울산지방법원 2024타경8883. 라피에스타양산 1층 1-043호로, 감정평가상 인접 호수와 함께 판매시설로 이용 중인 근린시설 경매물건입니다. 현 소유자 주식회사글로벌이엔티는 2023년 11월 13일 매매를 원인으로 거래가액 830,272,000원에 취득했고, 2023년 12월 15일 소유권이전과 함께 주식회사신한은행의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 국세 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리의 순서는 비교적 명확하지만, 물건의 투자 판단은 단순하지 않습니다. 등기상 거래가액과 감정가는 각각 830,272,000원과 795,000,000원이지만, 5회 유찰된 현재 최저가는 133,616,000원입니다. 이처럼 큰 가격 차이는 곧바로 수익을 의미하지 않습니다. 현재 사용 형태, 인접 호수와의 물리적 결합, 실제 점유·임대관계, 분리 사용 가능성 및 상가의 환금성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경8883 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층 1-043호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 7층 건물 중 1층 · 인접 호수와 함께 판매시설로 이용 |
| 소유자 | 주식회사글로벌이엔티 (2023.11.13. 매매, 거래가액 830,272,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 795,000,000원 / 133,616,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,228,733,681원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023년 12월 15일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 접수된 양산세무서장의 압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 권리금액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 16.81%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 795,000,000원의 16.81%입니다. 등기상 2023년 11월 13일 거래가액 830,272,000원과 비교해도 매우 낮은 수준이지만, 그 거래가액은 현재 시세나 현재 임대가치를 직접 증명하는 자료가 아닙니다. 비교 가능한 최근 상가 실거래와 임대수익이 확인되지 않은 상황이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 133,616,000원 | 16.81% | 0원 | 1,319,653,280원 |
| 6회 유찰 시 | 93,531,200원 | 11.76% | 0원 | 1,359,151,018원 |
| 7회 유찰 시 | 65,471,839원 | 8.24% | 0원 | 1,386,705,310원 |
유찰이 추가돼 매각가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 내려갑니다. 다만 이는 권리 인수 계산일 뿐, 현재 상권에서 해당 구분점포가 얼마에 매매되거나 얼마의 임대료를 받을 수 있는지까지 설명하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,670,624원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,440,000,000원 | 130,945,376원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,598,656원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 130,945,376원이 신한은행 근저당권에 배당되고, 채권자 총 미배당은 1,319,653,280원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 실제 배당과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 증산역(지하철2호선) 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 라피에스타양산 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용 상태. 1층 1-043호는 인접 호수와 내부 벽체의 구분 없이 일체의 판매시설인 SPAO로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층으로, 전기·위생·급배수·화재탐지·경보·에스컬레이터·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 대로·중로·소로에 접하며 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 구분 독립성. 내부 벽체는 없지만 집합건축물대장 건축물현황도에 호수별 위치·형상·수치가 등재돼 있어 경계복원에 어려움은 없을 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 본 사건의 표시 부동산은 1-043호입니다. 근저당 공동담보에는 1-044호가 기재돼 있고 현장도 인접 호수와 일체 사용 중이므로, 매각목록과 현장 경계를 정확히 대조해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. SPAO 판매시설 운영주체와 소유자·임차인 관계, 점유 권원 및 인도 협의 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 분리 사용성 확인. 경계복원 가능 여부뿐 아니라 벽체 설치 후 출입구·설비·동선이 독립적으로 기능하는지 점검해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 감정가나 과거 거래가액이 아닌 최근 인근 점포 거래, 실제 임대료 및 공실 상황을 기준으로 응찰가를 다시 계산해야 합니다.
- 공동담보 배당 확인. 신한은행 근저당은 1-044호와 공동담보 관계이므로 다른 담보의 매각·배당 진행과 채권 잔액을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2023년 12월 15일 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 795,000,000원인 물건이 5회 유찰돼 133,616,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
본건은 인접 호수와 하나의 SPAO 판매시설로 사용되고 있고 임대관계는 미상입니다. 현재 시세와 임대수익을 뒷받침할 비교자료도 별도로 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 없지만, 독립 사용성·점유관계·상가 환금성이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근”입니다. 최저가보다 중요한 것은 1-043호만 취득했을 때 실제로 어떤 점포를 인도받고, 어떤 수익과 매각 가능성을 확보할 수 있느냐입니다.
