청주지방법원 2025타경2807. 등기부상 집합건물로, 사건 용도는 공장입니다. 감정평가 이용상태는 기호 물건을 근린생활시설(상호: 송백스크린골프)로 이용 중이라고 기재합니다. 현재 소유자는 이호연이고, 2019.10.17. 거래가액 200,000,000원의 소유권이전 등기가 확인됩니다. 현재 말소기준권리는 2023.06.16. 설정된 삼성대소신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 864,000,000원입니다.
겉으로 보면 말소기준 이후 권리는 단순합니다. 2025.11.12. 삼성대소신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 권리분석의 초점은 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입신고한 이호연입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태라 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 그대로 확정 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2807 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2 주1 1동 1층111호 |
| 등기 표시 | 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2, 388-33 주1 제1동 |
| 용도 / 현황 | 공장 · 감정평가상 근린생활시설(송백스크린골프) 이용 |
| 소유자 | 이호연 |
| 감정가 / 최저가 | 198,800,000원 / 198,800,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성대소신용협동조합 / 51,475,342원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 선순위 전입은 별도 확인
과거 하나은행 근저당권, 초평농업협동조합 근저당권, 청솔주식회사 근저당권과 가압류 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.06.16. 삼성대소신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 제302호·제303호·제304호를 공동담보로 포함하고 있습니다.
② 임차관계 — 보증금 확인 전에는 인수 0원 확정 금지
| 신고인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호연 1번 ~ 3번 목록 전체 | 2019.07.03 | 2025.07.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
신고인 이호연은 현재 등기부상 소유자 이호연과 이름이 동일합니다. 제공된 조사 내용에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적되어 있습니다. 그렇다고 곧바로 임차관계를 부정할 수 있는 것도 아닙니다. 전입신고 시점, 실제 점유관계, 임대차계약서, 보증금 지급 자료를 서로 대조해 실체를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 현재 최저가만으로 시세 메리트를 단정하지 않는다
감정가는 198,800,000원, 현재 최저매각가도 198,800,000원입니다. 사건 표기상 유찰 횟수는 2회이지만 현재 회차 가격은 감정가의 100%로 제시되어 있습니다. 동일 물건의 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 수치 없이 감정가만 보고 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 198,800,000원 · 감정가 100% |
|---|---|
| 3회 유찰 시나리오 | 159,040,000원 · 감정가 80% |
| 4회 유찰 시나리오 | 127,232,000원 · 감정가 64% |
다만 이 시나리오의 숫자 역시 선순위 전입자의 보증금 인수 여부가 확정되기 전에는 순수 취득가격으로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수해야 할 보증금이 존재한다면 실질취득 비용은 별도로 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,583,200원 |
| 2. 근저당 · 삼성대소신용협동조합 | 864,000,000원 | 195,216,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 삼성대소신용협동조합 | 51,475,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 3,583,200원을 제외한 195,216,800원이 삼성대소신용협동조합 근저당권 배당으로 계산되고, 시뮬레이션상 총 미배당은 720,258,542원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 선순위 전입자의 보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신정회전교차로 남동측 인근. 주위는 아파트 단지, 농공 단지, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 건물 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 공장이나 감정평가상 근린생활시설, 상호 송백스크린골프로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물이며 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 토지면적은 3,158㎡, 공시지가는 336,800원/㎡입니다.
- 도로. 부지 북동측으로 중로한면 폭의 포장도로를 통하여 접근 가능합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거근린형)이며 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 이호연의 전입일 2019.07.03., 배당요구일 2025.07.18.을 기준으로 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계를 확인해야 합니다.
- 소유자와 동일 이름. 임차인 신고인 이호연과 등기부상 소유자 이호연이 동일 이름입니다. 관계인인지 실제 임차인인지 원본 자료 대조가 핵심입니다.
- 인수액 확정 전 가격평가 금지. 보증금이 미상이라 현재 최저가 198,800,000원만으로 실질취득 비용을 확정할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 삼성대소신용협동조합 근저당권에는 제302호·제303호·제304호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 처리와 실제 채권 잔액을 확인하세요.
- 용도·현황 대조. 사건 용도는 공장, 감정상 이용은 근린생활시설(송백스크린골프)입니다. 실제 영업·점유·인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 회차 가격. 2회 유찰 표기에도 현재 최저가는 감정가와 같은 198,800,000원입니다. 회차와 최저가를 매각 공고 원본에서 다시 대조하세요.
맺으며 — 말소보다 ‘선순위 전입자의 실체’가 먼저다
이 사건의 말소기준권리는 2023.06.16. 삼성대소신용협동조합 근저당권으로 명확합니다. 그 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건을 안전형으로 단정하기에는 선순위 전입신고가 남아 있습니다. 이호연의 전입일은 2019.07.03.이고 보증금은 미상입니다. 더구나 신고인의 이름이 현재 소유자와 동일해 실제 임대차인지 관계인 신고인지도 확인이 필요합니다.
따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 어디까지나 보증금 확인 전 산정값으로 취급해야 합니다. 보증금과 대항력의 실체가 확인돼야 실질취득가도 정해집니다. 여기에 사건 용도 공장과 감정상 근린생활시설 이용이라는 현황까지 함께 점검해야 하므로, 이 사건의 순서는 “임차관계 확인 → 실질 인수액 확정 → 그 다음 가격 판단”입니다.
