청주지방법원 2025타경2807. 등기상 물건은 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2·388-33, 주1 제1동 3층 302호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설(상호: 송백스크린골프)입니다. 감정가는 406,000,000원, 현재 최저매각가는 284,200,000원으로 4회 유찰된 상태입니다.
등기만 놓고 보면 2023.06.16 설정된 삼성대소신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 강제경매개시결정과 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 이호연이 2019.07.03 전입했고, 이는 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되는 임차인입니다. 현재 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수금액은 알 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2 주1 1동 3층 302호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(상호: 송백스크린골프)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 |
| 소유자 | 임은주 · 2019.06.20 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 284,200,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민경 / 51,475,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
2019년 초평농업협동조합 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.06.16 삼성대소신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.06.04 강제경매개시결정, 2025.07.23 석동관 가압류, 2025.07.24 충북신용보증재단 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 핵심은 ‘보증금 미상’
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이호연 | 1번 ~ 3번 목록 전체 · 주거 | 2019.07.03 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수 가능성 |
이호연은 2019.07.03 전입했고 2025.07.18 배당요구를 했습니다. 전입일이 2023.06.16 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지, 남는 보증금이 매수인에게 인수되는지를 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,778,800원 |
| 2. 근저당 · 삼성대소신용협동조합 | 864,000,000원 | 279,421,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 김민경 | 51,475,342원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 석동관 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충북신용보증재단 | 41,333,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오상 채권자 총 청구액은 996,808,654원, 채권자 예상배당은 279,421,200원, 미배당은 717,387,454원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 임차인의 보증금 자체가 미상이므로 임차보증금 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (70%) | 284,200,000원 | 279,421,200원 | 717,387,454원 |
| 5회 유찰 시 (56%) | 227,360,000원 | 223,376,960원 | 773,431,694원 |
| 6회 유찰 시 (45%) | 181,888,000원 | 178,541,568원 | 818,267,086원 |
낙찰가가 284,200,000원에서 227,360,000원, 181,888,000원으로 낮아질수록 등기채권의 미배당 규모는 커집니다. 여기에 대항력 임차인의 보증금이 별도로 존재하므로, 유찰 횟수만으로 “더 싸졌다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진천읍 신정리 ‘신정회전교차로’ 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·농공단지·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 이용상태. 감정 당시 근린생활시설인 ‘송백스크린골프’로 이용 중입니다.
- 교통. 건물 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,158㎡입니다.
- 도로. 부지 북동측으로 중로한면 폭의 포장도로를 통해 접근합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거근린형)이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 336,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이호연의 실제 보증금과 계약관계, 확정일자를 매각물건명세서와 관련 원문에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 ‘낙찰가 + 인수액’으로 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이호연은 2025.07.18 배당요구를 했지만, 보증금이 없으므로 배당으로 얼마가 소멸하는지는 현재 확정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고 감정상 이용은 근린생활시설입니다. 실제 현황과 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 4회 유찰을 가격 가점으로 단정 금지. 실거래 시세 자료가 없고 임차보증금도 미상이므로 284,200,000원이 시세 대비 싼지 판단할 근거가 부족합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차관계와 이용현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔어도 인수액을 모르면 싸다고 할 수 없다”
이 사건은 감정가 406,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 284,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격 하락보다 더 중요한 사실은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 존재하고, 그 보증금이 미상이라는 점입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 매수인이 인수할 수 있습니다.
따라서 현재 자료만으로는 284,200,000원을 실질취득가로 보거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 이호연의 보증금을 확인하고 예상 배당액을 산정한 뒤, ‘낙찰가 + 인수액’을 기준으로 다시 판단하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
