81,429,000원
광주지방법원 2024타경88151. 광주 북구 연제동의 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 109호로, 감정평가상 이용상태는 점포입니다. 말소기준권리는 2019.10.17. 설정된 순천농업협동조합 근저당권 654,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 가압류 4건, 광주광역시 북구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 후순위 권리 정리는 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 조사상 9개의 점유·전입 항목이 확인되며, 그중 최연식은 말소기준일보다 앞선 2019.10.02. 전입으로 표시돼 있습니다. 동시에 최연식은 등기상 소유자이자 근저당 채무자이므로, 독립된 임차인인지 소유자 점유인지부터 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88151 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산제로 105, 1층 109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 점포 · 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 109호 |
| 소유자 | 최연식 (2019.10.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 81,429,000원 (6회 유찰, 감정가의 22.9%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 542,320,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.17. 순천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 654,000,000원 |
| 매각기일 / 등기 발행 | 2026.07.28 / 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 별도
2018.06.29. 방림신용협동조합 근저당권은 2019.10.17. 일부해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 같은 날 새로 설정된 순천농업협동조합 근저당권입니다. 2024.03.14. 시작된 선행 임의경매는 2024.04.25. 취하돼 2024.04.30. 말소됐고, 현재 사건은 2024.12.11. 개시됐습니다.
말소기준 뒤의 농림수산업자신용보증기금관리기관 가압류 36,000,000원, 농협은행 가압류 71,812,376원과 90,134,313원, 농업협동조합중앙회 가압류 119,253,525원, 광주광역시 북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 권리의 소멸과 점유자의 명도·임대차보증금 승계 여부는 별개의 문제입니다.
② 점유·임차인 — 확정 인수 0원과 ‘미상 위험’을 분리해야 한다
| 점유자 | 호수·용도 | 전입·등록 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한성훈 | 109호 | 2024.02.05 | 10,000,000원 월 900,000원 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 해달가, 주청옥 | 알 수 없음 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최연식 | 알 수 없음 | 2019.10.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
| 박현우 | 110호 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김동현 | 110호 | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 가현개발, 최연식 | 알 수 없음 | 2021.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 우드시스템 광주지사, 송기종 | 알 수 없음 | 2023.08.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 무하콘텍, 김동현 | 알 수 없음 | 2024.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
③ 가격·유찰 — 23%는 ‘싸다’가 아니라 검증이 필요한 신호
현재 최저매각가는 81,429,000원으로 감정가 355,000,000원의 22.9%입니다. 그러나 근린시설·점포는 주거용 집합건물보다 임대수익, 공실, 업종 적합성, 전용 이용상태와 점유 안정성이 가격에 더 크게 작용합니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
6회 유찰은 가격이 크게 낮아졌다는 사실과 동시에, 앞선 회차에서 수요가 성립하지 않았다는 사실을 뜻합니다. 특히 현장 조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 임대 여부가 확인되지 않았고, 점포로 평가된 호실에 주거 이용으로 표시된 점유 항목도 있어 실제 이용상태와 명도 난도를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,865,722원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 654,000,000원 | 79,563,278원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 71,812,376원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 90,134,313원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 119,253,525원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 971,200,214원 중 채권자 배당액은 79,563,278원, 미배당액은 891,636,936원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제·우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 연제동 소재 양산제 서측 인근으로, 대규모 아파트단지를 배후지로 한 일반음식점·판매시설·근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 도로망이 정비돼 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 109호로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 면적 1,702㎡의 평지·부정형 토지로 상업용 건물부지에 이용 중이며, 남측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·비행안전제3구역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 594,500원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으나, 현장 조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 임대 여부는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설·점포로 6회 유찰됐습니다. 실제 임대수익과 공실 여부를 확인하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최연식의 점유 권원. 소유자 점유인지 별도 임대차인지, 보증금이 존재하는지, 임대차계약서와 전입세대 자료를 대조해야 합니다.
- 전입일 미상 ‘점포’ 항목. 실제 점유자, 점유 개시일, 보증금과 차임, 주거 이용 표시의 실체를 확인해야 합니다.
- 109호·110호 구분. 110호 점유자와 공동담보 표시가 본건 109호의 출입·점유·내부 구조에 영향을 주는지 현장 확인이 필요합니다.
- 한성훈 배당. 보증금 10,000,000원, 월 차임 900,000원, 배당요구일 2025.02.18.은 확인되지만 확정일자와 우선변제 순위는 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 2024.12.13. 광주광역시 북구 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 순위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 81,429,000원이 감정가의 22.9%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 점포의 임대수익·공실·명도비용을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 점유의 실체”
이 사건은 등기상 후순위 권리가 복잡해서 어려운 물건은 아닙니다. 말소기준은 분명하고, 배당 계산상 확정 인수도 0원입니다. 문제는 확정되지 않은 점유관계입니다. 최연식은 말소기준보다 먼저 전입했지만 소유자·채무자와 동일하고 보증금이 확인되지 않았으며, 전입일과 보증금이 모두 미상인 점포 점유 항목도 존재합니다.
따라서 확정분 기준 실질취득액은 81,429,000원이지만, 이를 최종 취득비용으로 고정해서는 안 됩니다. 6회 유찰과 감정가 22.9%라는 숫자도 시세 메리트의 증거가 아니라 환금성·점유·이용상태를 더 엄격히 검증하라는 신호에 가깝습니다. 결론은 등기 권리는 정리형, 점유와 가격은 보류형입니다. 미상 점유관계를 계약서와 현장조사로 해소하기 전에는 낮은 최저가만 보고 입찰할 물건이 아닙니다.
