청주지방법원 2025타경51637. 이 사건은 김형진이 신청한 강제경매로, 등기상 공유자 중 정회재의 15분의 3 지분에 경매개시결정이 기입된 구조입니다. 현재 공유자는 곽춘연·정명자·정석영·정은자·정회재·정회창 6명이며, 낙찰로 다른 공유자의 지분까지 취득하는 것이 아닙니다. 따라서 매수인은 단독 소유자가 아니라 기존 공유자들과 공유관계를 이어받는 위치에 놓이게 됩니다.
근저당권은 없고 실제 임차인도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기상 채무 인수가 아니라 매각 범위와 사용 가능성입니다. 매각물건명세서에는 목록 5·6이 지분매각이고, 목록 6은 건물만 매각되며 그 건물을 위한 매각 제외 대지의 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51637 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청북도 보은군 산외면 산대리 129-9 |
| 등기상 건물 | 충청북도 보은군 산외면 산대리 130 · 내북산외로 788-9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 일부 창고 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 목록 5, 6 지분매각 · 목록 6 건물만의 매각 · 목록 6 제시외 건물 각 매각 포함 |
| 공유자 | 곽춘연 15분의 2 · 정명자 15분의 3 · 정석영 15분의 1 · 정은자 15분의 3 · 정회재 15분의 3 · 정회창 15분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 4,806,500원 / 2,356,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.02%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형진 / 195,201,369원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 안전한 물건은 다르다
실제 임차인 0명. 배당분석상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 2018년 국민은행 가처분과 2019년 국민은행의 강제경매개시결정은 이미 말소됐으며, 현재 경매개시결정은 2025년 8월 19일 김형진을 채권자로 하여 등기됐습니다.
② 가격 비교 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 4,806,500원의 49.02%인 2,356,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 1,649,200원, 네 번째 유찰 구간에서는 1,154,440원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49.02% | 2,356,000원 | 0원 | 193,287,777원 |
| 3회 유찰 시 | 34.31% | 1,649,200원 | 0원 | 193,981,855원 |
| 4회 유찰 시 | 24.02% | 1,154,440원 | 0원 | 194,467,709원 |
비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 낮은 최저가는 지분매각, 건물만의 매각, 법정지상권 불분명, 공유관계, 1964년 사용승인 건물이라는 조건을 함께 반영해 판단해야 합니다. 절대금액이 작아도 자유로운 이용이나 환금이 어렵다면 실질적인 투자비용은 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,356,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 442,408원 |
| 2. 경매개시결정 · 김형진 | 195,201,369원 | 1,913,592원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 신청채권자에게 1,913,592원이 배당되고 193,287,777원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자와 채무자 사이의 잔존 채무이며, 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 기호(4)~(6)은 산대1리 마을에 인접한 기존 취락마을 주변 농경지대 및 취락지대에 위치합니다.
- 교통. 기호(5)는 본건까지 차량 접근이 가능하나 면소재지와의 거리 등을 고려한 일반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 목록 6은 단독주택 및 일부 창고로 이용 중이며, 주택은 흙벽돌조 자연석지붕으로 등재됐으나 현황은 스레트지붕입니다. 일반건축물대장상 사용승인일은 1964년입니다.
- 설비. 주택 부분에 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적은 170.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역이며 공시지가는 25,700원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록 5는 공부상 지목이 대이나 현황은 도로이고, 목록 6 부속건물은 건축물대장상 2동이지만 현황상 일체로 연결되어 1동으로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 농촌 취락지대의 노후 건물에 지분매각·건물만의 매각·법정지상권 불분명 문제가 중첩돼 일반적인 완전소유 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 정회재의 15분의 3 지분과 목록별 매각 지분을 등기부·매각목록에서 다시 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 목록 6 건물의 대지 소유관계, 토지와 건물의 소유자 변동 시점, 건물 존립 경위를 확인해 법정지상권 성립 가능성을 판단해야 합니다.
- 공유물 이용 협의. 낙찰 후 다른 공유자들과 점유·사용·관리·처분에 관한 협의가 가능한지 확인해야 합니다.
- 주소·목록 대조. 사건 소재지는 산대리 129-9로 표시되고 등기상 건물은 산대리 130·내북산외로 788-9로 기재되어 있으므로 각 목록의 위치와 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 현황 차이 확인. 목록 5의 현황 도로 이용, 목록 6 지붕 구조 차이, 부속건물의 일체 이용 상태와 제시외 건물 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차인은 없지만 현장 점유자와 실제 사용 상태, 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율이 아니라 공유지분의 거래 가능성, 건물 사용 가능성, 법정지상권과 분쟁비용을 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 목록별 지적·건축물 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 매각 구조를 먼저 본다”
현재 최저가는 2,356,000원으로 감정가의 49.02%이고, 실제 임차인 0명·매수인 인수 0원이라는 점만 보면 부담이 작아 보입니다. 그러나 이 사건은 정회재의 15분의 3 지분 강제경매이고, 목록 6은 건물만 매각됩니다. 다른 공유자들의 지분이 남는 데다 매각 제외 대지에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 상황에서, 2회 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 0원이지만 이용·처분 위험은 매우 큰 물건입니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 법정지상권 성립 가능성, 공유자 관계, 목록별 매각 범위와 건물의 실제 사용 가능성을 입찰 전에 해소할 수 있는지에 있습니다.
