창원지방법원 2025타경11720. 창원시 성산구 중앙동 창원중앙블루힐스 7층 705호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가의 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 감정가는 64,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 44,800,000원입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 권태우가 2017.02.13. 소유권을 이전받은 날 창원신용협동조합이 채권최고액 74,490,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 제이비우리캐피탈의 강제경매개시결정은 2025.02.19. 취소기각결정에 따라 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11720 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 99-2 창원중앙블루힐스 7층 705호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 중 7층 · 외벽 석재 및 타일 붙임 · 샷시창호 |
| 소유자 | 권태우 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 44,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 120,545,104원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2017.02.13. 창원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 74,490,000원이며 현재 경매도 같은 창원신용협동조합이 신청했습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있고, 현재 배당 시뮬레이션에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유자 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한칠석 | 705호 전부 · 주거 | 2022.01.12 | 미상 | 2025.07.17 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 윤태민 | 706호 전부 | 2024.04.12 | 미상 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 점유자로 조사된 사람은 2명입니다. 한칠석은 705호 전부, 윤태민은 706호 전부로 조사됐습니다. 두 전입일 모두 말소기준 2017.02.13.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 특히 이 리포트 대상인 705호의 한칠석은 보증금이 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 30% 내려왔지만 ‘싸다’고 판단할 시세 근거는 없다
감정가 64,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 44,800,000원, 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 44,800,000원입니다.
하지만 동일 물건 또는 유사 물건의 최신 실거래 가격 자료가 없으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수는 없습니다. 이 사건의 가격 메리트는 별도의 최근 실거래·매물 호가 확인 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 창원신용협동조합 | 74,490,000원 | 43,593,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,800,000원을 매각가로 가정하면 창원신용협동조합 채권최고액 74,490,000원 중 43,593,600원이 배당되고 30,896,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 30,896,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 31,359,999원 | 30,395,519원 | 44,094,481원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 21,951,999원 | 21,156,863원 | 53,333,137원 | 0원 |
유찰이 거듭되더라도 이 시뮬레이션에서는 매수인 인수금이 증가하지 않습니다. 대항력 있는 선순위 임차보증금 인수형 사건이 아니기 때문입니다. 대신 낙찰가가 낮아질수록 근저당권자가 받지 못하는 금액이 증가하는 구조입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창원시 성산구 중앙동 소재 창원중앙블루힐스로, 주변은 업무시설·근린생활시설·숙박시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 현장실사 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·평가사례·탐문조사에 따른 통상적 이용상황을 상정해 평가됐습니다.
- 설비. 난방시설, 위생시설, 급·배수시설, 승강기 등이 설비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,877,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 705호 점유 확인. 한칠석이 705호 전부에 2022.01.12. 전입한 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
- 대항력과 인수 구분. 705호와 706호 조사 전입은 모두 2017.02.13. 말소기준 이후여서 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 최우선변제 확인. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 적용 여부는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 입찰 직전 동일·유사 업무시설의 최근 거래와 매물가격을 대조해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있으므로 실제 사용형태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 70%만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017.02.13. 창원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입은 모두 그 이후입니다. 현재 회차는 감정가 64,000,000원에서 1회 유찰된 44,800,000원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 쪽은 별개입니다. 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 할인 매물이라 평가할 수 없습니다. 게다가 705호 점유자 한칠석의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 가격 검증과 점유 확인을 마친 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
