대구지방법원 2025타경31613. 대구 달성군 하빈면 묘리 55 주건축물제1동과 토지가 포함된 경매입니다. 감정상 건물은 단독주택 및 창고 등으로 이용 중이고, 경량철골구조 기타지붕 1층이며 사용승인일은 2014.03.14입니다. 현재 최저매각가는 237,131,000원으로 감정가 483,942,780원의 49% 수준까지 내려온 상태입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.05.13 설정된 석적농업협동조합 근저당권 689,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 농협은행주식회사 가압류 30,232,689원, 농업협동조합중앙회 가압류 171,318,569원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 김정희 근저당권 130,000,000원과 화원새마을금고 근저당권 900,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 하빈면 묘리 55 주건축물제1동 · 대구광역시 달성군 하빈면 하빈로87길 144 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 창고 등 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 1층 · 사용승인일 2014.03.14 |
| 토지 | 1,743.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 허성숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 483,942,780원 / 237,131,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 538,670,089원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 말소기준은 2022.05.13 석적농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 237,131,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 한 번 더 유찰되면 165,991,700원, 4회 유찰 시 116,194,190원 시나리오입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 237,131,000원 | 233,011,166원 | 657,540,092원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 165,991,700원 | 162,867,816원 | 727,683,442원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 116,194,190원 | 113,767,471원 | 776,783,787원 |
③ 예상배당표 (매각가 237,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,119,834원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 석적농업협동조합 | 689,000,000원 | 233,011,166원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 농협은행주식회사 | 30,232,689원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자 | 171,318,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 890,551,258원 중 채권자 배당액은 233,011,166원이고, 미배당은 657,540,092원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용상태 — 이 물건의 핵심 리스크
- 이용상태. 건물은 단독주택 및 창고 등으로 이용 중입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비·태양광설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,743.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 149,100원/㎡입니다.
- 규제. 개발제한구역·자연녹지지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함되고, 보전산지·공익용산지가 접합니다.
- 주위환경. 묘리 안곡교 남서측 또는 북서측 인근으로, 주변은 농경지·임야·농촌주택 등으로 형성된 농경지대입니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
⑤ 매각조건·현장 체크
- 일괄매각. 건물에 부착된 태양광설비 및 제시외 건물이 포함됩니다.
- 매각 제외 시설. 본건 지상 소재 이동용이한 저온저장고 1동, 농막시설물 1동, 견사 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 등기상 임차인 신고는 없지만 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 개발제한구역. 토지의 이용·증개축·시설 설치 가능 범위는 개발제한구역 등 각종 제한과 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가의 49%라는 숫자만으로 저평가 여부를 판단하지 말고 토지·건물·포함시설과 제외시설을 구분해 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체가 단순하지 않다
이 경매의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 2022.05.13 석적농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 건물은 단독주택 및 창고 등으로 쓰이고 토지가 함께 매각되며, 개발제한구역을 포함한 여러 이용 제한이 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 시세 비교자료가 없기 때문에 “유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리보다 토지 이용성과 현장 상태를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
