광주지방법원 2025타경33617. 광주광역시 동구 용산동 더시너지용산 4동 1층 124호의 근린시설로, 공부상 용도는 소매점입니다. 감정평가 조사시점 현재 공실이며 임차인 신고도 없습니다. 등기부에서는 2019.07.30. 설정된 입하신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 535,200,000원이고, 이후 2025.08.21. 입하신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
현재 최저매각가는 121,856,000원으로 감정가 340,000,000원의 35.84% 수준입니다. 하지만 이 물건에는 동일 용도·입지의 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인폭만 보고 현재 가격을 시세보다 싸다고 판단하는 것은 어렵습니다. 특히 공실 소매점이라는 이용상태와 4회 유찰이라는 경과를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33617 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 용산동 665 더시너지용산 4동 1층 124호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 · 공실 |
| 소유자 | 주식회사시너지로직케이 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 121,856,000원 |
| 유찰 | 4회 · 감정가의 35.84% |
| 청구액 | 454,445,261원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 비고도 공실로 확인됩니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2019.07.30. 입하신용협동조합 근저당권 이후 2025.08.21. 임의경매개시결정과 2025.12.26. 광주광역시 동구 압류는 매각으로 소멸합니다.
근저당권은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 2025.12.02. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다. 따라서 입찰 전에는 현재 근저당권자와 배당관계가 매각서류에 어떻게 반영되어 있는지 원본을 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰보다 중요한 것은 실제 시세
감정가는 340,000,000원, 현재 최저매각가는 121,856,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 35.84% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 97,484,800원, 6회 유찰 시 77,987,840원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 121,856,000원 | 35.84% | 415,849,984원 |
| 5회 유찰 시 | 97,484,800원 | 28.67% | 439,869,926원 |
| 6회 유찰 시 | 77,987,840원 | 22.94% | 459,015,941원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,984원 |
| 2. 근저당권 · 입하신용협동조합 | 535,200,000원 | 119,350,016원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 121,856,000원 가정 시 집행비용 2,505,984원과 근저당권자 배당 119,350,016원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 415,849,984원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 소매점이며 조사시점 현재 공실입니다.
- 주위환경. 광주광역시 동구 용산동 용산지구 내에 위치하고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 도로. 단지는 동측 왕복4차선, 서측 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접하고, 4동은 서측 왕복2차선 도로를 통해 차량 접근이 가능합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역에 해당하며 중로1류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,421,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상1층 건물 내 1층 124호이며 화재경보설비가 있고, 단지 내 집합건물 중 1동에 공동 위생설비가 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 340,000,000원에서 4회 유찰돼 121,856,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실 소매점이므로 현장 유동인구, 가시성, 출입 동선과 주변 상가 공실·임대 수준을 확인하는 것이 중요합니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 121,856,000원, 5회 유찰 시 97,484,800원, 6회 유찰 시 77,987,840원의 시나리오를 기준으로 가격 상한을 따로 정하세요.
- 근저당 이전 확인. 2019.07.30. 입하신용협동조합 근저당이 2025.12.02. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있으므로 최신 등기와 배당관계를 확인하세요.
- 압류 확인. 2025.12.26. 광주광역시 동구 압류가 있으므로 매각서류에서 조세채권 배당관계를 확인하세요.
- 공실 현황 재확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 조사에서는 공실이지만 입찰 직전 현장 점유 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·환금성을 봐야 한다
이 물건은 임차인이 없고 현재 공실이며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 2019.07.30. 근저당권을 말소기준으로 이후 경매개시결정과 압류가 소멸하는 구조라 권리 인수 문제는 비교적 단순합니다. 반면 감정가 340,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 121,856,000원까지 내려왔고, 용도도 공실 소매점입니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없는 만큼 “감정가의 35.84%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 실제 상권가치와 임대·매매 환금성을 확인해 현재 가격이 시장에서 감당 가능한 수준인지 판단하는 데 있습니다.
