창원지방법원 2024타경101922. 김해시 대성동 484-6, 가락로176번길 28-6의 토지와 4층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택으로, 일반건축물대장상 1층은 사무실 및 계단실, 2층과 3층은 각 5가구, 4층은 6가구입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
등기상 소유자는 최상열입니다. 2013.07.29. 소유권보존 당시 최상열 지분 3분의 2, 김병국 지분 3분의 1이었고, 최상열이 2013.11.25. 매매를 원인으로 김병국 지분 3분의 1을 거래가액 215,000,000원에 이전받았습니다. 권리분석의 기준점은 같은 날인 2013.07.29. 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합의 684,000,000원 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경101922 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대성동 484-6 · 경상남도 김해시 가락로176번길 28-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 1층 사무실 및 계단실 · 2층-3층 각 다가구주택 5가구 · 4층 다가구주택 6가구 |
| 토지 | 대 425.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 682,100원/㎡ · 소로한면 |
| 소유자 | 최상열 |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,793,600원 / 598,188,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 83,699,595원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준은 2013년 근저당
말소기준은 2013.07.29. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 684,000,000원이고 근저당권자는 부산경남화훼원예농업협동조합이었습니다. 이후 명칭이 부경원예농업협동조합으로 변경됐고, 2023.12.28. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 이 기준권리보다 뒤에 설정된 가압류, 압류, 임차권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 인원과 승계 신고를 분리해서 봐야 한다
이름이 온전하게 확인되는 임차인·점유자는 17명입니다. 한국토지주택공사 1건은 김태웅 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도 임차인으로 더하거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 이 승계 신고는 김태웅 보증금과 연결해 보아야 합니다.
| 임차인·점유자 | 호실·범위 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태웅 | 202호 | 2020.07.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위 신고 |
| 황영순 | 405호 | 2023.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손상익 | 402호 | 2020.12.31 | 미상 | 2024.04.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희정 | 205호 | 2022.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황승관 | 304호 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조진석 | 미상 | 2021.06.23 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양연주 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다운 | 406호 | 2022.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허나빈 | 미상 | 2019.09.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재혁 | 403호 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태완 | 미상 | 2022.01.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수형 | 미상 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지미 | 406호 · 건물4층 중 도면 표시 | 2021.02.22 | 75,000,000원 | 2023.03.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강예림 | 303호 · 건물3층 | 2020.02.17 | 52,500,000원 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서용선 | 301호 · 건물3층 | 2018.04.05 | 미상 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정한나 | 201호 · 건물2층 | 2020.05.28 | 미상 | 2024.05.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지은 | 401호 · 건물4층 | 2023.10.19 | 65,000,000원 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 2층 중 도면 표시 | 2022.01.20 | 70,000,000원 | 2024.01.15 | 없음 | 미상 | 대위·승계 김태웅 |
한국토지주택공사 70,000,000원은 김태웅 보증금에 대한 대위·승계 신고로 표시되어 있어 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 강예림 임차권은 2024.03.22. 경정등기가 있으며, 보증금 표기는 50,000,000원과 52,500,000원으로 경정되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 598,188,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,381,880원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 684,000,000원 | 589,806,120원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 흥한주택종합건설 주식회사 | 22,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 김지미 | 83,699,595원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 83,699,595원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 873,399,190원 중 589,806,120원이 배당되고, 283,593,070원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있습니다. 선순위 근저당이 매각대금을 사실상 소진해 이 사건 신청채권자 김지미의 83,699,595원도 현재 시나리오에서는 배당 0원입니다.
④ 가격 판단 — 49%라고 해서 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 598,188,000원으로 감정가 1,220,793,600원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조에서는 아파트처럼 단순 평형 평균으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 598,188,000원 | 589,806,120원 | 283,593,070원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 418,731,600원 | 412,144,284원 | 461,254,906원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 293,112,120원 | 288,208,550원 | 585,190,640원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 그러나 유찰이 늘어날수록 채권자 미배당은 283,593,070원에서 461,254,906원, 585,190,640원으로 확대됩니다. 이 숫자는 매수인의 추가 부담을 뜻하는 것이 아니라 매각대금으로 소화되지 못하는 채권 규모입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해여자고등학교 북측 인근이며, 주위는 단독주택과 다가구주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층으로 외벽은 석재 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호입니다. 기본 급배수·위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 425.0㎡, 지목 대, 완경사·세로장방, 소로한면이며 공시지가는 682,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함·저촉 또는 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 한 동의 다가구주택과 토지를 통째로 취득하는 형태라 개별 아파트 한 호보다 매수층과 자금 규모가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유관계 원본 대조. 201호부터 406호까지 다수 점유·임차권 관계가 확인됩니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 호실별 당사자를 다시 맞춰야 합니다.
- 불명확한 점유 표기 확인. 전입일·보증금·호실이 명확하지 않은 표기는 대항력 여부를 함부로 단정하지 말고 주민등록·임대차계약·명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 한국토지주택공사 승계 중복 주의. 김태웅 관련 70,000,000원 신고는 대위·승계로 표시되어 있으므로 보증금을 별도로 더하지 마세요.
- 김지미 관계 확인. 김지미는 75,000,000원 임차권자이면서 이 사건의 강제경매 채권자로 등장하므로 당사자 관계와 임차관계의 실질을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 김해시·국민건강보험공단·국 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당순위가 확정됩니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황·면적·사용관계와 감정 포함 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 토지 425.0㎡와 다가구 수익성·건물 상태를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘점유관계 정리 능력’이 먼저다
표면적인 숫자만 보면 강합니다. 감정가 1,220,793,600원에서 두 번 유찰돼 최저가가 598,188,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 난도는 가격표가 아니라 다가구 전체의 임차·점유 구조에서 나옵니다. 2013년 말소기준 근저당보다 뒤에 들어온 임차인들이라 등기 순위상 인수 위험은 제한적이지만, 실제 명도 대상이 많고 주택임차권등기도 연속적으로 설정돼 있습니다. 세금 압류와 제시외 건물까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원, 그러나 실무 난도는 높다”입니다. 실거래 비교값이 없는 상태에서 49% 할인만 보고 가격 가점을 주기보다, 호실별 점유와 세금·명도비용을 먼저 확정한 뒤 응찰가를 정하는 편이 맞습니다.
