광주지방법원 2025타경5184. 등기상 소유자는 양광숙이고, 2017.01.19. 설정된 대전농업협동조합 근저당 채권최고액 260,000,000원이 말소기준입니다. 2024.11.06. 주식회사국민은행이 채권최고액 840,000,000원의 후순위 근저당을 설정했고, 2025.08.04. 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이 두 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기부 자체보다 임차관계가 더 중요한 사건입니다.
공부상 용도는 “점포 및 주택”으로 기재되어 있으나 현황은 지하층 교회, 1층 점포, 2층 개인 사무실, 3층 사무실(공실)입니다. 일괄매각이며 제시외건물도 매각에 포함됩니다. 주거 단일용도 물건과 달리 여러 층의 점유·임대관계를 각각 확인해야 하고, 실제로 7건의 임차·점유 신고가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5184 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1272-4 · 광주광역시 북구 면앙로 12 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 지하층 교회 · 지상1층 점포 · 지상2층 개인 사무실 · 지상3층 사무실(공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층~지상3층 |
| 소유자 | 양광숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,066,585,840원 / 382,266,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 709,641,635원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 확인이 핵심
말소기준은 2017.01.19. 을구 9번 대전농업협동조합 근저당입니다. 2024.11.06. 설정된 국민은행 근저당과 2025.08.04. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 과거의 1998년 근저당, 2004년 전세권, 광주은행 근저당 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 쟁점은 장미란 1건
| 임차·점유자 | 사용 / 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장미란 | 교회 / 지하층 | 미상 | 20,000,000원 / 300,000원 | 2025.10.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤수미 | 사무실 / 1층 | 2024.12.10 | 20,000,000원 / 550,000원 | 2025.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신혜진 | 사무실 / 1층 | 2025.03.24 | 5,000,000원 / 200,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안이종 | 사무실 / 1층 | 2017.11.20 | 10,000,000원 / 250,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은경 | 사무실 / 1층 | 2017.11.20 | 10,000,000원 / 250,000원 | 2025.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안훈종 | 알수없음 | 2024.03.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 온택트코퍼레이션,황성수 | 알수없음 | 2022.11.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤수미·신혜진·안이종·김은경·안훈종·주식회사 온택트코퍼레이션,황성수는 전입일이 모두 2017.01.19. 말소기준권리보다 뒤라 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 반면 장미란은 보증금 20,000,000원·월차임 300,000원의 지하층 교회 임차인이면서 배당요구를 했지만, 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가는 1,066,585,840원, 현재 최저매각가는 382,266,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 4회 유찰된 상태여서 표면적인 할인 폭은 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 382,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,151,724원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 대전농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 주식회사국민은행 | 840,000,000원 | 116,114,276원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 1,100,000,000원 중 376,114,276원이 배당되고, 미배당은 723,885,724원입니다. 국민은행의 840,000,000원 채권최고액 가운데 예상배당은 116,114,276원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 장미란의 대항력·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당과 인수 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 문흥동 문흥초등학교 남측 인근으로, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 노변 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 현황 이용. 지하층은 교회(새중앙교회), 지상1층은 점포(다온부동산), 지상2층은 개인 사무실, 지상3층은 사무실이며 현황 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~지상3층이며 기본적인 위생·급배수, 화재탐지·경보, 도시가스, 1층 시스템냉방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·도로 접함·상대보호구역·택지개발지구·토지구획정리사업지구·전통상업보조구역입니다.
- 위반 여부. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장미란 전입 기준일 확인. 지하층 교회 임차인의 전입일이 미상입니다. 말소기준 2017.01.19.보다 앞서는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 임차인들의 확정일자 및 우선변제 여부가 확정되지 않은 부분이 있으므로 배당순위를 별도로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 안훈종과 주식회사 온택트코퍼레이션,황성수는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없다고 정리되어 있으나 점유관계와 계약내용은 확인이 필요합니다.
- 현황과 공부 차이 확인. 공부상 점포 및 주택이나 현황은 교회·점포·사무실로 사용되고 있습니다. 층별 실제 점유와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 일괄매각에 제시외건물이 포함되므로 감정평가서와 매각목록에서 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 35.84%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 현장 시세와 임대·공실 상태를 따로 확인해야 합니다.
맺으며 — “36%까지 내려왔다”보다 중요한 한 가지
이 사건은 감정가 1,066,585,840원에서 최저가 382,266,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸해 구조가 비교적 분명하지만, 실제 입찰 판단의 중심은 지하층 장미란의 대항력 확인입니다. 전입일이 확인되지 않은 상태에서 보증금 20,000,000원의 임차관계를 단순히 “인수 없음”으로 닫아서는 안 됩니다.
또한 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현황도 교회·점포·사무실·공실이 섞여 있습니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기권리는 정리되지만, 미상 임차관계와 가격 검증이 남아 있는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 장미란의 전입 기준일과 배당·인수 가능성을 원본으로 확인한 뒤에야 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다.
