창원지방법원 2025타경11720. 창원시 성산구 중앙동 창원중앙블루힐스 7층 706호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 권태우, 말소기준권리는 2017.02.13. 설정된 창원신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 74,490,000원입니다.
권리관계의 핵심은 임차인의 전입 시점입니다. 현황조사와 문건접수 자료에는 한칠석과 윤태민이 확인되는데, 한칠석은 705호 전부, 윤태민은 706호 전부로 표시됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2017.02.13. 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 특히 본 호수인 706호의 윤태민은 2024.04.12. 전입했으며 2025.07.23. 배당요구를 접수했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11720 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 99-2 창원중앙블루힐스 7층 706호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 성산구 용지로 56 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 15층 중 7층 |
| 소유자 | 권태우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 44,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원신용협동조합 / 120,545,104원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인은 대항력 없음
2016.12.15. 주식회사한국토지신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2017.02.13. 권태우 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 창원신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.10.30. 제이비우리캐피탈 주식회사의 강제경매개시결정은 2025.03.05. 말소됐고, 2025.07.02. 창원신용협동조합의 임의경매개시결정이 현재 권리흐름의 마지막 등기입니다. 말소기준 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유 분석
| 성명 / 점유 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한칠석 · 705호 전부 | 2022.01.12 | 2025.07.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤태민 · 706호 전부 | 2024.04.12 | 2025.07.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 대비 할인’은 확정할 수 없다
감정가는 64,000,000원, 현재 최저매각가는 44,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰되며 19,200,000원 내려온 상태지만, 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 44,800,000원 | 70% | 43,593,600원 | 30,896,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 31,359,999원 | 49% | 30,395,519원 | 44,094,481원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 21,951,999원 | 34.3% | 21,156,863원 | 53,333,137원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 창원신용협동조합의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 채권자의 미배당 규모가 아니라 실제 시장에서 706호와 같은 이용형태가 얼마에 거래되는지를 확인하는 데 초점을 맞춰야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 1. 근저당 · 창원신용협동조합 | 74,490,000원 | 43,593,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,800,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 집행비용 1,206,400원을 제외한 43,593,600원이 창원신용협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 30,896,400원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
사건상 신청채권자의 청구액은 120,545,104원이고 근저당 채권최고액은 74,490,000원입니다. 현재 배당 시나리오는 근저당 채권최고액을 채권액으로 두어 예상배당 43,593,600원, 미배당 30,896,400원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경남 창원시 성산구 중앙동에 소재하며 주위는 업무시설·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 705호·706호는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현장실사 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·평가사례·탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정해 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 15층 중 7층으로, 외벽은 석재 및 타일 붙임 등 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 난방시설, 위생시설, 급·배수시설, 승강기 등이 설비돼 있습니다.
- 도로. 대로 및 소로 등에 접하고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 대로3류(폭 25m~30m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 1,877,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 706호 점유 재확인. 윤태민이 706호 전부의 임차인으로 기재돼 있으므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 임대조건 확인. 윤태민과 한칠석 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 접수문건을 원문 대조할 필요가 있습니다.
- 권리 기준일 확인. 말소기준은 2017.02.13. 창원신용협동조합 근저당입니다. 본 호수 윤태민 전입일 2024.04.12.보다 앞섭니다.
- 실거래 확인. 현재 최저가 44,800,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 건물·동일 이용형태의 최근 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 아니라 외부관찰·평가사례·탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정했으므로 내부 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·배당요구 문건을 직접 대조해 입찰 직전 변동사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 사건에서 권리분석의 핵심은 비교적 분명합니다. 2017.02.13. 창원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 706호 윤태민의 2024.04.12. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 한 차례 유찰돼 감정가 64,000,000원에서 44,800,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 가격이 없어 현재 70% 최저가를 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요로 요약됩니다. 본 호수 점유와 임대조건, 실제 내부 이용상태, 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 데이터에 가장 충실한 접근입니다.
