수원지방법원 2025타경551. 시흥 장곡에듀타워 3층 302호로, 감정평가상 301호와 함께 외관상호 ‘편백회관 시흥장곡점’인 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 최저가는 감정가 275,000,000원의 49%인 134,750,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022년 12월 20일 국민은행 근저당권이며, 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리 인수만 보면 단순합니다. 조사된 실제 임차인은 하준혁 1명이고 전입일은 2025년 1월 3일로, 말소기준보다 2년 이상 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 13,310,000원과 월 차임 1,051,490원이 확인되지만 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 임차 부분이 ‘301호’로 기재돼 있고 실제로는 301호와 302호가 경계 없이 하나의 식당으로 쓰이는 만큼, 302호의 실제 점유 범위와 인도 방식은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경551 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 934-1 장곡에듀타워 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·집합건물 내 근린생활시설 · 301호와 일체로 식당 이용 |
| 소유자 | 조미선 (2022.12.20. 소유권이전 · 거래가액 307,287,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 134,750,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 416,826,838원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.20. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 공동담보 | 장곡에듀타워 제3층 제301호 |
| 매각기일 / 보증금 | 2026.07.09 / 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원
소유권보존과 신탁등기 이후 2022년 12월 20일 신탁재산이 귀속되고, 같은 날 조미선에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당은 301호를 공동담보로 두고 있으며, 2025년 4월 1일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 근저당권과 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 부분 | 보증금·차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하준혁 301호 · 주거 | 13,310,000원 월 1,051,490원 | 2025.01.03 확정일자 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 보증기관 승계 아님 |
③ 가격·회차 구조 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가격은 134,750,000원으로 감정가 대비 49%입니다. 3회 유찰 시에는 94,325,000원, 4회 유찰 시에는 66,027,499원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 같은 호실·동일 상권의 실거래와 임대수익 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 주거용이 아니라 301호와 통합 운영되는 근린생활시설이고, 경계벽 복원과 단독 사용 가능성, 임대료 수준, 관리비, 상가 공실 위험을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,686,500원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 480,000,000원 | 132,063,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 근저당 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 347,936,500원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 담보권자의 미배당은 증가하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·구조 리스크 — 301호와 한 몸처럼 쓰인다
매각물건명세서에는 301호와 302호가 경계구분 없이 일체로 식당으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 두 호실을 하나로 사용하기 위해 경계벽이 철거됐지만, 감정평가사의 2025년 4월 28일 사실조회 회신에 따르면 구조상 독립성이 있고 일시적으로 상실된 독립성은 복원이 가능합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 301호와 302호를 일체로 사용한 근린생활시설이며 외관상호는 편백회관 시흥장곡점입니다.
- 주위환경. 장곡중학교 남동측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교가 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 라멘조 평지붕 지상 8층·지하 3층 건물로 위생·급배수, 주차장, 옥내소화전, 화재탐지, 시스템에어컨, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 15미터, 서측과 북측 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·성장관리권역이며 공시지가는 ㎡당 2,798,000원입니다.
- 규제. 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단독 주거가 아니라 통합 영업 중인 상가 호실이므로 임차수요·영업시설 분리·공실기간에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 재매각 사건이므로 현재 회차 보증금은 26,950,000원입니다. 10%로 착각하지 마세요.
- 301호 권리관계. 국민은행 근저당의 공동담보이자 통합 사용 호실입니다. 301호의 매각 진행과 소유·점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원. 복원 가능 여부뿐 아니라 공사비, 인허가, 소방과 설비 분리, 출입구 독립성을 현장에서 점검하세요.
- 점유자 확인. 임차인 조사는 301호로 기재됐습니다. 302호의 점유 주체와 식당 운영자, 시설물 소유자를 직접 확인하세요.
- 임차인 배당. 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 배당요구종기 서류와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 수익성 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 월 차임, 공실률, 관리비, 원상복구비와 단독 임대 가능성을 반영해 응찰 상한을 계산하세요.
- 매각기일 상태. 매각기일은 2026.07.09로 기재돼 있으므로 매각 결과와 이후 절차를 법원 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지이용계획을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 구조와 환금성은 보수적으로
이 사건의 권리 결론은 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 조사된 임차인은 후순위 전입자여서 매수인이 인수할 등기권리와 임차보증금은 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 쉬운 물건은 아닙니다. 재매각에 따른 20% 보증금, 301호와의 공동담보·통합 영업, 철거된 경계벽, 임차 부분과 실제 점유 범위의 불일치가 동시에 존재합니다.
최저가 134,750,000원은 감정가의 49%지만 근린생활시설의 현재 시세와 수익가치를 확인하지 않은 채 ‘반값 상가’로 평가해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 동일하지만, 최종 응찰가는 경계 복원비와 301호 분리 위험, 명도·공실 기간을 차감한 뒤 정해야 합니다. 이 물건의 승부처는 등기가 아니라 두 호실을 다시 나눠 302호만 독립적으로 쓸 수 있는지입니다.
