수원지방법원 2025타경53314. 시흥시 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 101호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시돼 있지만 감정요항표의 이용상태는 건축물대장상 판매시설, 현재 공실입니다. 소유자는 주식회사와이디이고, 2024.07.15. 중소기업은행의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 바로 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.09.15. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 인수액만 보면 단순합니다. 현재 회차 574,000,000원을 가정한 배당에서 집행비용 8,140,000원을 제외한 565,860,000원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 채권최고액 1,800,000,000원 중 1,234,140,000원이 미배당으로 남는 구조이며, 이 미배당 자체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53314 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 101호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 건축물대장상 판매시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사와이디 |
| 감정가 / 최저가 | 820,000,000원 / 574,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,529,810,300원 |
| 말소기준 | 2024.07.15. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 매수인 인수 0원
2023.01.31. 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었고, 2024.07.15. 신탁재산의 귀속으로 주식회사온누리종합건설에 소유권이 돌아온 뒤 같은 날 주식회사와이디로 소유권이 이전됐습니다. 이어 같은 날 중소기업은행의 근저당권이 설정됐고, 이것이 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.15. 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 이용상태 — 오피스텔 표기보다 ‘판매시설·공실’이 중요
감정요항표상 이용상태는 건축물대장상 판매시설이고 현재는 공실 상태입니다. 또 매각물건명세서에는 인접한 102호와 벽체를 허물어 일체의 사무실로 이용 중인 형태가 기재돼 있습니다. 다만 철거·설치가 용이한 가벽 수준으로 호가 분할돼 있고, 층도면상 각 호의 위치가 명확해 경계를 쉽게 복원하여 독립성을 확보할 수 있는 상태라고 설명돼 있습니다.
감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 따라서 특정 임차인의 대항력이나 보증금 인수 문제를 전제로 한 구조는 아니지만, 현장 점유 상태는 매각기일 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 574,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,140,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 565,860,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 채권최고액 1,800,000,000원 중 565,860,000원이 배당되고, 1,234,140,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 검증이 먼저
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 574,000,000원 | 565,860,000원 | 1,234,140,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 401,800,000원 | 395,382,000원 | 1,404,618,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 281,260,000원 | 276,522,360원 | 1,523,477,640원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%인 574,000,000원까지 내려왔습니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래와 직접 대조할 수 있는 수치가 제시돼 있지 않으므로, 70%라는 유찰률 자체만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 판매시설·업무 이용 성격이 섞여 있어 실제 환금성은 주변의 상업·업무용 거래와 임대수요를 따로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 시화나래중학교 북서측 인근이며, 상업용·업무용 부동산 등으로 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2023.01.17. 사용승인된 8층 건물 내 1층 101호이며, 외벽은 강화유리 전시창 및 화강석 붙임, 금속새시 전시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·시스템냉난방기·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·지하주차장·스프링클러·CCTV 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 출입구는 남동측 왕복4차선 콘크리트포장도로와 연계됩니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함되며, 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 갑구1-1 금지사항등기의 구체적 내용과 매각 후 효력을 확인하세요.
- 101호·102호 경계 확인. 가벽 철거·설치 상태와 독립 출입, 설비 분리 상태를 현장에서 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 표기는 오피스텔이지만 건축물대장상 판매시설이며 현황은 공실입니다. 실제 사용·임대 계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 현재 공실로 평가됐지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 점유 여부를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 574,000,000원은 감정가 820,000,000원의 70% 회차입니다. 유찰률만 보지 말고 주변 상업·업무용 거래와 임대수익을 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 중소기업은행 미배당이 1,234,140,000원 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체가 단순하진 않다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.07.15. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 현재 574,000,000원 매각을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 입찰 판단의 핵심은 권리만이 아닙니다. 건축물대장상 판매시설, 현황 공실, 102호와 벽체를 허문 사무실 이용 형태, 그리고 대지권 목적 토지의 별도등기까지 확인해야 합니다.
또한 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 물건은 주거 아파트처럼 단순한 평형별 시세 비교보다 상업·업무용 수요와 실제 활용 가능성이 중요합니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 별도등기·용도·현황·가격 검증은 필수”입니다.
