의정부지방법원 2025타경73378. 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 748-2 일대의 기타 + 토지 사건으로, 감정 이용상태에는 근린생활시설과 다가구주택 등이 함께 나타납니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,472,940,800원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2019.04.16 백석농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,480,000,000원입니다.
등기권리 자체는 비교적 명료합니다. 2025.10.23의 현 경매개시결정과 그 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이고, 2026.01.07 양주시 압류도 2026.01.13 해제돼 말소됐습니다. 그러나 권리분석의 중심은 등기가 아니라 선순위 전입 점유자입니다. 김도헌의 전입신고가 2016.12.23으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 매수인 승계액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73378 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 748-2 · 도로명 경기도 양주시 백석읍 권율로 1037-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 등 및 다가구주택 등 복합 이용 |
| 소유자 | 박형복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,472,940,800원 / 1,472,940,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백석농업협동조합 / 1,794,619,161원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.16 근저당권 · 백석농업협동조합 · 채권최고액 1,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 10 지상 비닐하우스는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 2016년 전입
말소기준은 2019.04.16 백석농업협동조합 근저당입니다. 현재 경매개시결정은 2025.10.23 접수되어 말소기준보다 뒤에 있고 매각으로 소멸합니다. 2024.05.10에도 같은 백석농업협동조합이 임의경매를 신청했지만 2024.06.24 취하돼 2024.06.27 그 경매개시결정 등기가 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 조사대상 3명
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도헌 | 2016.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 박은진 | 2019.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 동우코리아 · 에이치동 3층 | 2020.11.11 | 1,000,000원 월 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없고, 실제 조사된 임차·점유 주체는 3명입니다. 박은진과 주식회사 동우코리아는 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 김도헌은 전입 순서가 반대입니다. 특히 김도헌의 보증금이 확인되지 않았으므로 인수액 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,472,940,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,129,408원 |
| 2. 근저당 · 백석농업협동조합 | 1,480,000,000원 | 1,455,811,392원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 백석농업협동조합 채권최고액 기준 24,188,608원 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 김도헌의 보증금 인수 여부와 금액도 이 배당표만으로 확정되지 않습니다.
④ 회차별 가격·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,472,940,800원 | 1,455,811,392원 | 24,188,608원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,178,352,640원 | 1,164,169,114원 | 315,830,886원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 942,682,112원 | 930,855,291원 | 549,144,709원 | 0원 |
이 사건에서 유찰 가격만 보고 경제성을 판단하면 위험합니다. 회차별 계산상 등기권리 인수는 0원이지만, 김도헌 보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 실질취득 총액이 달라질 수 있기 때문입니다. 따라서 신건 1,472,940,800원이든 향후 유찰가이든, 선순위 점유자의 보증금과 대항요건을 먼저 확정해야 가격 판단이 완성됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 백석읍 기산리 소재 기산저수지 북측 일대로, 지방도변 근린생활시설·농경지·농가주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으나 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정 대상 건물에는 근린생활시설 등으로 이용되는 건물과 다가구주택으로 이용되는 건물이 함께 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지 정보 기준 면적 1,801.0㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘주거기타’, 완경사·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 233,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·농림지역·생산관리지역이 나타나며 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 다수 제한사항이 있습니다.
- 공부와 현황. 기호 14·16·17은 공부상 지목이 ‘목장용지’이나 현황은 ‘도로 등’으로 조사됐습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김도헌 보증금 확인이 최우선. 2016.12.23 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유 지속 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
- 박은진·동우코리아 점유 확인. 두 주체는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 사용 부분과 인도 범위는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 목록 10 지상 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 현장 경계와 사용관계를 대조해야 합니다.
- 복합용도 확인. 근린생활시설과 다가구주택 등 여러 이용상태가 섞여 있으므로 각 건물의 실제 사용현황과 수익·명도 구조를 개별 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 군사시설 보호·소음대책·배출시설 제한·산지 및 토석채취 제한 등 여러 규제가 나타나므로 향후 이용계획과 충돌하는지 검토해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 일부 토지는 공부상 목장용지이나 현황 도로 등으로 조사돼 이용·통행관계 확인이 필요합니다.
- 배당표와 인수액을 혼동하지 말 것. 근저당 미배당 24,188,608원은 채권자 미회수액이며 그 자체가 매수인 승계액은 아닙니다. 임차보증금 문제는 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도 점유관계는 아직 안 끝났다”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2019.04.16 백석농업협동조합 근저당 이후의 현 경매개시결정과 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 그보다 앞선 2016.12.23 김도헌 전입이 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 확정할 수도, 인수액을 계산할 수도 없습니다.
또한 물건 자체가 근린생활시설·다가구주택과 토지가 함께 묶인 복합형이고, 일괄매각·제시외 건물 포함, 일부 비닐하우스 제외, 다수 토지이용 제한까지 겹칩니다. 따라서 현재 신건 최저가 1,472,940,800원만 놓고 가격 판단을 끝내는 사건이 아닙니다. 선순위 점유자의 보증금 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다.
