서울서부지방법원 2024타경64498. 마포구 성산동의 다세대주택으로, 자료상 등기된 대상은 지하층101호·1층201호·2층301호입니다. 감정가는 277,000,000원이고 현재 최저매각가는 113,459,000원으로 4회 유찰되어 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차관계입니다. 현재 조사된 점유자는 실제 사람 기준 5명이고, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
말소기준은 2024.12.11. 강제경매개시결정입니다. 현재 등기부상 존속 근저당·압류는 없고, 과거 한국주택은행·서부농업협동조합·우리은행·서서울농업협동조합 근저당은 모두 이미 말소되어 있습니다. 하지만 조사된 5명의 전입일은 모두 2019~2022년으로 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없으며, 대항력 가능·미상, 인수 가능액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4안길 47-8 |
| 대상 물건 | 등기상 지하층101호 · 1층201호 · 2층301호의 다세대주택 |
| 이용상태 | 각 다세대주택 · 방 2개, 주방 및 거실 1개, 화장실 1개, 보일러실 1개, 현관 1개 |
| 소유자 | 길은하 · 2018.06.14 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 113,459,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한승우 / 251,309,588원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 정보 | 로아빌 · 3세대 · 1988.12.21 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 5명, 모두 보증금 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진경 | 1층 201호 | 2022.08.30 | 2025.02.06 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 황덕현 | 일층 201호 | 2020.06.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 여예빈 | 지층 101호 | 2022.12.27 | 2025.02.10 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이건우 | 2층 301호 | 2019.12.06 | 2025.02.05 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 지용기 | 이층 301호 | 2021.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 위 5명은 중복 신고된 보증기관이 아니라 각각 실제 점유자로 조사된 사람들입니다. 김진경·여예빈·이건우는 배당요구 접수일이 확인되지만, 5명 모두 보증금과 확정일자가 미상이어서 우선변제 범위와 매수인에게 남을 금액은 계산할 수 없습니다.
③ 가격 위치 — 감정가 대비 40.96%, 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 113,459,000원으로 감정가 277,000,000원의 40.96%입니다. 다만 이 사건에서 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 따라서 40.96%는 감정가 대비 비율일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 임차보증금 인수 가능액이 미상인 만큼 최저가만 보고 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 113,459,000원 | 111,070,574원 | 140,239,014원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 90,767,200원 | 88,733,390원 | 162,576,198원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 72,613,760원 | 70,906,712원 | 180,402,876원 |
④ 예상배당표 (매각가 113,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,388,426원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 한승우 | 251,309,588원 | 111,070,574원 |
| 미배당 | - | 140,239,014원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오에서는 집행비용 2,388,426원과 신청채권자 배당 111,070,574원으로 매각대금 113,459,000원이 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로, 임차보증금과 변제순위가 확인되면 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건표시·건물 리스크
- 호수 표기 불일치. 등기상 ‘1층201호·지하층101호·2층301호’인데 현장 현관문에는 각각 ‘101·B01·201’로 표시되어 있습니다.
- 제시외건물. 3층 및 옥탑층에 등기사항전부증명서와 건축물대장에 기재되지 않은 공동주택 1개호 ‘301’이 존재한다고 평가자료에 기재돼 있습니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 ‘위반건축물’로 등재되어 있다고 적혀 있습니다. 반면 별도 평가자료에는 위반 표시가 없어 서로 불일치하므로 원본 대장과 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 건물 구조. 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물이며, 외벽은 치장벽돌쌓기, 창호는 샷시 이중창호 등으로 조사됐습니다.
- 토지. 108.0㎡, 지목 대, 동측 하향 완경사의 자루형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성서중학교 동측 인근이며 단독주택·근린생활시설·다세대주택이 혼재한 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 소로3류, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 지정사항이 있습니다.
- 공시지가. 4,751,000원/㎡.
- 규모. 로아빌 3세대, 준공일 1988.12.21의 소규모 다세대주택입니다.
- 경매 통계. 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0%로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김진경·황덕현·여예빈·이건우·지용기 5명의 실제 보증금과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일은 모두 말소기준보다 빠르지만 실제 점유의 개시·계속 여부와 계약관계를 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 5명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 배당순위를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 김진경 2025.02.06, 여예빈 2025.02.10, 이건우 2025.02.05의 배당요구가 확인됩니다. 황덕현·지용기는 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 호수 특정. 등기상 201·101·301호와 현장 표시 101·B01·201의 대응관계를 현장에서 직접 특정해야 합니다.
- 제시외건물. 3층·옥탑층의 미등기 공동주택 ‘301’이 매각대상·대지권·점유에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 원본으로 위반 내용과 시정명령·이행강제금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 임차보증금과 최우선변제 여부가 확인되면 현재 예상배당표를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “40.96%”보다 먼저 확인할 것은 미상 보증금
이 사건의 표면만 보면 감정가 277,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 113,459,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 감정가 대비 40.96%라는 숫자는 실제 취득비용을 말해주지 않습니다. 말소기준일보다 앞서 전입한 점유자가 5명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없기 때문입니다.
여기에 등기 호수와 현장 호수 표시가 서로 다르고, 3층·옥탑층에는 미등기 제시외건물이 있으며, 매각물건명세서에는 위반건축물 등재 내용도 있습니다. 따라서 이 물건은 “싸게 내려온 물건”이 아니라 “실질취득가를 아직 계산할 수 없는 물건”으로 접근하는 편이 정확합니다. 임차보증금·확정일자·실점유·호수 대응·위반건축물 상태가 확인된 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.
