울산지방법원 2024타경8883. 경남 양산시 물금읍 라피에스타양산의 1층 판매시설입니다. 감정가가 7억 9,500만원인데 현재 최저가는 9,353만원 수준입니다. 숫자만 보면 매력적인 저가 상가처럼 보입니다. 그러나 감정가는 과거의 평가 기준이고, 현재 가격을 판단하려면 실제 매매시세·임대수익·독립 사용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
특히 이 물건은 일반적인 독립 점포와 구조가 다릅니다. 매각물건명세서에는 인접 호수와 내부벽체의 구분 없이 SPAO 판매시설로 일체 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 감정평가서에서도 1-042호 외 다수 호수와 통합 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 낙찰받는 권리는 1-043호인데, 실제 영업 공간은 주변 여러 호수와 연결되어 있다는 뜻입니다. 따라서 저렴한 낙찰가보다 독립적인 점포로 사용할 수 있는지, 누가 어떤 권원으로 점유하는지가 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경8883 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 라피에스타양산 1층 1-043호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 판매시설 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 |
| 현재 이용상태 | 인접 호수와 함께 일체의 판매시설(SPAO)로 이용 |
| 소유자 | 주식회사글로벌이엔티 (2023.12.15 소유권이전, 거래가액 830,272,000원) |
| 감정가 | 795,000,000원 |
| 최저매각가 | 93,531,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 신청채권 청구액 | 1,228,733,681원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.15 · 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 공동담보 | 라피에스타양산 1층 1-044호 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
이 사건의 말소기준권리는 2023.12.15 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며, 라피에스타양산 1-044호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 매각 시 근저당권 자체는 말소 대상입니다. 그 이후 등기된 양산세무서의 압류, 국민건강보험공단 압류, 신한카드 가압류 및 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임대차 — SPAO 통합 사용의 핵심 위험
이 물건에서 가장 먼저 확인할 사항은 임차보증금 액수가 아니라 실제 점유관계와 점포의 독립성입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 매각물건명세서와 감정평가서 모두 인접 호수와의 일체 사용을 확인하고 있습니다.
| 확인 대상 | 현재 상태 | 검토 의견 |
|---|---|---|
| 실제 임차인 | 확인된 임차인 신고 없음 | 임대관계 미상으로 점유·임대차 재확인 필요 |
| 매장 사용 | SPAO 판매시설 | 실제 운영자 및 점유권원 확인 필요 |
| 대항력 | 미상 | 사업자등록·점유 개시·인도 및 임대차 계약관계 확인 |
| 보증금 / 우선변제 | 미상 | 보증금 및 확정일자 확인 전 인수 위험 확정 불가 |
| 인접 점포 | 1-042호 외 다수 호수와 통합 | 경계·사용권원·분리 가능성 검토 |
감정평가서에는 각 호수별 위치·형상·수치가 집합건축물대장의 건축물현황도에 등재되어 있어 경계복원에 어려움은 없을 것으로 판단되며, 구분건물로서의 독립성이 인정될 수 있을 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 이는 실제로 벽체를 설치하거나 별도 출입구를 확보해 즉시 독립 영업이 가능하다는 보장은 아닙니다.
