광주지방법원 2024타경86605. 힐스테이트각화 115동 지하 1층 101호로, 감정평가상 근린상가(공실)로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 986,000,000원이지만 8회 유찰을 거쳐 최저매각가는 144,747,000원까지 내려왔습니다. 비율로는 감정가의 약 14.68%입니다. 그러나 이 낙폭만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 제공된 단지 실거래는 대상 면적 153.999㎡와 매칭되지 않고, 최근 거래 면적도 24.13㎡·59.98㎡·59.99㎡·79.92㎡·84.94㎡ 등으로 섞여 있어 이 지하 근린상가의 직접 비교사례가 아닙니다.
권리는 비교적 단순합니다. 현재 소유자는 주식회사씨원이고, 2020.05.21. 설정된 광주문화신용협동조합의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 국 압류, 서울보증보험주식회사·정다운새마을금고·주택도시보증공사의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경86605 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 군왕로 295, 115동 지1층101호 (각화동,힐스테이트각화) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린상가(공실) |
| 대상면적 | 153.999㎡ |
| 소유자 | 주식회사씨원 |
| 감정가 / 최저가 | 986,000,000원 / 144,747,000원 |
| 유찰 | 8회 |
| 신청채권 청구액 | 1,438,169,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2018.08.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.05.21. 광주문화신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 각화지역주택조합의 신탁 소유권보존과 2019.12.23. 북구(광주광역시) 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 주식회사씨원은 2020.05.21. 소유권을 이전받았고, 같은 날 근저당이 설정됐습니다. 이후 등기된 국·국민건강보험공단의 압류와 서울보증보험주식회사·정다운새마을금고·주택도시보증공사의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유 — 전입은 말소기준 이후
| 임차 관련 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 탑빌드인코리아, 김회영 | 2021.06.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 임차 관련 점유자 1건이 확인되지만 전입일은 2021.06.14.로, 말소기준 2020.05.21.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 현재 시뮬레이션에서 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 14.68%라도 ‘시세 대비 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 144,747,000원으로 감정가 986,000,000원의 14.68%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 가격의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 현재 근린상가의 실제 거래가치입니다. 제공된 힐스테이트각화 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 301,299,166원, 최신 거래는 2026.04. 312,000,000원입니다. 하지만 대상은 지하 1층 153.999㎡ 근린상가이고, 해당 실거래는 면적이 일치하지 않으며 주거 거래가 섞인 표본이므로 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 312,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 23 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 79.92㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 298,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 24 | 420,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 2 | 399,000,000원 |
| 2026.02 | 24.13㎡ | 9 | 55,200,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 24.13㎡ | 10 | 57,890,000원 |
| 2026.01 | 24.13㎡ | 4 | 68,500,000원 |
| 2025.12 | 79.92㎡ | 20 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 301,299,166원 |
④ 예상배당표 (매각가 144,747,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,826,458원 |
| 2. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 141,920,542원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 3,438,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정다운새마을금고 | 429,943,420원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 712,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,826,458원을 제외한 141,920,542원이 광주문화신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 확인 채권액 6,500,543,420원 중 141,920,542원만 배당돼 미배당은 6,358,622,878원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 144,747,000원 | 141,920,542원 | 6,358,622,878원 | 0원 |
| 9회 유찰 가정 | 115,797,600원 | 113,376,434원 | 6,387,166,986원 | 0원 |
| 10회 유찰 가정 | 92,638,080원 | 90,570,595원 | 6,409,972,825원 | 0원 |
추가 유찰 시에도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 별도의 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다. 현재 기준 실질취득액은 최저가 144,747,000원 + 인수 0원 = 144,747,000원입니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 근린상가의 시장가치·환금성이 좋아지는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상 호실은 지하 1층 근린상가이며 감정평가 당시 공실로 이용 중입니다.
- 주위환경. 휴먼파크 서희스타힐스아파트 남서측 인근으로, 근린상가와 아파트단지가 소재하는 성숙된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선, 북동측 왕복 6차선 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층 규모이고 2018.08.17. 사용승인됐습니다.
- 설비. 기본 전기·위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 이 물건은 8회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 5.7회입니다. 가격 할인율보다 실제 상가 수요와 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권리. 2020.05.21. 광주문화신용협동조합 근저당을 말소기준으로 잡고 이후 압류·가압류의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조합니다.
- 점유. 현황조사상 전입은 2021.06.14.로 후순위이지만, 감정평가서의 2024.12.2. 공실 기재 이후 현재 점유상태는 다시 확인합니다.
- 가격. 최저가가 감정가의 14.68%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 않습니다. 제공된 단지 실거래는 대상 근린상가와 면적·용도가 맞지 않습니다.
- 환금성. 8회 유찰은 단지 평균 5.7회를 웃돕니다. 낙찰가보다 재매각·임대 수요 확인이 우선입니다.
- 배당. 현재 가정에서는 근저당권자도 전액 배당받지 못하고 후순위 채권은 0원 배당입니다. 이 미배당 자체는 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하고, 현황조사상 점유자의 전입도 후순위라 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가의 14.68%까지 내려온 수치만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 물건은 지하 1층 근린상가이고 이미 8회 유찰됐습니다. 제공된 최근 실거래 평균 301,299,166원이나 최신 거래 312,000,000원은 대상 호실과 면적이 맞지 않는 주거 거래이므로 근린상가 시세의 근거로 쓰기 어렵습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격 판단은 보류, 환금성은 경계입니다.
