수원지방법원 2025타경551. 시흥시 장곡동 장곡에듀타워 3층 301호입니다. 법원 분류는 대지이고 등기상 집합건물이지만, 감정 이용상태는 인접한 302호와 함께 근린생활시설인 식당 ‘편백회관 시흥장곡점’으로 사용 중입니다. 말소기준권리는 2022년 12월 20일 설정된 주식회사국민은행의 근저당권 480,000,000원입니다. 임차인 하준혁의 전입일은 2025년 1월 3일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 보증금도 매수인에게 승계되지 않습니다.
권리관계만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기보다 재매각 절차와 현장 이용형태에 있습니다. 명세서상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이며, 현재 최저가 기준으로 27,146,000원입니다. 또한 301호와 302호 사이 경계벽이 철거되어 두 호실이 하나의 식당처럼 이용되고 있으므로, 독립 호실로 사용할 경우 복원 범위와 실제 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경551 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 934-1 장곡에듀타워 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 법원 분류 대지 · 등기상 집합건물 · 301호와 302호 일체 근린생활시설(편백회관 시흥장곡점) |
| 건물 구조 | 라멘조 평지붕 · 지상 8층 / 지하 3층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 조미선 (2022.12.20 소유권이전 · 거래가액 323,460,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 135,730,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 416,826,838원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.20 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 입찰보증금 | 27,146,000원 (재매각 · 최저매각가격의 20%) |
① 권리 흐름 — 임차인 보증금 인수는 없다
말소기준은 2022.12.20 국민은행 근저당권입니다. 이후의 수원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 정리되는 권리이며, 수원시 압류는 2025.08.29 해제로 이미 말소됐습니다. 근저당권에는 인접한 장곡에듀타워 302호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하준혁 | 301호 · 주거 | 2025.01.03 | 13,310,000원 | 1,051,490원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 현황조사상 임차인의 용도는 ‘주거’로 기재된 반면 감정 이용상태는 301호와 302호를 합친 식당입니다. 서류상 이용형태가 일치하지 않으므로 실제 영업주체, 점유자와 임대차 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
③ 재매각·경계벽 — 권리보다 현장 리스크가 크다
- 재매각. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 필요 보증금은 27,146,000원입니다.
- 결합 사용. 301호와 인접한 302호 사이 경계벽이 철거되어 두 호실이 하나의 식당으로 이용 중입니다.
- 독립성. 감정평가사의 2025.04.28 사실조회 회신에 따르면 구조상 독립성은 있고, 독립성 상실은 일시적이며 복원이 가능합니다.
- 매각단위. 명세서 비고에 302호가 목록2로 기재되어 있으므로 301호와 302호의 매각단위와 일괄매각 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당권에도 302호가 공동담보로 기재되어 있어 두 호실의 권리와 배당관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,700,220원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 480,000,000원 | 133,029,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 346,970,220원이며 신청채권자의 청구액도 전액 변제되지 않습니다. 그러나 근저당권 미배당금은 매수인이 승계하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 346,970,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 387,099,198원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 66,507,699원 | 64,910,560원 | 415,089,440원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장곡중학교 남동측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설과 학교가 소재하는 성숙 중인 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 약 15미터, 서측과 북측으로 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지 특성. 준주거지역의 평지·가로장방형 상업용 토지이며 도로접면은 중로각지, 공시지가는 2,798,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 근린생활시설인 데다 301호와 302호가 식당으로 결합 사용되고 있고 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 자료도 없어 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 재매각 사건이므로 현재 회차 보증금은 27,146,000원입니다. 10%로 준비하면 입찰이 성립하지 않습니다.
- 매각단위 확인. 302호가 목록2로 기재되어 있으므로 301호 단독매각인지, 두 호실이 함께 매각되는지 원문을 확인하세요.
- 경계 복원. 구조상 복원 가능하다는 회신은 있으나 실제 복원 범위와 비용은 제시되지 않았습니다. 현장 실측과 공사 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 점유자 대조. 임차인의 신고 용도는 주거, 감정 이용상태는 식당입니다. 실제 영업주체, 계약 당사자와 점유 범위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당 공동담보에 302호가 포함되어 있으므로 두 호실의 등기와 배당관계를 함께 검토하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 근린생활시설 거래가, 임대료와 영업시설 인수 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 미반영 항목. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 배당표에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원문을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 뒤 권리도 정리되는 구조입니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 시세 자료가 없고, 재매각으로 입찰보증금이 20%이며, 301호와 302호의 경계벽이 철거된 채 식당으로 일체 사용되고 있습니다.
권리 인수는 단순하지만 현장과 가격 검증은 복잡합니다. 302호와의 매각단위, 실제 점유자, 경계 복원과 근린생활시설의 거래·임대 수준을 확인한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다. 이 사건은 ‘싸게 보이는 숫자’보다 재매각 조건과 결합사용 상태를 먼저 보는 물건입니다.
