광주지방법원 2024타경86605. 힐스테이트각화 115동 지1층 102호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사씨원이며, 2020.05.21 광주문화신용협동조합의 근저당권이 설정돼 있습니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 국의 압류, 서울보증보험주식회사·정다운새마을금고·주택도시보증공사의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
조사된 점유기록은 주식회사 탑빌드인코리아, 김회영 1건입니다. 전입일은 2021.06.14로 말소기준인 2020.05.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됐습니다. 한편 2024.12.2 감정평가서에는 공실상태로 기재돼 있어 현재의 실사용·점유 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경86605 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 군왕로 295, 115동 지1층102호 (각화동,힐스테이트각화) |
| 용도 / 상태 | 근린시설 · 감정평가서상 공실 |
| 대상면적 | 130.94㎡ |
| 소유자 | 주식회사씨원 |
| 감정가 / 최저가 | 912,000,000원 / 133,884,000원 |
| 유찰 | 8회 · 현재 최저가 감정가의 14.68% |
| 청구액 | 1,438,169,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2020.05.21 광주문화신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.09.10 신탁과 2019.12.23 압류는 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 예상배당에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산돼 있어, 등기권리의 인수 위험 자체는 낮습니다.
② 점유·임차 — 전입은 있지만 대항력은 없다
| 조사된 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 탑빌드인코리아, 김회영 | 2021.06.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 비교 — 44.4%를 그대로 할인율로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 133,884,000원으로 감정가 912,000,000원의 14.68%입니다. 숫자만 보면 매우 큰 하락이지만, 가격 판단에는 중요한 제한이 있습니다. 제공된 힐스테이트각화 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 301,299,166원이고, 최저가가 그 평균의 44.4%로 계산돼 있으나 대상면적은 130.94㎡이고 실거래 표본 면적은 24.13㎡~84.94㎡여서 면적 일치가 되지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 312,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 23 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 79.92㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 298,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 24 | 420,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 2 | 399,000,000원 |
| 2026.02 | 24.13㎡ | 9 | 55,200,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 24.13㎡ | 10 | 57,890,000원 |
| 2026.01 | 24.13㎡ | 4 | 68,500,000원 |
| 2025.12 | 79.92㎡ | 20 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 301,299,166원 |
최신 거래는 2026.04의 312,000,000원이지만 면적은 59.98㎡입니다. 최고 거래 430,000,000원은 84.94㎡, 최저 거래 55,200,000원은 24.13㎡입니다. 따라서 현재 최저가 133,884,000원이 최근 12개월 평균의 44.4%라는 숫자는 동일 면적·동일 용도의 직접 시세 할인율로 사용할 수 없습니다. 특히 대상은 근린시설이고 감정평가서상 공실인 만큼, 단지 주거 실거래만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,884,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,674,376원 |
| 2. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 131,209,624원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 3,438,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정다운새마을금고 | 429,943,420원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 712,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 6,500,543,420원 중 예상배당은 131,209,624원이며, 미배당은 6,369,333,796원입니다. 집행비용 2,674,376원을 제외한 매각대금이 광주문화신용협동조합 근저당에 배당되고 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 133,884,000원 | 131,209,624원 | 6,369,333,796원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 107,107,200원 | 104,807,699원 | 6,395,735,721원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 85,685,760원 | 83,743,416원 | 6,416,800,004원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 늘어나지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 즉 추가 유찰은 권리 인수 구조를 바꾸는 문제가 아니라 매각가격과 시장성의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 각화동 휴먼파크 서희스타힐스아파트 남서측 인근이며, 근린상가와 아파트단지가 소재하는 성숙된 주택지대입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 중 기호(1),(3),(4)는 근린상가 공실, 기호(2)는 사무실로 이용 중으로 조사됐고, 본건 관련 비고에는 2024.12.2 감정평가서 기준 공실상태가 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 지하2층·지상16층 건물이며 2018.08.17 사용승인됐습니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선, 북동측 왕복 6차선 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 경매 이력. 현재 8회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.7회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 단순 비교 금지. 최근 12개월 평균 301,299,166원과 현재 최저가의 44.4% 비율은 대상면적 130.94㎡와 실거래 면적이 일치하지 않아 직접 할인율로 사용할 수 없습니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 8회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인폭보다 반복 유찰의 원인을 우선 확인해야 합니다.
- 공실·점유 재확인. 2024.12.2 감정평가서는 공실로 기재하지만 현황조사에는 주식회사 탑빌드인코리아, 김회영의 기록이 있습니다.
- 임차 자료 확인. 조사된 점유기록의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 다만 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당이 6,369,333,796원으로 크더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 매수인 부담으로 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — “14.68%까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 할 수 없다”
권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2020.05.21 광주문화신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입도 2021.06.14로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 912,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 133,884,000원까지 내려왔지만, 단지 실거래 표본은 대상면적 130.94㎡와 맞지 않아 최근 12개월 평균 301,299,166원이나 44.4%라는 수치만으로 저평가를 주장하기 어렵습니다. 게다가 감정평가서상 공실인 근린시설입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 반복 유찰 자체를 할인 매력으로 해석하기보다, 실제 근린시설 시장성과 공실 상태를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
