서울남부지방법원 2025타경10865. 금천구 독산동 라온하우스 102동 502호, 2019년 사용승인된 지하 1층·지상 6층 철근콘크리트조 건물의 5층 다세대주택입니다. 소유자 김은희는 2019년 9월 20일 매매를 원인으로 264,000,000원에 취득했고, 2022년 11월 24일 민간임대주택등기가 기록됐습니다.
말소기준권리는 2023년 2월 13일 주택도시보증공사의 가압류 269,000,000원입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 김동윤은 2021년 12월 28일 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 12월 10일로, 배당요구를 통해 우선변제를 받을 수 있으며 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제102동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 지하 1층, 지상 6층 중 5층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 2019.04.08 |
| 소유자 | 김은희 (2019.09.20 매매, 거래가 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동윤 / 276,166,700원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.24 등기 · 2019.07.19 민간임대주택 등록 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
주택도시보증공사 가압류 이후의 국세 압류, 서울특별시 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 9월 10일 등기된 김동윤의 주택임차권도 등기 순위만 보면 말소기준권리 이후이지만, 대항력 판단의 핵심은 임차권등기일이 아니라 2021년 12월 28일 전입·점유입니다. 이 날짜가 말소기준보다 앞서므로, 등기가 말소되더라도 배당에서 변제되지 않은 보증금은 매수인에게 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주요 일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동윤 | 건물전부 · 주거 주택임차권등기 | 계약 2021.12.06 확정 2021.12.10 전입·점유 2021.12.28 | 276,000,000원 | 배당요구 있음 2024.09.10 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 보증금은 276,000,000원이며, 현재 회차 예상배당액은 260,490,000원입니다. 부족분 15,510,000원은 매각물건명세서상 매수인이 인수하는 금액입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총취득은 거의 고정
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인의 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 최저가만 보면 큰 폭으로 싸지는 것처럼 보이지만, 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 100% | 265,000,000원 | 15,510,000원 | 280,510,000원 |
| 1회 유찰 감정가 80% | 212,000,000원 | 67,768,000원 | 279,768,000원 |
| 2회 유찰 감정가 64% | 169,600,000원 | 109,574,400원 | 279,174,400원 |
현재 회차에서 2회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 95,400,000원 내려가지만, 인수액은 94,064,400원 늘어납니다. 실질취득액은 불과 1,335,600원만 낮아져 279,174,400원에 머뭅니다. 집행비용 추정치가 먼저 공제되므로 실질취득액은 임차보증금 276,000,000원보다 소폭 높게 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 김동윤 보증금 | 276,000,000원 | 260,490,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이은학 | 276,166,700원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김동윤 | 276,166,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,510,000원을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당됩니다. 임차인 미배당액 15,510,000원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사와 경매신청채권 항목은 배당이 없으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 김동윤의 임차보증금과 경매신청채권의 관계 및 채권 중복 여부는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 물건종류는 다세대이며, 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
- 입지. 영남초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설과 각급 학교가 소재합니다. 주거용 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 2019.04.08 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 인접 토지와 등고평탄한 가장형 토지이며, 공동주택과 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총취득액 계산. 현재 회차 기준 최저가 265,000,000원에 인수액 15,510,000원을 더한 280,510,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 실질취득 279,768,000원, 2회 유찰 시 279,174,400원입니다. 유찰만으로 실질 가격이 크게 낮아지지 않습니다.
- 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 276,000,000원의 지급·반환 자료, 전입·점유 내역과 임차권등기명령 서류를 확인해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차권자이자 현재 신청채권자인 김동윤의 경매신청 채권이 임차보증금과 동일한 채권인지, 별도 채권인지 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24 기록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 처리 여부를 등기부·관련 원부로 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 당해세·최우선변제·미납 관리비와 집행비용의 실제 금액에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 법원 기록을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 총취득은 거의 줄지 않는다”
이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 265,000,000원만 보면 감정가와 같은 신건이지만, 임차보증금 미배당액 15,510,000원을 더하면 실질취득은 280,510,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰입니다. 최저가가 212,000,000원, 169,600,000원으로 내려가도 인수액이 각각 67,768,000원, 109,574,400원으로 커져 총취득액은 약 2.79억대에 머뭅니다.
따라서 이 물건은 낮은 최저가를 기다리는 전략만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다. 임차인의 대항력과 미배당 승계를 전제로 총취득액을 계산하고, 임차권자와 경매신청채권자가 동일인인 이유 및 채권관계를 원본으로 검증해야 합니다. 권리 인수는 명확하고, 가격 할인은 착시일 수 있습니다.
