이지만 현재 시장 실거래 비교 없이 ‘저렴하다’고 단정하지 마십시오.
- 공동담보 확인. 여주농업협동조합 근저당은 제3층 제301호와 공동담보로 기재되어 있어 실제 채권 회수관계는 관련 등기와 배당표를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건은 말소기준 이후의 가압류와 압류가 모두 소멸하고, 제시된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 현재 물건은 공실 근린생활시설이고, 대지권의 목적인 토지에는 별도등기가 있으며, 현재 시세를 바로 비교할 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 295,000,000원에서 한 번 유찰되어 206,500,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 별도등기 확인과 공실 상가의 수익·환금성 검증이 먼저인 물건입니다.
