의정부지방법원 2025타경73378. 경기도 양주시 백석읍 기산리 소재 근린시설과 토지가 함께 경매에 나온 사건입니다. 이 물건은 일반 아파트처럼 단일 세대를 인수하는 경매가 아닙니다. 근린생활시설로 이용되는 건물과 다가구주택으로 이용되는 건물, 여러 필지의 토지가 관련된 복합 부동산입니다. 최초 근저당권은 2002년 백석농업협동조합 앞으로 설정됐고, 그 후에도 동일 금융기관 명의의 근저당권이 여러 건 추가됐습니다.

현재 최저매각가는 2,140,277,000원으로, 감정가 3,057,538,870원 대비 70% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 특히 근린시설과 다가구주택, 토지의 이용 상태와 규제 조건이 혼재하므로 수익성·환금성·점유관계까지 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2002년 근저당권이 기준

말소기준권리는 2002.11.21 설정된 백석농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 77,000,000원이었으나, 이후 같은 근저당권에 대한 변경 등기가 확인됩니다. 2006.03.08 변경된 채권최고액은 448,000,000원입니다. 따라서 최초 설정액 77,000,000원을 현재까지 변경되지 않은 채권최고액으로 해석하면 안 됩니다.

추가 설정된 백석농업협동조합 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기입니다. 경매 매각으로 소멸하는 구조이며, 기존 가압류 및 과거 경매개시결정 중 다수는 이미 말소 처리된 이력이 있습니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유 해소는 별개이므로 임차·점유 조사가 중요합니다.

② 점유·임차관계 — 3명 확인, 보증금 미상 주의

현황조사와 매각물건명세서 등에 확인된 점유·임차 관련 대상은 3명(법인 포함)입니다. 이 중 김도헌과 박은진의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았습니다. 세 대상 모두 전입·신고일이 2002년 말소기준권리 이후이므로, 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 실제 계약관계·점유 범위·보증금 반환관계는 별도 확인이 필요합니다.

실제 점유·임차 관련 확인 대상 3명(개인 2명, 법인 1곳). 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고 대상은 없습니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등이 확인되지 않아 확정할 수 없습니다.

③ 가격과 유찰 시나리오 — 감정가 70%의 의미

감정가 3,057,538,870원에서 1회 유찰된 현재 최저매각가는 2,140,277,000원입니다. 추가 유찰 시 시뮬레이션상 최저매각가는 아래와 같이 낮아집니다. 다만 동종 근린시설·다가구주택·토지의 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인만으로 투자 메리트를 판단할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,140,277,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션의 채권최고액 기준 합계는 1,734,000,000원으로, 집행비용과 채권액을 반영한 뒤 소유자 잔여금 382,474,230원이 산정됩니다. 다만 을구 1번 근저당의 변경 채권최고액 448,000,000원이 이 계산에 반영되지 않은 점에 유의해야 합니다. 실제 채권잔액·배당액 및 잔여금은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 양주시 백석읍 기산리 기산저수지 북측에 위치합니다. 주변은 지방도변 근린생활시설, 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고 주변에 버스정류장이 있으나, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 이용. 기호 4·6·8·9는 근린생활시설 등, 기호 5는 다가구주택으로 이용 중입니다. 건물별 이용 목적과 적법성, 실제 임대 범위를 구분해야 합니다.
• 구조. 철근콘크리트조, 경량철골구조, 벽돌구조 등 건물별 구조와 사용승인 시기가 다릅니다. 건물별 유지보수 상태가 가격에 미치는 영향도 확인해야 합니다.
• 토지. 확인된 기산리 231 관련 토지는 지목 '대', 상업용 이용, 면적 660.0㎡, 사다리형·완경사, 소로한면 접면입니다. 개별공시지가는 464,800원/㎡입니다. 이는 관련 토지 정보이며 일괄매각 전체 토지면적으로 해석하면 안 됩니다.
• 용도지역. 생산관리지역과 농림지역을 비롯해 일부 필지에는 계획관리지역 등이 적용됩니다. 필지별로 농지·산지·군사시설 관련 규제가 다릅니다.
• 주요 규제. 일부 토지에 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역 제3종구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역 및 도로 관련 제한이 명시돼 있습니다.
• 공부와 현황. 기호 14·16·17은 공부상 '목장용지'이나 현황은 '도로 등'으로 표시됩니다. 현황 이용과 법적 지목 차이가 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트와 달리 시설의 영업·임대 활용 가능성, 주변 수요, 필지별 규제, 시설 유지관리 부담에 따라 매수자가 제한될 수 있습니다. 실제 매각 가능 가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2002.11.21 백석농업협동조합 근저당권과 후순위 근저당권의 권리 소멸 여부, 공동담보 범위를 원본 등기로 확인하세요.
• 근저당권 변경. 최초 77,000,000원에서 448,000,000원으로 변경된 을구 1번 근저당권의 실제 채권최고액과 배당 반영 여부를 확인하세요.
• 점유 및 계약관계. 김도헌·박은진·주식회사 동우코리아의 실제 점유 부분, 계약 당사자, 보증금, 월세 및 퇴거 조건을 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물의 포함 범위, 건축물대장과 실제 현황, '엘동'에서 '에프동'으로 변경된 건물 표시를 확인하세요.
• 토지 규제. 생산관리지역·농림지역·계획관리지역의 적용 필지와 농지·산지·군사시설·도로 관련 제한사항을 구분하세요.
• 수익성. 근린시설 임대료와 공실, 다가구주택 임대수익, 관리·수선비용, 용도별 활용 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치 대신 인근 유사 근린시설·다가구주택·토지의 실제 거래 및 임대수익과 비교해 응찰가를 정하세요.
• 입찰 전 확인. 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격 판단은 보류”

이 사건의 출발점은 명확합니다. 2002년 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 일반 주택 경매처럼 권리분석만 끝내고 바로 응찰하기에는 살펴야 할 부분이 많습니다. 개인 점유자들의 보증금이 미상이고, 법인 점유가 확인되며, 다가구주택과 근린시설이 혼합돼 있습니다. 건물별 구조·이용상태와 토지의 각종 규제도 다르므로 명도·활용·환금성 위험을 함께 평가해야 합니다.

현재 최저가 2,140,277,000원은 감정가 대비 70%이지만, 이를 근거로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리상 매수인 인수 위험은 낮게 추정되나, 점유·임대관계 및 적정 가격에 대한 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 따라서 종합 판단은 조건부 검토·입찰 보류가 적절합니다.