121,856,000원
광주지방법원 2025타경33617. 광주 동구 용산동 ‘더시너지용산’ 4동 1층 123호로, 공부상 용도는 소매점인 근린시설입니다. 감정가 340,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 121,856,000원까지 낮아졌습니다. 권리구조의 기준점은 2019.07.30 설정된 입하신용협동조합의 근저당권 채권최고액 535,200,000원입니다. 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심을 단순히 ‘감정가의 35.84%’라는 숫자로만 보면 안 됩니다. 감정평가상 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 상가지대이고, 대상 호실은 조사 당시 공실인 소매점입니다. 4회 유찰된 근린시설인 만큼 권리 안전성과 별도로 실제 사용 가능성, 임대수요와 재매각 가능성을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33617 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 용산동 665 더시너지용산 4동 1층123호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 조사시점 공실 |
| 소유자 | 주식회사시너지로직케이 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 121,856,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 454,445,261원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에는 공실임으로 기재돼 있습니다. 따라서 제공된 권리관계에서는 대항력 임차인의 보증금 인수 문제가 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
말소기준은 2019.07.30 입하신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.12.02 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으며, 등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 원 근저당권에는 더시너지용산 4동 1층124호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 4회 유찰, 감정가의 35.84%
감정가 340,000,000원에서 현재 최저매각가는 121,856,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 35.84%입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 97,484,800원, 6회 유찰 시 77,987,840원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 121,856,000원 | 415,849,984원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 97,484,800원 | 439,869,926원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 77,987,840원 | 459,015,941원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,984원 |
| 을구 1번 근저당권 · 입하신용협동조합 | 535,200,000원 | 119,350,016원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액 535,200,000원 중 119,350,016원이 배당되고 415,849,984원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 용산동 ‘용산지구’ 내에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 상가지대입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 소매점이며 조사시점 현재 공실입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 소재합니다.
- 도로. 단지는 동측 왕복4차선, 서측 왕복2차선 도로에 접하고, 4동은 서측 왕복2차선 도로를 통해 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상1층 건물 내 1층 호실이며, 화재경보설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역이며, 공시지가는 2,421,000원/㎡입니다.
- 토지 형태. 2필지 일단의 평지로 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 지형형상은 가로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상태 재확인. 매각물건명세서와 감정평가상 공실이지만 입찰 전 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 상가 수요 확인. 감정가 대비 35.84%라는 할인폭과 별개로 소매점의 실제 임대수요·영업 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰은 단순한 가격조정일 수도 있지만 근린시설 특유의 환금성·수요 문제와 연결될 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.12.02 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 입찰 전 최신 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 더시너지용산 4동 1층124호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 환금성”
이 물건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2019.07.30 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 없이 공실로 기재돼 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 340,000,000원에서 네 차례 유찰돼 121,856,000원, 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다.
하지만 대상은 주거용 아파트가 아니라 근린시설·소매점입니다. 현재의 큰 할인폭이 곧바로 시장가 대비 저평가를 뜻하지는 않습니다. 반복 유찰과 공실이라는 조건을 감안하면, 권리는 통과하더라도 가격 판단은 실제 상가 수요와 환금성을 확인한 뒤 내려야 합니다. 이 사건은 ‘얼마나 싸게 내려왔느냐’보다 ‘그 가격에 다시 임대하거나 팔 수 있느냐’가 더 중요한 물건입니다.
