청주지방법원 2025타경2807. 등기 대상은 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2, 388-33 소재 주1 제1동 중 1층111호입니다. 사건상 용도는 공장으로 표시되어 있으나 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(상호: 송백스크린골프)입니다. 현재 소유자는 이호연이고, 2019.10.07 매매를 원인으로 2019.10.17 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 200,000,000원입니다.
현재 권리의 기준점은 2023.06.16 삼성대소신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 864,000,000원이고 공동담보에는 같은 건물의 302호·303호·304호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.11.12 삼성대소신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으므로 이 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부보다 앞서 2019.07.03 전입신고된 이호연이 현황조사와 문건접수에 나타납니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 말소기준권리보다 전입이 빠른 만큼 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2807 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2 주1 1동 1층111호 |
| 등기부 표시 | 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2, 388-33 주1 제1동 · 농다리로 1419 |
| 용도 / 이용상태 | 공장 · 감정상 근린생활시설(상호: 송백스크린골프) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 |
| 소유자 | 이호연 · 2019.10.17 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 198,800,000원 / 139,160,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성대소신용협동조합 / 51,475,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
② 임차·점유 확인 — 이름은 같고 보증금은 미상
| 성명 | 점유 범위 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이호연 | 1번 ~ 3번 목록 전체 | 2019.07.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이호연은 2025.07.18 배당요구를 접수한 것으로 나타납니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액이나 우선변제 가능액을 계산할 수 없습니다. 또한 등기부상 소유자와 성명이 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교 근거는 없다
감정가는 198,800,000원, 현재 최저매각가는 139,160,000원으로 감정가의 70%입니다. 이미 3회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 111,328,000원(56%), 5회 유찰 시 89,062,400원(45%)입니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 139,160,000원이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 특히 실제 이용은 근린생활시설이고 사건상 용도는 공장으로 표시돼 있어 이용상태와 환금성까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,240원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 삼성대소신용협동조합 | 864,000,000원 | 136,411,760원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 삼성대소신용협동조합 | 51,475,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 915,475,342원 중 예상배당은 136,411,760원이고, 미배당액은 779,063,582원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 전입자의 보증금 미상 문제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신정회전교차로 남동측 인근으로 아파트 단지, 농공 단지, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설, 상호는 송백스크린골프로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물이며 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 3,158.0㎡입니다.
- 도로. 부지 북동측 중로한면 폭의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 336,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 이호연이 실제 임차인인지, 소유자·관계인의 점유인지부터 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않으면 낙찰 후 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 순위 판단을 완료할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 공장이나 감정상 실제 이용은 근린생활시설입니다. 현황·허가·사용관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 확인. 3회 유찰과 감정가 대비 70%만으로 싸다고 판단하지 말고, 주변 유사 공장·근린생활시설의 실제 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 삼성대소신용협동조합 근저당은 같은 건물 302호·303호·304호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 선순위 점유 확인이 먼저
이 물건은 감정가 198,800,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 139,160,000원까지 내려왔습니다. 하지만 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 감정상 이용상태도 근린생활시설입니다.
더 중요한 것은 2019.07.03 전입한 이호연입니다. 이 전입은 2023.06.16 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 등기부상 소유자와 동일인으로 나타납니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 실제 임대차가 존재하는지, 존재한다면 보증금이 얼마인지를 확인하는 것입니다. 이 부분이 확인돼야 매수인 인수액과 실질취득액도 비로소 확정할 수 있습니다.
