청주지방법원 2025타경2807. 진천읍 신정리 388-2 소재 주1 제1동 3층 302호입니다. 등기부상 현재 소유자는 임은주 씨이며, 2019.06.07. 매매를 원인으로 거래가액 380,000,000원에 취득했습니다. 현재 살아 있는 담보권 가운데 말소기준은 2023.06.16. 설정된 삼성대소신용협동조합 근저당 864,000,000원입니다. 이후 2025.06.04. 강제경매개시결정과 2025.07.23., 2025.07.24. 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤에 있는 점유관계입니다. 이호연 씨는 1번~3번 목록 전체를 주거로 사용하는 것으로 조사됐고, 전입일은 2019.07.03.입니다. 말소기준인 2023.06.16.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 및 우선변제의 구체적 범위와 낙찰자의 최종 인수액을 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2807 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2 주1 1동 3층 302호 |
| 등기 대상 | 집합건물 · 주1 제1동 제3층 제302호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(상호: 송백스크린골프)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 |
| 소유자 | 임은주 · 2019.06.07. 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 406,000,000원 |
| 청구액 | 51,475,342원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 임차관계 확인이 먼저
2019년 초평농업협동조합 근저당과 2020년·2021년 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.06.16. 삼성대소신용협동조합 근저당이며, 그 이후의 강제경매개시결정과 두 건의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 후순위 권리 인수 문제는 단순합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호연 | 1번 ~ 3번 목록 전체 · 주거 | 2019.07.03 | 미상 | 신고 2025.07.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이호연 씨는 배당요구를 2025.07.18.에 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마를 회수할지, 배당 후 남는 보증금이 있는지 계산할 수 없습니다. 따라서 낙찰가만 기준으로 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 406,000,000원이나 현재 최저가 406,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 정량적으로 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이므로, 실질취득비용은 낙찰가 + 실제 인수되는 보증금으로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 406,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,460,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성대소신용협동조합 | 864,000,000원 | 399,540,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김민경 | 51,475,342원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 석동관 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충북신용보증재단 | 41,333,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 가정에서는 채권 총액 996,808,654원 중 399,540,000원이 배당되고 597,268,654원이 미배당으로 남습니다. 임차인 보증금·우선변제 여부와 당해세·최우선변제는 확정되지 않아 실제 배당과 낙찰자 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 100% | 406,000,000원 | 399,540,000원 | 597,268,654원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 80% | 324,800,000원 | 319,452,800원 | 677,355,854원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 64% | 259,840,000원 | 255,402,240원 | 741,406,414원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 담보권자 미배당은 커집니다. 그러나 이 표의 매수인 인수 0원 계산만으로 임차보증금까지 없다고 볼 수는 없습니다. 이호연 씨의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 인수 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 해당 금액까지 더해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 진천군 진천읍 신정리 소재 신정회전교차로 남동측 인근이며, 주위는 아파트 단지·농공 단지·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 건물 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 현재 이용. 기호 가~다는 근린생활시설인 송백스크린골프로 이용 중입니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,158㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 부지 북동측 중로한면 폭의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거근린형)이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 336,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 이호연 씨의 보증금·확정일자·실제 점유 개시 시점을 확인해야 낙찰자 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 점유 목적 확인. 감정평가상 근린생활시설 이용과 임차인의 주거 사용 신고가 서로 달라, 302호 및 1번~3번 목록의 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2025.07.18.입니다. 실제 배당 순위와 배당액은 보증금·확정일자 확인 후 다시 계산해야 합니다.
- 현재 최저가 확인. 3회 유찰이면서 최저가가 감정가 406,000,000원과 같은 상태이므로, 실제 매각기일의 최저매각가격을 원문과 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 실거래가 제시되어 있지 않아 현재 가격이 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 등기 원본 대조. 2023.06.16. 삼성대소신용협동조합 근저당과 공동담보 관계, 2025년 경매개시·가압류의 최신 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “인수될 수 있는 보증금”은 다르다
이 사건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.16. 삼성대소신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2019.07.03. 전입한 이호연 씨가 존재한다는 사실 때문에 결론이 달라집니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 낙찰자의 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 게다가 감정상 이용은 근린생활시설, 임차 조사상 사용은 주거로 서로 다릅니다.
따라서 이 물건은 “등기 권리는 정리되지만 임차 리스크는 미확정”인 사건입니다. 감정가 406,000,000원이나 향후 324,800,000원·259,840,000원의 회차 가격만 보고 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 보증금 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다.