결론적으로 1-043호만 낙찰받았을 때 SPAO 영업 공간과 물리적으로 분리할 수 있는지, 분리 과정에서 주변 점포와 어떤 협의가 필요한지를 현장에서 확인해야 합니다. 이는 향후 임대수익과 재매각 가능성에도 직접 영향을 줍니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 11.76%가 시세를 의미하지는 않는다
감정가 795,000,000원에 비해 최저매각가 93,531,000원은 매우 낮습니다. 그러나 동일 건물 또는 유사 상가의 최근 실거래가가 확인되지 않아, 현재 가격이 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 93,531,000원 | 11.76% | 1,359,151,214원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 65,471,699원 | 8.24% | 1,386,705,448원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 45,830,189원 | 5.76% | 1,405,993,410원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 11.76% 수준입니다. 그만큼 매각가격이 크게 내려왔지만, 6회 유찰은 시장에서 해당 가격과 물건의 사용 조건을 반복적으로 수용하지 않았다는 경고 신호로도 해석해야 합니다. 유찰 원인을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율을 투자수익으로 연결해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,083,558원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 1,440,000,000원 | 91,447,442원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 신한카드 | 10,598,656원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 대상 채권 합계 | 1,450,598,656원 | 91,447,442원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,359,151,214원 |
집행비용 2,083,558원을 우선 공제한 후 신한은행 근저당권에 91,447,442원이 배당되는 추정입니다. 신한카드 가압류 배당은 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 산정되어 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경남 양산시 물금읍 증산리 소재 지하철 2호선 증산역 북서측 인근의 라피에스타양산입니다. 주변에는 근린생활시설·업무시설·판매시설 등이 혼재하며, 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층이며, 전기·위생·급배수·화재탐지 및 경보설비, 에스컬레이터와 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 상업용 토지로 대로·중로·소로에 접해 있습니다. 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가 자료는 2,531,000원/㎡입니다.
- 구분건물 독립성. 현황도에 각 호수의 경계가 기재되어 경계복원 가능성은 인정되고 있습니다. 다만 실제 내부벽체가 없는 통합 사용 상태이므로 낙찰 후 물리적 분리와 개별 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 이미 6회 유찰된 상업용 점포로, 감정가 대비 낙폭만으로 환금성을 긍정하기 어렵습니다. 독립 운영·임대 가능성과 실제 매수 수요가 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- SPAO 점유권원 확인. 실제 영업자, 임대인, 계약 대상 호수와 각 점포의 사용 권원을 확인해야 합니다. 영업 중이라는 사실만으로 임차관계나 대항력을 단정하지 않습니다.
- 임대차 및 보증금 확인. 상가건물 임대차 계약, 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자, 보증금과 차임을 검토하고 매수인에게 승계될 권리 여부를 확인해야 합니다.
- 독립 점포 전환 가능성. 집합건축물대장 현황도와 실제 매장 구조를 비교해 내부벽체 설치, 출입 동선 확보, 설비 분리 및 주변 호수와의 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 감정가 대신 수익성 검토. 주변 유사 점포의 최근 실거래·임대료·공실을 확인해야 합니다. 예상 임대수익과 점포 분리 비용을 산정하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 관리비·운영비 확인. 판매시설은 공용설비 유지비와 관리비 부담이 수익성에 영향을 줄 수 있습니다. 관리사무소를 통해 체납액, 공용부분 부담 및 호수별 관리비 산정방식을 확인해야 합니다.
- 공동담보·매각 범위 확인. 1-044호와의 공동담보 내역, 1-043호의 정확한 매각 범위, 매각물건명세서 비고 및 다른 인접 호수의 권리관계를 대조해야 합니다.
- 입찰 전 최신 서류 재확인. 매각기일은 2026.10.22로 기재되어 있습니다. 변경·취하·정지 여부를 법원에서 확인하고, 등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서를 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “90% 가까운 할인”보다 중요한 것
라피에스타양산 1-043호는 감정가 795,000,000원에서 최저매각가 93,531,000원까지 내려온 상가입니다. 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이므로 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 그러나 이를 곧바로 안전한 투자물건으로 평가하기는 어렵습니다.
핵심은 6회 유찰, 확인되지 않은 임대관계, 인접 호수와의 통합 사용입니다. 실제 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 큰 할인율을 현재 시장가치와 비교할 수 없습니다. 특히 낙찰 이후 1-043호를 독립적으로 임대하거나 매각할 수 있는지가 불명확합니다.
권리는 조건부 양호, 가격은 미검증, 환금성과 점유는 고위험. 따라서 적극 입찰보다 점유권원·점포 분리 가능성·현재 임대수익·실거래 시세 확인이 우선입니다. 9,353만원이라는 숫자 자체가 투자수익을 보장하지는 않습니다. 이 상가의 가치는 얼마나 큰 폭으로 유찰됐느냐가 아니라, 실제로 독립 사용하고 임대하거나 다시 팔 수 있느냐에 달려 있습니다.
