서울서부지방법원 2024타경64498. 마포구 성산동 소재 다세대주택 2층301호입니다. 현재 소유자는 길은하이며 2017.07.31. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정됐던 영등포농업협동조합 근저당권 100,800,000원은 2018.01.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2024.12.11. 한승우의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 한승우는 2022.03.24. 임대차계약, 2022.03.28. 확정일자, 2022.04.11. 주민등록·점유개시를 갖추고 2024.04.19. 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64498 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4안길 47-8, 2층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 방 2개 · 주방 및 거실 1개 · 화장실 1개 · 보일러실 1개 · 현관 1개 |
| 소유자 | 길은하 (2017.07.31. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 172,544,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한승우 / 251,309,588원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 현재 남아 있는 핵심 권리는 을구 7번 한승우 주택임차권입니다. 전입·점유와 확정일자가 모두 2024.12.11. 강제경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 이 사건은 “낙찰로 권리가 모두 정리되는 물건”이 아닙니다.
② 301호 임차·점유관계
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승우 | 주택전부 | 2022.04.11 | 2022.03.28 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 70,671,616원 |
| 이건우 | 2층 301호 | 2019.12.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 지용기 | 이층 301호 | 2021.06.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이건우·지용기는 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 이 두 명은 각각 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 따라서 현재 계산된 70,671,616원은 한승우 임차권에 대한 확인된 인수액이고, 301호의 최종 인수부담은 이건우·지용기의 임대차 실체와 보증금 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
③ 회차가 내려가도 부담이 줄지 않는 구조
| 회차 | 매각가 | 한승우 미배당·인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 172,544,000원 | 70,671,616원 | 실질취득 약 240,000,000원 부근 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 138,035,200원 | 104,697,293원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 110,428,160원 | 131,917,834원 | 실질부담은 크게 낮아지지 않음 |
일반적인 경매는 유찰될수록 매수가격이 내려가 가격 메리트가 커집니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 한승우의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 정반대입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 커져 매수인의 승계 부담으로 이동합니다. 따라서 “감정가의 51.2%까지 떨어졌다”는 사실만으로 싸다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,215,616원 |
| 1. 임차인 한승우 보증금 | 240,000,000원 | 169,328,384원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한승우 | 251,309,588원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 한승우 임차보증금에 169,328,384원이 배당되고 70,671,616원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이건우·지용기의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 인수부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방 2개, 주방 및 거실 1개, 화장실 1개, 보일러실 1개, 현관 1개 구조로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 마포구 성산동 성서중학교 동측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 소재합니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사·자루형 토지이며 토지면적은 108.0㎡, 공시지가는 4,751,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 로아빌은 총 3세대 규모이고 준공일은 1988.12.21.입니다. 3회 유찰 이력과 소규모 다세대 특성을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 172,544,000원이 아니라 한승우 보증금 240,000,000원과 미배당 인수를 중심으로 가격 상한을 판단하세요.
- 한승우 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.03.24., 확정일자 2022.03.28., 전입·점유개시 2022.04.11., 임차권등기 2024.04.19.의 연결관계를 원문서로 확인해야 합니다.
- 이건우·지용기 확인. 301호 관련 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 실제 점유, 배당요구 내용과 명세서를 대조해야 합니다.
- 호수 특정. 공부상 2층301호와 현장 현관문 표기, 제시외건물 “301”을 직접 대조해 실제 매각대상과 점유공간을 특정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 한승우 임차보증금 중심의 계산이며 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 경매 진행상태 확인. 2026.02.05. 채권자대리인과 채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 매각기일과 함께 사건 원문 진행내역을 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 3회 유찰도, 감정가 대비 51.2%라는 숫자도 아닙니다. 한승우의 240,000,000원 임차보증금이 현재 낙찰가보다 크다는 사실입니다. 현재 회차에서는 70,671,616원이 미배당으로 남고, 4회·5회 유찰 시에는 각각 104,697,293원·131,917,834원으로 인수액이 더 커집니다. 즉 낙찰가 하락분이 매수인 승계액으로 옮겨가는 구조입니다.
여기에 301호의 이건우·지용기 점유관계는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 배제할 수 없고, 공부상 호수와 현장 표시가 다르며 제시외 “301”까지 존재합니다. 이 물건은 최저가만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 가격은 약 240,000,000원 부근의 실질취득을 기준으로 보고, 미상 임차관계와 호수 특정이 해소되기 전까지는 보수적으로 판단하는 것이 맞습니다.
