서울서부지방법원 2024타경64498. 서울 마포구 성산동에 위치한 다세대주택 2층301호입니다. 감정가 337,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 138,035,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 등기부에는 이미 말소기준권리보다 앞선 240,000,000원의 주택임차권이 존재합니다.

이 임차권자는 한승우입니다. 2022년 4월 11일 전입·점유를 개시했고, 2022년 3월 28일 확정일자를 받았으며, 2024년 4월 19일 임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 같은 한승우가 채권자로서 강제경매를 신청했습니다. 말소기준인 강제경매개시결정은 2024년 12월 11일이므로, 한승우의 임차권은 말소기준보다 앞서는 권리입니다.

매각물건명세서에도 한승우의 주택임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 나머지를 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 낙찰대금과 미배당 보증금을 합쳐 실제 취득부담을 계산해야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 주택임차권

이 물건의 말소기준권리는 2024.12.11. 접수된 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 종전에 설정됐던 중소기업은행 근저당권들과 영등포농업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수대상으로 계산하지 않습니다.

그러나 을구 7번 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기됐습니다. 한승우의 전입·점유와 확정일자도 그보다 앞서며, 명세서에 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰로 소멸하는 후순위 권리와 동일하게 취급할 수 없습니다.

② 임차인·점유관계 — 목적물과 다른 호수를 구분해야 한다

현황조사 등에 등장하는 사람은 한승우 외에도 존재합니다. 다만 조사된 호수에는 경매 목적물인 2층301호뿐 아니라 1층201호와 지층101호도 포함되어 있습니다. 다른 호수의 점유자를 이번 경매 목적물의 임차인으로 일괄 합산해서는 안 됩니다.

특히 이 사건은 등기상 호수와 현장 현관문 표기가 다르므로, 실제 점유 위치와 매각대상 호수를 함께 대조해야 합니다.

한승우는 실제 임차권등기권자로 신고되어 있으며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되지 않습니다. 다른 전입자 역시 보증기관 중복신고로 분류된 사람은 아닙니다. 다만 동일 호수에 복수의 이름이 나타난다고 해서 각자 독립된 임대차계약과 보증금을 가진 것으로 확정할 수는 없습니다.

한편 한승우는 선순위 임차권자인 동시에 이번 강제경매의 신청채권자입니다. 이 동일인 관계는 임대차계약·임차권등기·채권원인 및 배당요구 서류를 함께 대조할 사항입니다. 동일인이라는 이유만으로 임차권이 무효라거나 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 138,035,000원 가정)

현재 최저가 기준 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 한승우의 임차보증금 우선배당과 동일인의 경매신청채권 항목을 구분하여 표시했습니다. 신청채권 항목의 예상배당 0원은 선순위 임차보증금으로 배당받는 135,302,510원까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.

유찰 회차별 실질취득 시나리오

현재 회차부터 추가 유찰을 가정하더라도 실질취득액은 약 2.4억대에서 큰 변화가 없습니다. 낙찰가격이 낮아지는 만큼 매수인이 인수해야 할 보증금이 늘어나는 구조이기 때문입니다. 따라서 5회·6회 유찰 시나리오도 단순한 가격 할인으로 평가해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하며 일반적인 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브위 기와지붕 건물로, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방시설이 있습니다. 대상 다세대주택의 감정상 이용구조는 방 2개, 주방 및 거실, 화장실, 보일러실, 현관입니다.
• 토지. 동측 하향 완경사지의 자루형 토지이며, 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역으로 조사되어 있습니다.
• 건축물 표시. 등기상 호수와 현장 현관문 번호가 다르며, 3층 및 옥탑층에는 공부에 기재되지 않은 제시외건물이 존재합니다. 해당 구조와 매각범위는 현장 및 감정평가 도면을 통해 확인해야 합니다.
• 환금성. 로아빌은 3세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 준공일은 1988.12.21.입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회로 나타납니다. 소규모·노후 건물 특성과 현장 표시 불일치 등을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수. 한승우의 보증금 240,000,000원 중 예상 미배당액 104,697,490원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 입찰가뿐 아니라 인수액을 포함한 실질취득비용으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 최저가 하락 착시. 추가 유찰 시 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금은 증가합니다. 실질취득액이 보증금 부근에 유지된다는 점을 기준으로 판단해야 합니다.
• 한승우 권리관계. 임차권자와 신청채권자가 동일인입니다. 임대차계약·임차권등기·배당요구 및 경매신청채권의 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 다른 점유자 확인. 2층301호로 조사된 이건우·지용기의 실제 점유 여부와 계약관계, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다. 한승우의 예상 인수액만으로 모든 점유 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
• 매각 호수 현장 확인. 등기상 2층301호와 현장 표기 '201', 별도의 제시외건물 '301'을 혼동하지 않도록 건축물대장·등기부·감정평가서 도면 및 현장을 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가가 아니라 선순위 보증금 인수를 포함한 실질취득액을 기준으로 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 비교해야 합니다. 비교 대상의 면적·층·건축연도·건물 상태도 함께 확인해야 합니다.
• 추가 비용과 절차. 관리비 체납, 취득 관련 세금, 명도 및 수리비를 확인해야 합니다. 배당표는 추정치이므로 실제 배당 순위와 금액에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 진행 상태 재확인. 송달 내역에 기각결정정본 발송 이력이 있으므로, 매각기일에 앞서 사건 진행상태와 매각기일·매각조건의 변경 여부를 법원 원본 기록으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.38억에 낙찰받아도 1.38억짜리 집은 아니다”

이 사건의 핵심은 최저가가 아닌 선순위 임차보증금입니다. 감정가 337,000,000원에서 4회 유찰되어 138,035,000원까지 내려왔지만, 한승우의 임차보증금 240,000,000원이 말소기준보다 앞서고 매각물건명세서에도 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

현재 최저가를 기준으로 한 예상 인수액은 104,697,490원, 실질취득액은 242,732,490원입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 인수액이 늘어나기 때문에 전체 취득부담은 보증금 240,000,000원 부근에서 유지됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

여기에 2층301호의 추가 전입자들과 보증금 미확인 문제, 등기상 호수와 현장 표기의 차이, 공부에 없는 제시외건물까지 겹칩니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확정되지 않아 실질취득액 대비 가격상 이익을 검증하기 어렵습니다.

결론은 선순위 보증금 인수와 실제 점유관계의 확인이 우선이라는 것입니다. 이 물건의 매력은 낮아진 최저가가 아니라, 실질취득부담과 권리·현장 위험을 정확히 파악한 뒤에야 평가할 수 있습니다.