서울남부지방법원 2025타경10865. 금천구 독산동 라온하우스 103동 6층 602호로, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 2023.02.13. 주택도시보증공사의 가압류 269,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 국가 압류, 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리분석의 핵심은 말소되는 압류가 아닙니다. 임차인 김동윤은 2021.12.28., 조금령은 2021.11.12. 전입해 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 조금령은 2021.10.22. 확정일자도 갖추고 배당요구를 했으며, 김동윤도 배당요구를 했습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 배당 후 남는 보증금과 매수인 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제103동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 단지형다세대주택 · 지하 1층, 지상 6층 건물 중 6층 |
| 사용승인일 | 2019.04.08. |
| 소유자 | 김은희 (2019.10.25. 거래가 264,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동윤 / 276,166,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부상 말소기준은 2023.02.13. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤에 등기된 국가 압류, 김동윤·조금령의 강제경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023년 이은학이 신청한 강제경매는 취하되어 2023.07.25. 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동윤 | 미상 | 2021.12.28. | 미상 | 미상 | 2025.09.23. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조금령 | 주거 | 2021.11.12. | 2021.10.22. | 미상 | 2025.09.02. | 가능 | 행사 가능 | 해당 없음 |
두 신고자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산을 제거할 대상이 아닌 실제 임차인 2명입니다. 김동윤은 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 조금령은 선순위 전입과 확정일자, 배당요구가 확인되지만 보증금이 확인되지 않아 배당액과 미배당액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 2.65억이 싸다는 근거는 없다
소유자 김은희의 2019.10.25. 취득가는 264,000,000원이고, 현재 감정가와 최저가는 265,000,000원입니다. 두 금액의 차이는 1,000,000원에 불과하지만, 2019년 거래를 현재 시세로 사용할 수는 없습니다. 동일 조건의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하기 전에는 감정가가 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.
무엇보다 이 물건은 최저가만 비교해서는 안 됩니다. 임차인 보증금이 확인되지 않았으므로 가격 비교의 기준은 최저가 265,000,000원이 아니라 실질취득가여야 합니다. 보증금과 예상 배당액이 확정되기 전에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 260,490,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이은학 | 276,166,700원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김동윤 | 276,166,700원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 조금령 | 276,166,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,097,500,100원 중 예상 배당액은 260,490,000원, 예상 미배당은 837,010,100원입니다. 임차보증금과 당해세·최우선변제는 확정 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가 기준 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2019.04.08.입니다.
- 주위환경. 영남초등학교 북측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설과 각급 학교가 소재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 소방, 난방 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 점유·임대차와 내부 상태에 따라 매수층과 가격 편차가 생길 수 있어 최근 동일 조건 거래 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김동윤·조금령 각각의 임대차계약서, 보증금 지급내역과 남은 보증금을 확인하세요.
- 점유 구분. 두 임차인의 실제 점유 부분, 세대별 출입 구조와 중복 점유 여부를 현장에서 확인하세요.
- 대항력 요건 확인. 전입일뿐 아니라 실제 주택 인도 시점과 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 원문. 김동윤의 확정일자 여부와 조금령의 우선변제 범위를 문건 원본으로 대조하세요.
- 관계인 여부. 임차인 이름과 강제경매 채권자 이름이 같은 사유와 임대차의 실질을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 등록 상태, 임대의무기간, 말소 가능 여부와 매수인에게 미치는 효력을 확인하세요.
- 최근 시세. 2019년 거래가가 아닌 최근 12개월 동일 건물·인근 유사 다세대 거래를 우선 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 법정 우선채권을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 문건과 배당요구 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.65억 낙찰 = 2.65억 취득”이 아니다
이 물건은 말소기준 이후의 압류와 경매등기가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 승부처는 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.02.13.보다 빠르고 배당요구를 했지만, 보증금이 확인되지 않아 예상 배당과 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 265,000,000원만 보고 싸거나 비싸다고 결론내려서는 안 됩니다. 실질취득가는 265,000,000원 + 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 될 수 있습니다. 최근 실거래가와 임차보증금이 모두 확인된 뒤에야 응찰 상한을 정할 수 있습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 인수금액과 가격은 아직 확정되지 않은 물건입니다.
