의정부지방법원 2025타경73378. 양주시 백석읍 홍죽리 748-2를 소재지로 하는 기타·토지 경매입니다. 감정평가상 근린생활시설과 다가구주택 등 다양한 건물이 포함된 복합 물건으로, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라는 조건이 적혀 있습니다. 소유자는 박형복이고, 백석농업협동조합이 설정한 채권최고액 1,480,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

등기된 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 자체보다 점유관계입니다. 김도헌은 말소기준권리 설정일보다 앞서 전입했지만 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 선순위 전입 사실은 중요한 위험 신호이나, 이것만으로 확정적인 대항력이나 보증금 인수액을 산정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도

말소기준권리는 2019.04.16. 설정된 백석농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,480,000,000원이며 공동담보목록 제2010-478호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 2024.05.10. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 있었으나 2024.06.24. 취하를 원인으로 2024.06.27. 말소되었습니다. 현재 사건에 해당하는 경매개시결정은 2025.10.23. 접수된 등기입니다. 양주시 압류 역시 2026.01.13. 해제로 말소되었습니다.

② 점유·임차관계 — 실제 조사 대상 3명

현황조사에 나타난 점유 관련 대상은 김도헌, 박은진, 주식회사 동우코리아입니다. 이 가운데 보증금과 월세가 확인된 대상은 주식회사 동우코리아이며, 나머지 두 명은 보증금이 알려져 있지 않습니다. 조사 대상이 곧 확정된 임차인 수를 의미하지는 않습니다.

인수액 해석: 배당 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수를 0원으로 계산했습니다. 그러나 이 계산은 선순위 점유자의 미상 보증금을 반영한 확정 판정이 아닙니다. 실제 인수액은 미확정이며, 입찰가격을 결정할 때 0원으로 고정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가가 곧 시세는 아니다

감정가는 1,472,940,800원, 현재 최저매각가는 1,031,059,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려온 상태이지만 실거래 비교 시세가 확인되지 않은 복합 건물·토지 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하거나 투자 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.

미배당액은 채권최고액 1,480,000,000원을 기준으로 계산한 근저당 채권 부족분입니다. 매수인 인수금이나 선순위 임차인 보증금 부족분을 의미하지 않습니다. 회차별 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,031,059,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 12,710,590원을 제외한 1,018,348,410원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 461,651,590원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 청구액은 1,794,619,161원으로 예상배당액을 초과합니다. 본 배당표는 근저당권 채권최고액 기준의 단순 추정이며 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차인 관련 배당은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 기산저수지 북측 일대에 위치하며 지방도변으로 근린생활시설, 농경지, 농가주택 및 임야 등이 혼재합니다. 도심형 아파트와는 다른 수요 구조입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 이용상태. 감정평가상 기호(4)·(6)·(8)·(9)는 근린생활시설 등으로, 기호(5)는 다가구주택으로 이용 중입니다. 건물의 구조와 사용승인 시점도 서로 달라 일괄매각 자산별 상태 확인이 중요합니다.
• 토지. 확인된 토지 현황은 면적 1,801.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·부정형, 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 233,800원/㎡입니다. 일괄매각 전체 토지를 하나의 용도지역이나 지목으로 단순화해서는 안 됩니다.
• 용도지역·규제. 감정요항에는 생산관리지역·농림지역·계획관리지역 등이 각 토지별로 나타나며, 제한보호구역·군사격장 소음대책구역·토석채취제한지역· 배출시설설치제한지역 등 다양한 규제가 기재되어 있습니다. 토지별 개발·전용 가능성을 따로 검토해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 기호(14)·(16)·(17)은 공부상 목장용지이지만 현황은 도로 등으로 기재되어 있습니다. 현황 사용과 권리관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설·다가구주택·토지가 결합된 일괄매각이고 각종 이용규제도 있어 매수층이 제한될 가능성이 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 재매각 가능성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 일괄매각의 숨은 쟁점

근저당권에도 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 따라서 현재 분석 대상과 공동담보의 범위를 확인하고, 일괄매각 목록별 소유권·점유·사용관계를 개별적으로 대조하는 것이 중요합니다. 특히 근린생활시설과 다가구주택은 실제 사용 부분에 따라 점유자 관계가 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김도헌의 대항력 확인. 2016.12.23. 전입 관련 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 매각물건명세서의 인수 조건과 대조하세요.
• 실질취득비용 재계산. 선순위 임차인이 인수되는 경우 낙찰대금에 미배당 보증금을 더해야 합니다. 인수액 미확정 상태에서 0원으로 예산을 세우지 마세요.
• 박은진·동우코리아 확인. 실제 사용 구획, 계약내용, 보증금 반환 관계와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요. 동우코리아는 에이치동 3층의 점유 관계를 확인해야 합니다.
• 매각 포함·제외 시설 확인. 제시외 건물 목록과 목록 10 지상 비닐하우스의 위치·소유·점유관계를 매각물건명세서 및 감정평가서 도면과 대조하세요.
• 토지별 공법상 제한 확인. 계획관리·농림·생산관리지역의 구분, 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역, 산지 관련 규제와 도로 현황을 확인하세요.
• 가격 적정성 검증. 근린생활시설의 수익성, 다가구주택의 임대 가능성, 토지 이용 제약과 유지·보수비를 고려하여 독립적인 적정가치를 평가하세요.
• 배당과 세금 확인. 예상배당에는 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 체납 세금·관리비를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 전 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “70% 가격보다 선순위 인수가 먼저”

이 사건은 감정가 1,472,940,800원에서 최저매각가 1,031,059,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준은 명확하고 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 권리분석을 여기서 끝내서는 안 됩니다.

2016.12.23. 전입한 김도헌의 임대차관계와 보증금이 확인되지 않았으며, 근린생활시설·다가구주택·토지의 일괄매각, 제외 비닐하우스, 각종 토지이용규제가 겹쳐 있습니다. 현재 최저가를 실제 취득비용으로 확정할 근거가 부족합니다.

결론은 적극 입찰보다 권리·점유 확인 우선입니다. 선순위 임차인의 인수 위험이 해소되고, 매각 범위와 적정 시세까지 검증된 뒤에야 응찰가를 판단할 수 있습니다. 유찰로 내려온 가격 자체가 안전마진은 아닙니다.