141,824,000원
서울서부지방법원 2024타경64498. 서울 마포구 성산동의 다세대주택 지하층 101호입니다. 현재 소유자는 길은하이며, 2018.06.14 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 110,000,000원입니다. 현 등기부에는 존속 근저당이 없고, 과거 한국주택은행·서부농업협동조합·우리은행·서서울농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.12.11 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 김진경·황덕현·여예빈·이건우·지용기 등 5명이 확인되고, 모두 전입일이 2024.12.11보다 앞섭니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없습니다. 이 사건에서는 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64498 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4안길 47-8, 지하층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방 2개 · 주방 및 거실 1개 · 화장실 1개 · 보일러실 1개 · 현관 1개 |
| 건물구조 | 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물 내 지층·1층·2층 구분건물 |
| 소유자 | 길은하 · 2018.06.14 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 141,824,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가의 51.2% |
| 채권자 / 청구액 | 한승우 / 251,309,588원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 점유자가 핵심
과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2024.12.11 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기부의 담보권 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 점유자들의 전입일이 모두 이 날짜보다 앞서 있어, 임차보증금 확인 없이 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 점유자 5명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진경 | 1층 201호 | 2022.08.30 | 2025.02.06 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황덕현 | 일층 201호 | 2020.06.09 | 확인 필요 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여예빈 | 지층 101호 | 2022.12.27 | 2025.02.10 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이건우 | 2층 301호 | 2019.12.06 | 2025.02.05 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지용기 | 이층 301호 | 2021.06.18 | 확인 필요 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 51.2%지만 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
감정가 277,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 141,824,000원, 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 113,459,200원, 5회 유찰 시 90,767,360원입니다.
그러나 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 보증금이 확인되지 않은 대항력 가능 점유자가 존재해 낙찰가 외 추가 인수액이 생길 수 있기 때문입니다. 시세 대비 평가는 보류하고, 먼저 임차보증금과 배당 가능액을 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,785,536원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한승우 | 251,309,588원 | 139,038,464원 |
| 미배당 | - | 112,271,124원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 251,309,588원 중 139,038,464원이 배당되고 112,271,124원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금·최우선변제·당해세 등의 실제 배당 순위가 반영되면 배당 결과와 매수인 인수액은 달라질 수 있으므로, 위 표의 0원 인수 가정을 확정값으로 보면 안 됩니다.
⑤ 물건 하자 — 호수 표기·위반건축물·제시외건물
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서중학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·다세대주택 등이 소재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 108.0㎡, 공시지가 4,751,000원/㎡입니다.
- 건물. 로아빌은 총 3세대이며 준공일은 1988.12.21입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방시설이 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지층 101호 점유자 확인. 여예빈의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 효력을 원문으로 확인하세요.
- 다른 점유자와 목적물 관계 확인. 김진경·황덕현·이건우·지용기의 점유 부분과 본 경매 목적물의 포함 관계를 정확히 대조하세요.
- 인수액부터 계산. 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액이 실제 취득원가가 될 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 응찰 상한을 정하기 어렵습니다.
- 호수 불일치 확인. 등기상 지하층101호와 현장 표기 B01을 포함해 등기·건축물대장·현황을 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장의 위반건축물 등재 내용과 시정명령·이행강제금 등 행정상 영향을 확인하세요.
- 제시외건물 확인. 3층 및 옥탑층의 무등기 공동주택 1개호 ‘301’이 대지권·공용부분·점유 및 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 절차 진행상태 확인. 2026.02.05 채권자대리인과 채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송된 이력이 있으므로 사건기록상 현재 절차와 매각결과를 원문으로 확인하세요.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 인수액 확인이 먼저
감정가 277,000,000원에서 최저가 141,824,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 2024.12.11보다 먼저 전입한 점유자 5명의 보증금이 확인되지 않고, 그중 지층 101호에는 여예빈의 점유자료가 있습니다. 여기에 호수 표기 불일치, 위반건축물 등재, 3층·옥탑층 제시외건물까지 겹칩니다.
최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 인수된다면 실질취득가는 그만큼 올라갑니다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라, “임차보증금과 건물 하자를 먼저 확정한 뒤 가격을 계산해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리와 물건 상태가 확인되기 전에는 가격 메리트 판단도 보류하는 편이 안전합니다.
