광주지방법원 2024타경88151. 광주 북구 연제동, 양산제로 105에 있는 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층 110호 점포입니다. 말소기준권리는 2019.10.17. 순천농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 654,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류 4건과 2024.12.11. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 여러 명의 전입·점유 명의가 확인됩니다. 특히 최연식의 전입일은 2019.10.02.로 말소기준권리보다 앞서지만, 현재 등기부상 소유자이자 근저당 채무자도 최연식입니다. 따라서 정상적인 임차인인지, 소유자 또는 관계인의 점유인지부터 확인해야 하며, 보증금도 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88151 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산제로 105, 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 점포 |
| 소유자 | 최연식 (2019.10.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 67,437,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 542,320,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.17. 순천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 654,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸
2019.05.10. 설정됐던 양동행복신용협동조합 근저당권 216,000,000원은 2019.10.17. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 최연식 앞으로 소유권이전이 이뤄지고, 순천농업협동조합 근저당권 654,000,000원이 새로 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 2024.03.14. 진행됐던 임의경매는 2024.04.25. 취하됐고, 이후 가압류 4건과 2024.12.11. 현재 사건의 경매개시결정이 등기됐습니다.
② 점유·임차관계 — 최연식의 지위가 핵심
| 명의자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한성훈 | 109호 | 2024.02.05 | 10,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.02.18 | 없음 |
| 주식회사 해달가, 주청옥 | 확인 필요 | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연식 | 확인 필요 | 2019.10.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박현우 | 110호 · 주거 | 2023.07.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 110호 · 주거 | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 가현개발, 최연식 | 확인 필요 | 2021.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 우드시스템 광주지사, 송기종 | 확인 필요 | 2023.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 무하콘텍, 김동현 | 확인 필요 | 2024.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사상 확인되는 점유·전입 명의는 8건이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 한성훈 등 말소기준권리 이후 전입자는 대항력이 없지만, 실제 점유 부분과 보증금·계약관계는 명도 범위 판단을 위해 확인해야 합니다. 특히 109호로 표시된 한성훈의 점유가 본건 110호와 구분되는지 현황도면과 출입구 구조를 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 6회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가 294,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 67,437,000원, 감정가의 22.94%입니다. 절대금액은 크게 낮아졌지만, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다.
이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설 점포이고, 현황상 일부 명의자는 110호를 주거로 사용한 것으로 조사됐습니다. 점포의 매매·임대수익, 실제 영업 가능 면적, 109호와의 경계 및 출입 구조를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,437,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,613,866원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 654,000,000원 | 65,823,134원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 71,812,376원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 90,134,313원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 119,253,525원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계는 971,200,214원이고 예상배당액은 65,823,134원, 미배당액은 905,377,080원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매각으로 소멸하는 등기권리의 부족액이며, 매수인이 채권액 자체를 승계하는 것은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린시설로 평가됐으며 1층 점포로 이용되는 구조입니다. 현황조사에는 110호를 주거로 사용한 점유 명의도 기재돼 실제 사용상태 확인이 필요합니다.
- 주위환경. 광주광역시 북구 연제동 양산제 서측 인근으로, 대규모 아파트단지를 배후로 일반음식점·판매시설·근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 도로망이 정비돼 일반적인 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 부정형으로 상업용 건물부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·비행안전제3구역이며, 토지면적은 1,702㎡, 개별공시지가는 594,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 있으며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최연식의 법적 지위. 소유자·채무자와 전입 명의자가 같은 사람인지, 임대차계약과 보증금 지급 사실이 있는지 확인해야 합니다.
- 110호 실점유자. 박현우·김동현 및 법인 명의자 가운데 누가 현재 점유 중인지, 각 점유자의 사용 부분과 퇴거 의사를 확인해야 합니다.
- 109호와 경계. 한성훈의 점유가 109호에만 한정되는지, 109호와 110호의 출입구·내부 공간이 분리돼 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 순천농업협동조합 근저당의 공동담보인 109호 경매·처분 현황과 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 근린시설 수익성. 주변 점포 임대료, 공실률, 관리비, 영업 가능한 업종과 실제 전용 공간을 확인해야 합니다.
- 명도비용. 대항력이 없는 점유자라도 다수 명의자가 존재하므로 인도명령과 명도 협의에 필요한 비용과 기간을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·전입세대 및 상가건물 임대차 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 풀어야 할 점유관계
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2019.10.17. 순천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 최연식의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았습니다. 현재 소유자·채무자와 동일한 이름이라는 점 때문에 정상적인 임차인인지 관계인 점유인지도 확정되지 않습니다. 여기에 110호를 주거로 사용한 복수의 점유 명의와 109호 점유자가 함께 조사돼 명도 범위도 단순하지 않습니다.
따라서 감정가의 22.94%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 등기권리는 소멸하지만, 실질취득비용과 명도 난도는 점유관계 확인 결과에 따라 달라지는 근린시설입니다. 이 사건의 입찰 판단은 최저가보다 최연식의 임대차 성립 여부, 109호·110호의 공간 구분, 현재 점유자의 실체를 먼저 확인한 뒤 내려야 합니다.
