창원지방법원 2024타경101922. 김해시 대성동 484-26의 4층 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중이며, 토지는 417.9㎡입니다. 감정가는 1,211,002,800원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 593,390,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
권리의 출발점은 2013.09.11. 부산경남화훼원예농업협동조합 명의 채권최고액 684,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 말소기준일 자체는 바뀌지 않습니다. 따라서 그 뒤 들어온 임차권과 전입자는 원칙적으로 선순위 대항력을 갖지 못합니다. 문제는 전입일 자체가 확인되지 않는 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경101922 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대성동 484-26 · 경상남도 김해시 가락로176번길 28-8 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 현황 다가구주택 · 철근콘크리트구조 4층 |
| 토지 | 417.9㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 682,100원/㎡ |
| 소유자 | 최상열 |
| 감정가 / 최저가 | 1,211,002,800원 / 593,390,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 83,699,595원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 빠르지만 임차인 확인이 핵심
말소기준권리는 2013.09.11. 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당권입니다. 2024.01.19. 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2024.03.05. 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 이후 등기된 주택임차권들은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 21명 + 보증기관 승계 1건
한국토지주택공사 1건은 실제 별도 임차인이 아니라 김태웅 보증금에 대한 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 보증금을 별도로 합산하지 않고 실제 임차인은 21명으로 봅니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태웅 | 202호 | 2020-07-21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황영순 | 405호 | 2023-03-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 미상 | 2023-10-19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정한나 | 201호 | 2020-05-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손상익 | 402호 | 2020-12-31 | 미상 | 2024-04-05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희정 | 205호 | 2022-11-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서용선 | 301호 | 2018-04-05 | 미상 | 2024-05-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황승관 | 304호 | 2021-05-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진석 | 미상 | 2021-06-23 | 미상 | 2024-05-16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양연주 | 미상 | 2022-04-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다운 | 406호 | 2022-08-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허나빈 | 미상 | 2019-09-24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재혁 | 403호 | 2021-11-15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강예림 | 303호 | 2020-02-17 | 미상 | 2024-05-07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 미상 | 2022-01-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수형 | 미상 | 2021-12-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 4층 중 도면 표시 | 2020-12-22 | 39,850,000원 | 2023-03-27 | 없음 | 미상 | 김태웅 중복 |
| 박길용 | 건물 4층 중 도면표시 | 2020-12-15 | 95,000,000원 | 2024-11-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이확범 | 건물 2층 중 별지 도면표시 | 2019-09-16 | 미상 | 2025-02-12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정택 | 건물 4층 중 별지 도면표시 | 2016-10-14 | 미상 | 2025-03-20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜은 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이정훈 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격·유찰 구조 — 49%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정은 금물
감정가 1,211,002,800원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 593,390,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49%이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 415,373,000원, 4회 유찰 시 290,761,100원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총액 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 593,390,000원 | 767,699,595원 | 585,056,100원 | 182,643,495원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 415,373,000원 | 767,699,595원 | 408,819,270원 | 358,880,325원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 290,761,100원 | 767,699,595원 | 285,890,445원 | 481,809,150원 |
③ 예상배당표 (매각가 593,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,333,900원 |
| 1. 근저당권 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 684,000,000원 | 585,056,100원 |
| 2. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 83,699,595원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 767,699,595원 중 585,056,100원이 배당되고, 182,643,495원이 미배당됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 김혜은·이정훈의 대항력 여부 확인 전에는 이를 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 일반건축물대장상 사무실 및 계단실, 2층·3층은 다가구주택 5가구, 4층은 다가구주택 6가구입니다. 현황상 1층 사무실로 추정되는 부분도 주거용으로 이용 중이므로 확인이 필요합니다.
- 입지. 김해여자고등학교 북측 인근이며 단독주택·다가구주택 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 417.9㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 도시지역, 소로2류 접합, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 기본적인 급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 2명 확인. 김혜은·이정훈의 전입세대열람, 실제 점유, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 39,850,000원은 김태웅 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 1층 이용현황 확인. 대장상 사무실 및 계단실인 부분이 현황 주거용으로 이용 중이므로 실제 구조와 인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 유찰률만 보고 응찰 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 시세 대비 할인율은 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 매각목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 회차부터 채권 미배당이 182,643,495원 발생하며 이후 유찰 시 미배당이 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 임차인 2명’을 지워야 한다
현재 최저가는 593,390,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보고 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 권리에서는 2013.09.11. 근저당권이 기준이어서 전입일이 확인되는 실제 임차인 19명은 모두 후순위이고, 보증기관 승계 1건 역시 중복 보증금으로 합산하지 않습니다.
반면 김혜은·이정훈 2명은 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 이 둘의 대항력 여부가 확정되지 않은 상태에서는 배당 시뮬레이션의 ‘인수 0원’을 최종 결론처럼 받아들여서는 안 됩니다. 말소기준은 유리하지만 미상 임차인이 남은 다가구주택 — 이 사건의 우선순위는 가격 계산보다 임차관계 확인입니다.
