광주지방법원 2025타경5184. 말소기준권리는 2024.11.06. 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 840,000,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 가압류 15,353,720원, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기 권리 자체만 보면 기준권리 이후 권리는 정리되는 구조지만, 이 사건은 등기보다 임차·점유관계가 핵심입니다.
특히 안이종과 김은경은 모두 2017.11.20. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 각 보증금 10,000,000원에 대해 배당표상 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 반면 안훈종과 주식회사 온택트코퍼레이션,황성수는 기준권리 이전 전입이 확인되지만 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다. 장미란 역시 보증금 20,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5184 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 2층비-202호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터, 지원시설 · 지상2층 개인 사무실 |
| 소유자 | 주식회사황성수컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 722,000,000원 / 207,012,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 709,641,635원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.06. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인 승계가 핵심
2021.11.22. 중소기업은행 근저당권 559,200,000원은 2024.11.06. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 주식회사국민은행 근저당권 840,000,000원이 말소기준권리가 됩니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 점유 신고 7명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장미란 | 지하층 · 교회 | 미상 | 20,000,000원 / 300,000원 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.10.27 | 인수 여부 미상 |
| 윤수미 | 1층 · 사무실 | 2024.12.10 | 20,000,000원 / 550,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.10.15 | 대항력 인수 없음 |
| 신혜진 | 1층 · 사무실 | 2025.03.24 | 5,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
| 안이종 | 1층 · 사무실 | 2017.11.20 | 10,000,000원 / 250,000원 | 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 김은경 | 1층 · 사무실 | 2017.11.20 | 10,000,000원 / 250,000원 | 有 | 없음 · 배당요구 2025.10.23 | 10,000,000원 인수 |
| 안훈종 | 알수없음 | 2024.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 주식회사 온택트코퍼레이션,황성수 | 알수없음 | 2022.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
확정적으로 계산 가능한 인수액은 안이종·김은경 합계 20,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 207,012,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 확정분은 227,012,000원입니다. 다만 안훈종과 주식회사 온택트코퍼레이션,황성수의 보증금이 확인되지 않았고, 장미란은 전입신고일이 확인되지 않았으므로 227,012,000원을 최종 취득원가로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,168원 |
| 인수 · 안이종 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김은경 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 840,000,000원 | 203,313,832원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 15,353,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 855,353,720원 중 예상 배당은 203,313,832원이며 미배당은 652,039,888원입니다. 안이종·김은경 보증금 20,000,000원은 배당에서 빠지는 대신 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 해석 — 감정가 29%여도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가 722,000,000원 대비 최저가 207,012,000원으로 감정가 29% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 더구나 확정 인수액 20,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득 확정분은 227,012,000원이고, 추가 미상 임차보증금까지 존재할 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 확정 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 207,012,000원 | 20,000,000원 | 652,039,888원 |
| 6회 유찰 시 | 165,609,600원 | 20,000,000원 | 692,862,654원 |
| 7회 유찰 시 | 132,487,680원 | 20,000,000원 | 725,520,868원 |
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 지식산업센터·지원시설로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 지하층 교회, 지상1층 점포, 지상2층 개인 사무실, 지상3층 사무실 공실로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~지상3층 건물이며 기본 위생·급배수, 화재탐지·경보, 도시가스, 시스템냉방설비가 기재돼 있습니다.
- 접근. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 남측 폭 약 24미터 내외 아스팔트 포장도로에 접한다고 기재돼 있습니다.
- 토지 이용. 공업용 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 207,012,000원에 확정 인수 20,000,000원을 더한 227,012,000원이 최소한의 확정 비용 기준입니다.
- 미상 보증금 확인. 안훈종·주식회사 온택트코퍼레이션,황성수는 기준권리 이전 전입이지만 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험을 반드시 확인해야 합니다.
- 장미란 대항력 확인. 보증금 20,000,000원은 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 지하층·1층 등으로 표시된 점유가 본건 B-202호와 실제로 어떻게 연결되는지 현황조사·매각물건명세서·일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 29%라는 수치만으로 응찰가 상한을 정하지 말아야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 원인이 가격, 점유관계, 용도·환금성 중 어디에 있는지 현장조사로 확인해야 합니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔다”보다 “얼마를 더 떠안나”가 먼저다
이 사건의 핵심은 감정가 722,000,000원이 207,012,000원까지 내려왔다는 숫자가 아닙니다. 현재 확인되는 것만 해도 안이종·김은경 보증금 합계 20,000,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득 확정분은 227,012,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유와 전입일이 확인되지 않은 임차인이 남아 있습니다.
말소기준 이후 등기는 정리되지만, 임차인 승계는 아직 닫히지 않은 문제입니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 우위를 검증할 수 없습니다. 5회 유찰이라는 시장 반응까지 감안하면 이 물건은 “싸 보여서 들어가는 물건”이 아니라, 점유·보증금 범위를 확정한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 하는 물건입니다.
