의정부지방법원 2025타경73378. 경기도 양주시 백석읍 기산리 231, 기산로 620 일대의 근린시설 + 토지 경매입니다. 감정 이용상태를 보면 기호 4·6·8·9는 근린생활시설 등, 기호 5는 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 박형복이고 신청채권자는 백석농업협동조합, 청구액은 1,794,619,161원입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,057,538,870원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조의 출발점은 2002.11.21. 설정된 백석농업협동조합 근저당입니다. 이후 같은 금융기관의 근저당이 여러 차례 추가됐고, 현재 경매개시결정도 백석농업협동조합이 신청했습니다. 임차관계는 김도헌, 박은진, 주식회사 동우코리아 3건이 확인되지만 신고일은 각각 2016.12.23., 2019.06.05., 2020.11.11.로 모두 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73378 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 기산리 231 · 경기도 양주시 백석읍 기산로 620 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 이용상태 | 기호(4) 근린생활시설 등 · 기호(5) 다가구주택 · 기호(6) 근린생활시설 등 · 기호(8) 근린생활시설 등 · 기호(9) 근린생활시설 등 |
| 소유자 | 박형복 |
| 감정가 / 최저가 | 3,057,538,870원 / 3,057,538,870원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백석농업협동조합 / 1,794,619,161원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 4 중 ‘엘동’은 건축물대장상 ‘에프동’으로 변경 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2002.11.21. 을구 1번 백석농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 을구 2번부터 6번까지의 근저당과 2025.10.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다. 현재 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 3건 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도헌 | — | 2016.12.23 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박은진 | — | 2019.06.05 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 동우코리아 | 에이치동 3층 | 2020.11.11 | 1,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차관계는 3건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김도헌과 박은진은 보증금이 확인되지 않았고, 주식회사 동우코리아는 에이치동 3층에 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원으로 조사됐습니다. 세 임차관계 모두 신고일이 2002.11.21. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 감정가 그대로, 가격 메리트는 별도 검증
현재 최저가는 감정가와 동일한 3,057,538,870원입니다. 이 물건은 근린시설·다가구주택·토지를 함께 보는 복합자산이므로 단순한 주거용 동일평형 비교보다 실제 임대상태, 토지 이용규제, 건물별 상태와 현황 이용이 가격 판단에 더 직접적으로 작용합니다. 따라서 신건 최저가 자체를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 배당부족 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,057,538,870원 | 1,734,000,000원 | 0원 | 1,290,563,481원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,446,031,096원 | 1,734,000,000원 | 0원 | 685,170,785원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,956,824,876원 | 1,734,000,000원 | 0원 | 200,856,627원 | 0원 |
제시된 세 시나리오에서는 모두 채권자 총 채권액 1,734,000,000원이 전액 배당되고 배당부족액은 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액은 1,794,619,161원이고, 시나리오상 신청채권자 배당액은 1,734,000,000원으로 계산되어 전액 충족 상태는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,057,538,870원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,975,389원 |
| 을구 1번 근저당권 · 백석농업협동조합 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 백석농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 백석농업협동조합 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 백석농업협동조합 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 백석농업협동조합 | 910,000,000원 | 910,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 백석농업협동조합 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,290,563,481원 |
현재 회차 예상배당 기준이며 집행비용은 32,975,389원, 채권자 총 배당액은 1,734,000,000원, 소유자 잔여는 1,290,563,481원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 백석읍 기산리 ‘기산저수지’ 북측에 위치하며, 주위는 지방도변 근린생활시설·농경지·농가주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 기호(4)는 1999.12.21. 사용승인, 기호(5)는 2013.12.26. 사용승인 및 2014.07.21. 일부 증축, 기호(6)는 1986.12.18. 사용승인, 기호(8)·(9)는 2015.12.10. 사용승인입니다.
- 설비. 기호(4)·(5)·(6)·(9)는 전기·위생급배수설비와 일부 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 확인 토지는 대 660㎡, 상업용 이용, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 464,800원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역·농림지역·계획관리지역이 포함되고 성장관리권역, 가축사육제한, 접도·도로, 군사시설 보호, 군사격장 소음대책구역, 산지 및 농업보호 관련 제한이 기호별로 확인됩니다.
- 공부와 현황. 기호(14)·(16)·(17)는 공부상 지목이 ‘목장용지’이나 현황은 ‘도로 등’입니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 목록 4의 ‘엘동’은 건축물대장상 ‘에프동’으로 변경되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 변경등기 대조. 최초 77,000,000원에서 448,000,000원까지 변경된 채권최고액 기재와 예상배당 산정액을 등기 원본·채권계산서와 대조하세요.
- 임차인 3건 현장 확인. 김도헌·박은진의 보증금과 점유부분, 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 현장에서 다시 확인하세요.
- 주식회사 동우코리아. 에이치동 3층 점유, 보증금 1,000,000원·차임 100,000원 관계가 매각기일까지 유지되는지 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 목록별 토지·건물의 실제 경계, 이용상태, 출입동선을 현장에서 대조하세요.
- 건물 명칭 변경. 목록 4 중 ‘엘동’과 건축물대장상 ‘에프동’ 변경 내용을 현황 건물과 일치시키세요.
- 토지 규제. 농림·관리지역, 농업보호, 산지, 도로, 군사시설 보호 및 소음 관련 제한이 실제 이용·개발계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공부와 현황 차이. 기호(14)·(16)·(17)의 목장용지와 현황 도로 등의 차이가 사용·가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 감정가가 곧 최저가인 만큼 권리 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 임대수익·현황·규제와 함께 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2002.11.21. 백석농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차관계 3건은 모두 그 이후여서 대항력이 없으며, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 난도는 권리보다 현물에서 올라갑니다. 근린생활시설과 다가구주택, 여러 토지를 일괄매각하고 제시외 건물까지 포함하며, 일부 토지는 공부와 현황 이용이 다르고 여러 토지이용 규제가 겹칩니다. 여기에 을구 1번 채권최고액 변경등기와 예상배당 산정액도 원본 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장·공부·배당기준 확인 후”입니다.
