매력지수 B등급 · 권리 소멸 구조는 명확하지만 구분지상권 인수와 공장 용도·시세 검토 한계가 있는 물건
근저당 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하나 매각물건명세서상 토지 구분지상권은 인수되고 사용 용도가 공장으로 환금성 확인이 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 등기상 후순위 압류·가압류·근저당은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 일반 아파트와 달리 공장(지식산업센터) 용도이며, 매각물건명세서상 토지 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수되는 점이 핵심 확인사항입니다.
감정가 / 최저가
626,000,000원
신건(0회 유찰)
청구금액
277,866,754원
임의경매
매수인 인수
구분지상권
토지 을구 인수
핵심지표
권리 B
용도·인수 확인 필요
수원지방법원 2025타경920. 광명시 일직동 광명역 인근 지아이디씨 5층 비507호입니다. 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 감정평가상 이용상태가 공장(지식산업센터)으로 확인되는 집합건물입니다. 말소기준권리는 2022년 1월 28일 설정된 중소기업은행 근저당권이며 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경920
소재지
경기도 광명시 일직동 514 지아이디씨 5층비507호
물건종류 / 이용상태
기타 · 공장(지식산업센터) 이용
소유자
주식회사브이스퀘어컴퍼니
감정가 / 최저가
626,000,000원 / 626,000,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 277,866,754원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 단 인수사항 확인
말소기준은 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 하나은행 근저당권, 기술보증기금 가압류, 광명시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 매각물건명세서에는 토지 을구 1번 및 을구 2번 구분지상권설정등기는 매수인에게 인수된다고 기재되어 있습니다.
⚠️ 핵심 인수 체크 건물 권리는 정리되지만 대지권의 목적인 토지에 설정된 별도등기(구분지상권설정등기)는 매수인이 확인해야 하는 인수 권리입니다.
② 예상 배당표 (매각가 626,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
8,660,000원
을구 1번 근저당권 · 중소기업은행
996,000,000원
617,340,000원
을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행
336,000,000원
0원
갑구 5번 가압류 · 기술보증기금
271,623,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
③ 시장성·환금성 검토
확인 가능한 실거래 비교 자료는 제시되지 않았습니다. 따라서 단순히 신건 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 본 물건은 광명역 인근 지식산업센터 내 공장 용도로 평가되며, 매수 전 임대수요와 실제 사용 가능 업종을 확인해야 합니다.
입지. 광명역 북측 인근으로 고속철도역과 노선버스정류장이 소재해 교통 접근성은 양호합니다.
용도. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 주거용과 환금성 기준이 다릅니다.
임대관계. 기타 임대관계는 미상으로 확인 절차가 필요합니다.
토지 권리. 별도등기 구분지상권설정등기 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
구분지상권 확인. 매수인 인수 대상 토지 권리가 실제 이용과 어떤 관계인지 확인하세요.
업종 제한 확인. 지식산업센터 공장 용도로 사용 가능한 업종 여부를 검토해야 합니다.
환금성 검토. 주거용처럼 접근하지 말고 임대수요와 공실 가능성을 확인해야 합니다.
관리비 확인. 집합건물 특성상 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “소멸 구조는 단순하지만, 인수 권리가 핵심”
이 물건은 후순위 권리들이 매각으로 정리되는 점에서는 명확합니다. 하지만 일반 주택 경매와 달리 지식산업센터 공장이고, 토지 별도등기인 구분지상권이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 따라서 판단 기준은 단순한 할인율이 아니라 인수 권리의 내용과 공장 용도의 환금성입니다.
