인천지방법원 2025타경513281. 등기부상 현재 소유자는 조현행으로, 2024.01.31. 소유권을 이전받았고 거래가액은 482,000,000원입니다. 같은 날 설정된 파주농업협동조합의 채권최고액 744,000,000원 근저당이 이 경매의 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 주식회사 케이뱅크 가압류, 남동구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리에서 특히 구분해야 할 것은 채권자의 미배당과 매수인의 인수입니다. 현재 최저가 220,010,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 채권총액 대비 576,297,657원이 미배당으로 남지만, 이 금액이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 주어진 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513281 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 665 서창먹거리타운 1동 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 기호(1) 1층 103호 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 지상5층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 조현행 · 2024.01.31. 소유권이전 · 거래가액 482,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 220,010,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주농업협동조합 / 658,080,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
2024.01.31. 설정된 파주농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 삼성카드 주식회사 가압류, 파주농업협동조합의 임의경매개시결정, 주식회사 케이뱅크 가압류, 남동구 압류는 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행 근저당과 여러 신탁등기는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 확인 — 103호와 104호를 구분
현황조사에는 김순종이 기재되어 있으나 점유 부분은 104호이고, 본건은 103호입니다. 감정평가에서도 기호(1) 103호는 근린생활시설 공실, 기호(2) 104호는 근린생활시설(해동부동산)로 구분되어 있습니다. 따라서 아래 임차 조사 내용은 본건 103호와 호수를 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순종 | 104호 | 2024.11.12 | 50,000,000원 | 없음 말소기준 2024.01.31. 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 판정은 보류
감정가는 449,000,000원, 현재 최저매각가는 220,010,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 154,007,000원, 4회 유찰 시 107,804,900원으로 계산되어 있습니다.
다만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 220,010,000원이 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다, 공실 근린생활시설이라는 이용상태와 실제 임대·매매 가능 가격을 별도로 대조하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,140원 |
| 2. 근저당 · 파주농업협동조합 | 744,000,000원 | 216,129,860원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,236,053원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 42,191,464원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 792,427,517원 중 채권자 배당액은 216,129,860원, 미배당액은 576,297,657원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 서창동 소재 만월중학교 남서측 인근, 서창먹거리타운 1동 내에 위치하며 상업용부동산과 주거용부동산이 혼재하는 간선도로 후면 지역입니다.
- 이용상태. 본건 기호(1) 103호는 근린생활시설 공실, 기호(2) 104호는 근린생활시설(해동부동산)로 이용 중입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 직선거리 약2km 지점에 신천I.C 진출입로가 위치합니다.
- 도로. 남동측 폭8미터, 서남측·북서측 각각 폭10미터, 동북측 폭12미터 정도 포장도로에 4면이 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,832.4㎡, 지목 주차장, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,129,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 관련 제한과 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호·104호 구분. 현황조사 임차인 김순종의 점유 부분은 104호입니다. 본건 103호와 혼동하지 말고 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 103호는 근린생활시설 공실입니다. 매각기일 전 실제 사용·점유 상태가 달라졌는지 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%지만 비교 실거래 자료가 없으므로, 감정가 할인율만 보고 ‘저가 낙찰’로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 공동담보 확인. 파주농업협동조합 근저당 내용에는 서창먹거리타운 1동 1층 104호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 배당과 인수 분리. 채권 미배당액은 크지만 주어진 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·토지거래계약에관한허가구역 등 기재된 제한사항을 실제 취득·이용 목적과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.01.31. 파주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 쪽은 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 이유만으로 결론을 내리면 안 됩니다. 이미 2회 유찰되어 최저가가 220,010,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인폭을 확인할 수 없습니다. 더구나 감정평가상 본건 103호는 근린생활시설 공실입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 실제 가격·점유·활용 가능성 검증이 더 중요한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
