수원지방법원 2025타경53314. 시흥시 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 102호입니다. 사건상 용도 표기는 오피스텔이지만 감정평가 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 판매시설이고 현재 공실 상태입니다. 권리관계는 비교적 단순합니다. 2024.07.15. 중소기업은행 근저당 1,800,000,000원이 말소기준이고, 2025.09.15. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순한 등기 순위보다 물건의 실제 상태입니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 1-1 금지사항등기)가 있다고 적혀 있고, 102호는 인접 101호와 벽체를 허물어 일체의 사무실로 이용돼 왔습니다. 다만 철거·설치가 용이한 가벽 수준이고 층도면상 각 호 위치가 명확해 경계 복원과 독립성 확보는 용이한 상태로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 102호 · 경기도 시흥시 거북섬공원로 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 표기 · 집합건축물대장상 판매시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 2023.01.17. 사용승인 · 벽식·라멘구조 평지붕 8층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사와이디 |
| 감정가 / 최저가 | 804,000,000원 / 562,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,529,810,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2024.07.15. 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 70%’는 시세 할인율이 아니다
현재 회차 최저매각가는 562,800,000원으로 감정가 804,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에서 직접 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저매각가입니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 562,800,000원 | 554,772,000원 | 1,245,228,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 393,960,000원 | 387,644,560원 | 1,412,355,440원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 275,772,000원 | 271,111,192원 | 1,528,888,808원 |
현재 회차에서 집행비용 8,028,000원을 제외하면 중소기업은행에 554,772,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 1,245,228,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 채권자 측 문제이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 562,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,028,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 554,772,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권자는 554,772,000원을 배당받고 1,245,228,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 사건상 용도 표기는 오피스텔이지만 집합건축물대장상 용도는 판매시설이고 현재 공실 상태입니다.
- 호실 독립성. 인접 101호와 벽체를 허물어 일체의 사무실로 이용해 왔으나, 가벽 수준으로 호분할돼 있고 층도면상 위치가 명확해 각 호 경계 복원이 용이한 상태로 조사됐습니다.
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근의 상업·업무용 부동산 중심 상가지대로, 감정평가상 제반 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 건물 출입구는 남동측 왕복 4차선 도로와 연계됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템냉난방기, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 지하주차장, 스프링클러, CCTV 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며, 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 상업·업무용 성격, 공실, 판매시설 용도, 인접 호실과의 일체 이용 이력이 겹치므로 일반 주거형 물건과 같은 방식으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 갑구 1-1 금지사항등기 내용과 매각 후 처리 관계를 반드시 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 오피스텔 표기와 건축물대장상 판매시설 사이 차이를 확인하고, 실제 사용 목적에 필요한 용도·영업 가능성을 검토해야 합니다.
- 101호와 경계 확인. 철거된 벽체의 현 상태, 복원 범위, 각 호 출입·설비의 독립성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상업용 및 업무용 거래·임대 수준을 별도로 대조하세요.
- 공실 비용. 현재 공실이므로 취득 후 실제 사용 또는 임대까지 필요한 공사·공실 기간을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 중소기업은행에 큰 미배당이 발생해도 본 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 바로 좋은 가격”
권리만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2024.07.15. 중소기업은행 근저당이 말소기준이며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 804,000,000원에서 한 차례 유찰돼 562,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 확인됐다고 볼 수는 없습니다.
오히려 이 물건은 건축물대장상 판매시설·현황 공실·101호와 일체형 사무실 이용 이력·대지권 목적 토지 별도등기를 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다. 말소기준과 인수액만 보면 단순하지만, 실물과 용도, 별도등기를 확인하지 않고 ‘감정가 70%’만 보고 접근하기에는 점검할 요소가 많습니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보류, 현황 확인은 필수. 이 사건의 결론입니다.
