광주지방법원 2025타경5184. 등기부상 대상은 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 제2층 제비-202호입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·지식산업센터·지원시설로 기재돼 있습니다. 감정가는 722,000,000원이고 4회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 258,765,000원입니다.

말소기준권리는 2024.11.06. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 840,000,000원입니다. 이후의 국민은행 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 점유·임차관계가 더 중요합니다. 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 점유자가 여러 명이고, 일부는 보증금 자체가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 현재 자료만으로 완전히 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도

과거 중소기업은행 근저당권 559,200,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2024.11.06. 주식회사국민은행의 근저당권 840,000,000원입니다. 그 뒤 2025.07.16. 국민은행 가압류 15,353,720원, 2025.08.04. 임의경매개시결정, 2025.08.19. 국의 압류가 이어졌으며 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유관계 — 20,000,000원 인수 + 미상 위험

실제 점유자로 조사된 사람·법인은 7건입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 안이종과 김은경은 말소기준권리보다 전입일이 앞서고 각 보증금 10,000,000원이 확인되며, 배당표에서는 두 보증금 전액 합계 20,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 반면 안훈종과 주식회사 온택트코퍼레이션,황성수는 말소기준보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금이 미상입니다. 따라서 이 두 점유자는 현재 자료만으로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상, 추가 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.

장미란은 보증금 20,000,000원과 월차임 300,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 역시 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 윤수미와 신혜진은 전입일이 2024.11.06. 말소기준보다 뒤이므로 조사 내용상 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 258,765,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액 855,353,720원 중 배당되는 금액은 254,342,290원이며, 미배당은 601,011,430원입니다. 안이종·김은경 보증금 합계 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수문제는 사라지지 않는다

유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 207,012,000원, 두 차례 더 진행되면 165,609,600원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 확인된 인수액 20,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남아 있습니다. 더 중요한 것은 보증금 미상 점유자의 인수 가능성이 가격 하락과 별개라는 점입니다. 낙찰가가 내려가도 미상 보증금 문제가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 광주광역시 북구 문흥동 소재 문흥초등학교 남측 인근으로, 근린생활시설과 주택 등이 혼재하는 노변 상업지대이며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 지하층은 교회, 지상1층은 점포, 지상2층은 개인 사무실, 지상3층은 사무실이며 현황 공실로 조사됐습니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~지상3층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 도시가스, 시스템냉방설비 등이 기재돼 있습니다.
• 토지. 세장형 평지로 공업용 지식산업센터 및 지원시설 건부지이며, 남측으로 폭 약 24미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·도로 접함·상대보호구역·택지개발지구·토지구획정리사업지구·전통상업보조구역으로 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 미상 점유자 확인. 안훈종과 주식회사 온택트코퍼레이션,황성수의 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 대조해 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
• 장미란 대항력 확인. 보증금 20,000,000원은 확인되나 전입신고일이 미상입니다. 대항력 여부가 확정되기 전에는 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.
• 확인 인수 20,000,000원 반영. 안이종·김은경 보증금은 현재 배당표상 전액 매수인 인수입니다. 입찰가가 아니라 실질취득 총액에 반드시 더해 판단해야 합니다.
• 세금·최우선변제 점검. 국의 압류가 있고 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 인수관계는 원본 확인이 필요합니다.
• 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 4회 유찰 자체를 가격 적정성의 근거로 삼아서는 안 됩니다.
• 일괄매각·용도 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이며 지식산업센터·지원시설입니다. 실제 매각 범위와 이용관계를 원문에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 안전하게 싸다”

이 사건의 핵심은 감정가 722,000,000원이 4회 유찰돼 258,765,000원까지 내려왔다는 숫자가 아닙니다. 등기부상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 안이종·김은경 보증금 합계 20,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 안훈종과 주식회사 온택트코퍼레이션,황성수의 보증금이 확인되지 않고, 장미란 역시 전입신고일이 미상입니다.

따라서 현재 확인 가능한 실질취득은 278,765,000원이지만 실제 부담은 그 이상일 수 있습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 최저가가 감정가 대비 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 4회 유찰·확정 인수 20,000,000원·추가 인수액 미상. 이 세 가지가 동시에 존재하는 만큼, 이 물건은 가격보다 먼저 임차·점유관계를 확정해야 하는 사건입니다.