울산지방법원 2024타경8883. 양산시 물금읍 라피에스타양산 1층 1-044호로, 감정평가상 인접 호수와 함께 일체의 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 주식회사글로벌이엔티이며, 2023.12.15. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 856,339,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 신한카드 가압류, 양산시 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리관계만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 현재 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 819,000,000원에서 6회 유찰 후 96,354,000원까지 하락했다는 사실 자체가 이 물건의 환금성과 시장 수용성을 신중히 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경8883 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-044호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 인접 호수와 함께 일체의 판매시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사글로벌이엔티 |
| 감정가 / 최저가 | 819,000,000원 / 96,354,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,228,733,681원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.12.15. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이후 2024.07.03. 국 압류, 2024.10.25. 임의경매개시결정, 2024.10.31. 국민건강보험공단 압류, 2024.12.09. 신한카드 가압류 10,598,656원, 2025.04.18. 양산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 자료도, 임대차가 전혀 없다고 확정할 자료도 없으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유관계를 입찰 직전 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰이 곧 ‘저평가’는 아니다
현재 최저매각가는 96,354,000원으로 감정가 819,000,000원의 11.76%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 67,447,800원, 8회 유찰 시 47,213,460원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 96,354,000원 | 1,356,379,028원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 67,447,800원 | 1,384,764,916원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 47,213,460원 | 1,404,635,038원 | 0원 |
하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다. 특히 판매시설은 주거용 부동산보다 임대수익·공실·상권·전용동선·관리비·분할 사용 가능성에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 이미 6회 유찰됐다는 사실은 최저가 숫자보다 실제 시장 수요 확인이 우선이라는 뜻으로 읽는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,134,372원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,440,000,000원 | 94,219,628원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,598,656원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각대금 96,354,000원에서 집행비용 2,134,372원을 차감한 뒤 신한은행 근저당에 94,219,628원이 배당되고, 신한카드 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 1,356,379,028원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 증산역(지하철2호선) 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·판매시설이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 1-044호는 인접 호수와 함께 일체의 판매시설로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에는 상호 ‘SPAO’로 기재돼 있습니다.
- 구분건물 독립성. 일부 내부벽체의 구분 없이 인접 호수와 함께 사용 중이나, 집합건축물대장의 건축물현황도에 각 호수별 위치·형상·수치가 등재돼 있어 경계복원에 어려움은 없을 것으로 판단되고 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·화재탐지 및 경보·에스컬레이터·승강기 등 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현장 점유자를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 인접 호수와의 물리적 분리. 현재 내부벽체 없이 일체 사용 중이므로 낙찰 후 독립 영업·임대가 가능한지, 실제 경계와 출입동선을 현장에서 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만 보지 말고 라피에스타양산 내 유사 1층 판매시설의 거래가·임대료·공실을 확인해야 합니다.
- 압류·당해세. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 실제 체납액에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 다회유찰 원인 점검. 6회 유찰된 원인이 단순 가격인지, 상권·공실·관리비·점포 구조와 관련된 것인지 분리해 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.76%가 곧 싸다는 뜻은 아니다”
이 사건은 등기 권리보다 상가 자체의 상품성이 핵심입니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸해 현재 배당 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 819,000,000원에서 6회 유찰되어 96,354,000원까지 내려왔다는 사실과, 인접 호수와 벽체 없이 일체의 판매시설로 사용되고 있다는 사실을 가볍게 보면 안 됩니다.
권리는 정리 가능하지만 가격의 적정성은 아직 확인되지 않았습니다. 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가의 11.76%라는 할인율만 보고 저평가로 결론 내리는 것은 위험합니다. 동일 건물 내 실제 거래와 임대수익, 공실, 독립 사용 가능성을 확인해 96,354,000원이 정말 시장가보다 낮은지를 검증한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
