인천지방법원 2025타경513281. 서창먹거리타운 1동 1층 104호입니다. 감정평가상 104호는 근린생활시설(해동부동산)로 이용 중이고, 등기부상 소유자는 조현행입니다. 조현행은 2024.01.31. 소유권을 이전받았고 거래가액은 546,000,000원입니다. 같은 날 파주농업협동조합이 채권최고액 744,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 248,920,000원으로 감정가 508,000,000원의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 절반 이하니까 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 상가성 근린생활시설은 실제 임대료·공실 여부·상권·수익률에 따라 가치 편차가 크므로, 이번 사건에서 확인되는 것은 ‘가격 할인 폭’이지 ‘시장가 대비 저평가’가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513281 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 665 서창먹거리타운 1동 1층104호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 1층 104호 근린생활시설(해동부동산) |
| 소유자 | 조현행 (2024.01.31. 소유권이전 · 거래가액 546,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 508,000,000원 / 248,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주농업협동조합 / 658,080,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권 이전과 동시에 설정된 2024.01.31. 파주농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.09.16. 롯데카드 가압류 12,819,515원, 2025.10.21. 임의경매개시결정, 2025.12.03. 케이뱅크 가압류 42,191,464원은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행 근저당과 신탁등기들도 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순종 | 104호 · 주거 | 2024.11.12 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김순종의 전입신고일 2024.11.12.은 말소기준인 2024.01.31.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 50,000,000원이나 대항력이 없으므로 이 보증금 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
③ 배당 구조 — 채권 부족은 크지만 매수인 승계는 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,284,880원 |
| 2. 근저당 · 파주농업협동조합 | 744,000,000원 | 244,635,120원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,819,515원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 42,191,464원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 248,920,000원 가정. 채권총액 799,010,979원 중 채권자 예상배당은 244,635,120원, 미배당은 554,375,859원입니다. 이 미배당은 채권자의 미회수분이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 서창동 만월중학교 남서측 인근 서창먹거리타운 내에 위치하며, 주변은 상업용부동산과 주거용부동산이 혼재하는 간선도로 후면 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 직선거리 약 2km 지점에 신천I.C 진출입로가 위치합니다.
- 이용. 1층 104호는 감정평가상 근린생활시설(해동부동산)로 이용 중입니다. 건물에는 공용위생·급배수·엘리베이터·화재경보 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 대체로 평지이며 근린생활시설 및 자동차관련시설 건부지로 이용 중입니다. 남동측 약 8m, 서남·북서측 약 10m, 동북측 약 12m 포장도로에 4면이 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·서창2공공주택 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 지목은 주차장, 공시지가는 1,129,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 감정가로 대체하지 말 것. 실거래 자료가 없으므로 최저가 248,920,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 임대수익 확인. 근린생활시설은 실제 보증금·임대료·관리비·공실기간이 수익성과 환금성을 좌우합니다. 현 임대차 조건과 영업·점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 조사상 104호 주거 사용과 감정평가상 해동부동산 이용이 함께 나타나므로 현장 점유자와 실제 사용 상태를 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 채권 미배당 554,375,859원이 발생하지만 이는 채권자 측 부족분이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 집합건물 공용부분 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.31. 파주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 김순종도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 508,000,000원에서 두 차례 유찰되어 248,920,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 싸다고 결론낼 수 없습니다. 비교 실거래가 없는 근린생활시설이고, 실제 이용·점유관계도 현장 확인이 필요한 물건입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증. 이 사건의 핵심은 할인율보다 실제 임대수익과 매각 가능 가격을 얼마나 보수적으로 확인하느냐입니다.
