울산지방법원 2024타경8883. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-044호 근린시설입니다. 소유자인 주식회사글로벌이엔티는 2023년 11월 13일 매매를 원인으로, 2023년 12월 15일 거래가액 856,339,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 국세 압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 신한카드 가압류, 양산시 압류가 차례로 들어왔습니다. 이 권리들은 모두 말소기준일 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 채무가 크더라도 낙찰자가 그 채무를 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세가 확인될 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 아래 예상배당은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경8883 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층 1-044호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 7층 건물 중 1층 · 인접 호수와 일체의 판매시설 ‘SPAO’로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사글로벌이엔티 (2023.12.15. 소유권이전, 거래가액 856,339,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 819,000,000원 / 137,649,000원 (5회 유찰, 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,228,733,681원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.15. 주식회사신한은행 근저당권 1,440,000,000원 |
| 공동담보 | 라피에스타양산 1층 1-043호 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원, 세금 배당순위는 확인
신고된 임차인은 0명이며 보증금 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 현장에서는 인접 호수와 함께 ‘SPAO’ 판매시설로 사용되고 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 동일하지 않습니다. 입찰 전 현장 영업주체, 점유권원, 명도 대상과 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 16.81%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 137,649,000원으로 감정가 819,000,000원의 16.81%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 수치만 보고 가격 메리트가 크다고 판단하기는 어렵습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설·판매시설이고, 이미 5회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 감정가와 실제 응찰수요 사이에 큰 간극이 있음을 보여주는 신호입니다.
등기상 2023년 매매 거래가액은 856,339,000원이고 감정가는 819,000,000원이지만, 현재 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 표본은 없습니다. 특히 1-044호가 1-042호 외 다수의 인접 점포와 내부 벽체 없이 일체 사용 중이라는 점은 독립 점포로 매각하거나 임대할 때 추가 확인이 필요한 요소입니다. 따라서 과거 거래가액이나 감정가 대비 할인율만으로 현재 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 137,649,000원 | 1,315,676,742원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 96,354,300원 | 1,356,378,733원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 67,448,010원 | 1,384,764,710원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 137,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.0% 추정) | - | 2,727,086원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,440,000,000원 | 134,921,914원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,598,656원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,450,598,656원 중 예상배당은 134,921,914원이며, 총 미배당은 1,315,676,742원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 확인된 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 1층 1-044호는 인접 호수와 함께 내부 벽체의 구분 없이 일체의 판매시설 ‘SPAO’로 이용 중입니다. 1-043호 역시 인접 호수와 함께 일체 사용 중이며, 근저당 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 구분건물 독립성. 집합건축물대장 건축물현황도에 각 호수별 위치·형상·수치가 등재돼 있어 경계복원에 어려움은 없을 것으로 평가됐고, 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 판단됐습니다. 다만 현재 내부 상태와 실제 분리 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 입지. 부산지하철 2호선 증산역 북서측 인근으로, 각종 근린생활시설·업무시설·판매시설이 혼재한 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 평지의 가로장방형 토지로 대로·중로·소로에 접합니다. 용도지역은 유통상업지역이고 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·화재탐지 및 경보·에스컬레이터·승강기 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설·판매시설이라는 용도, 인접 호수와의 일체 사용, 5회 유찰 이력을 함께 고려하면 독립 점포 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 ‘SPAO’가 영업 중인 것으로 조사됐고 임대관계는 미상입니다. 영업주체와 소유자의 관계, 점유권원, 명도 대상자를 확인하세요.
- 인접 호수 계약 확인. 1-044호가 1-042호 외 다수와 하나의 판매시설로 사용되고 있습니다. 낙찰 대상 범위와 임대차·사용계약이 호수별로 어떻게 구성됐는지 대조하세요.
- 경계복원·분리 가능성. 건축물현황도상 경계복원은 가능하다고 평가됐지만, 실제 벽체 설치, 출입구, 소방·전기·급배수 설비 분리 가능성과 비용은 별도 점검이 필요합니다.
- 공동담보 범위. 신한은행 근저당에는 1층 1-043호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 부동산의 매각·배당 진행 상황을 함께 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 교부청구액과 당해세 여부를 확인해야 예상배당과 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 관리비·상가 부담금. 공용관리비, 전기·냉난방비, 시설사용료와 장기 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 라피에스타양산 내 유사 층·용도 점포의 현재 임대료, 공실률, 매매사례를 직접 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물현황도와 공동담보목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
이 물건의 등기 구조만 보면 결론은 명확합니다. 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 신고된 임차인도 없어 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건성입니다. 감정가 819,000,000원이 137,649,000원까지 낮아졌다는 사실 뒤에는 5회 유찰, 판매시설 용도, 인접 다수 호수와의 일체 사용, 미상인 점유·임대관계가 함께 놓여 있습니다.
건축물현황도상 호수별 경계복원 가능성이 인정된다는 점은 긍정적이지만, 실제로 독립된 점포로 사용할 수 있는지와 분리 후 임대수요가 존재하는지는 별개의 문제입니다. 권리는 정리되지만, 영업공간과 점유관계는 자동으로 정리되지 않습니다. 최근 시세 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하기보다, 현장 점유와 호수별 경계·설비·출입구, 상권 임대수요를 확인한 뒤 보수적인 가격을 산정해야 하는 물건입니다.
