광주지방법원 2024타경86605. 힐스테이트각화 115동 지1층 102호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨원이고, 말소기준권리는 2020.05.21. 설정된 광주문화신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이며 공동담보목록 제2020-651호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 국 압류, 서울보증보험주식회사·정다운새마을금고·주택도시보증공사의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정이 이어졌으나 모두 말소기준권리 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심은 비교적 선명합니다. 현황조사에는 주식회사 탑빌드인코리아, 김회영의 2021.06.14. 전입신고가 확인되지만, 이는 말소기준권리인 2020.05.21.보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당상 세부 순위는 원문 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가서 비고에는 2024.12.2. 기준 공실상태로 기재돼 있어, 현황조사의 전입 기록과 실제 점유상태는 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경86605 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 군왕로 295, 115동 지1층102호 (각화동, 힐스테이트각화) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가서 비고상 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사씨원 |
| 감정가 / 최저가 | 912,000,000원 / 107,108,000원 (9회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,438,169,883원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기부에는 과거 각화지역주택조합 명의의 신탁과 압류가 있었으나 해당 등기는 이미 말소됐고, 2020.05.21. 주식회사씨원 앞으로 소유권이전된 뒤 같은 날 광주문화신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 국 압류, 서울보증보험주식회사 3,438,600,000원 가압류, 정다운새마을금고 429,943,420원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 712,000,000원 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 조사된 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 탑빌드인코리아, 김회영 | 2021.06.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
③ 가격 비교 — 35.5%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
단지 실거래 자료에는 최근 12건 평균 301,299,166원, 최신 거래 312,000,000원, 최저 55,200,000원, 최고 430,000,000원이 잡혀 있습니다. 현재 최저가 107,108,000원은 이 최근 평균의 35.5%로 계산돼 있습니다.
하지만 이 비율을 곧바로 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다. 실거래 표본은 24.13㎡·59.98㎡·59.99㎡·79.92㎡·84.94㎡ 등 아파트 주거용 거래이고, 비교 대상으로 설정된 면적은 130.94㎡이지만 면적 매칭 결과도 불일치입니다. 이 경매 물건은 지하층 근린시설이므로 용도·면적·층 조건이 다릅니다. 따라서 최저가가 주거용 평균의 35.5%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 312,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 23 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 79.92㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 298,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 24 | 420,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 2 | 399,000,000원 |
| 2026.02 | 24.13㎡ | 9 | 55,200,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 24.13㎡ | 10 | 57,890,000원 |
| 2026.01 | 24.13㎡ | 4 | 68,500,000원 |
| 2025.12 | 79.92㎡ | 20 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 301,299,166원 |
④ 예상배당표 (매각가 107,108,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,512원 |
| 2. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 104,808,488원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 3,438,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정다운새마을금고 | 429,943,420원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 712,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 6,500,543,420원 중 104,808,488원이 배당되고, 미배당액은 6,395,734,932원입니다. 신청채권자 청구액 1,438,169,883원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 각화동 휴먼파크 서희스타힐스아파트 남서측 인근이며, 근린상가와 아파트단지가 소재하는 성숙된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다.
- 건물. 평가 대상 건물군은 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상16층으로, 2018.08.17. 사용승인됐습니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선, 북동측 왕복 6차선 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 평탄한 사다리형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 공실 리스크. 감정평가서 비고에는 2024.12.2. 기준 공실상태로 기재돼 있습니다. 근린시설은 주거용보다 임차수요와 임대료가 환금성에 직접 영향을 주므로 실제 상권 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황조사의 전입 기록과 감정평가서의 공실 기재가 함께 존재합니다. 현장 점유·영업 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 조사된 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 동일 용도 시세 확보. 아파트 실거래 평균 301,299,166원과 35.5% 비율은 이 지하 근린시설의 직접 시세가 아닙니다. 동일 단지 또는 인근의 지하 근린상가 거래·임대 사례가 필요합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 현재 유찰 횟수 9회는 단지 경매 평균 6.1회보다 많습니다. 공실·상권·접근성·관리비·상가 수요를 직접 확인하세요.
- 채권 미배당과 인수는 구분. 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생하더라도 그것이 곧 매수인 인수로 이어지는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “11.74% 할인”보다 중요한 것은 실제 상가가치
이 물건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2020.05.21. 광주문화신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 912,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 107,108,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 동일 용도·면적 실거래가 확보되지 않았습니다. 단지 아파트 실거래와 비교한 35.5%라는 숫자는 용도와 면적이 맞지 않아 가격 가점 근거로 쓰기 어렵습니다. 더구나 감정평가서에는 공실상태가 기재돼 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 동일 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 확인한 뒤에야 현재 107,108,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
