서울서부지방법원 2025타경51970. 신촌로 109, 신촌르메이에르타운5 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 판매시설이고, 지하철 2호선 신촌역 북동측 인근의 신촌로변 노선상가지대에 위치합니다. 감정가는 5,900,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 3,776,000,000원입니다. 소유자는 주식회사맥스알앤티이며 2023.04.28 매매를 원인으로 2023.05.23 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 3,300,000,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 서울축산업협동조합의 채권최고액 4,980,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 정현희·박성용 근저당, 박성용 가압류, 서대문구 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 이후 권리가 소멸한다고 해서 점유 문제까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다. 현황조사상 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있어 대항력 여부를 확정할 수 없는 부분이 이 사건의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51970 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 29-81 신촌르메이에르타운5 1층101호 · 도로명 서울특별시 서대문구 신촌로 109 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사맥스알앤티 · 2023.04.28 매매 · 거래가액 3,300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 5,900,000,000원 / 3,776,000,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 4,232,673,889원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 관련 | 일반상업지역 · 토지면적 89.3㎡ · 공시지가 31,300,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
과거 하나은행 근저당과 주식회사왓슨스코리아에서 주식회사지에스리테일로 이전된 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023.05.23 설정된 서울축산업협동조합 근저당권이며, 해당 근저당권은 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전 등기됐습니다. 권리의 순위 자체는 최초 설정일을 기준으로 봅니다.
② 임차인·점유자 — 정주영은 후순위, 2건은 미상
| 성명·표시 | 점유 / 기재용도 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정주영 | 1층 101호 전부 · 주거 | 2024.09.26 | 200,000,000원 / 5,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 한정우(맥스알앤티 대표) | 점유관계 확인 필요 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
정주영은 말소기준권리인 2023.05.23 근저당보다 늦은 2024.09.26 전입이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.11.24에 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 반면 나머지 두 점유관계는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았으므로 대항력 유무를 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 3,776,000,000원으로 감정가 5,900,000,000원의 64%입니다. 다만 현재 시세를 검증할 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
등기상 확인되는 2023년 소유권 거래가액은 3,300,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 과거 거래가보다 476,000,000원 높지만, 이 금액은 현 소유자의 과거 취득 이력일 뿐 현재 시장가를 대신하는 비교지표로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,776,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,160,000원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 4,980,000,000원 | 3,735,840,000원 |
| 3. 근저당 · 정현희 | 624,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박성용 | 432,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박성용 | 153,819,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 6,189,819,178원 중 채권자 예상배당은 3,735,840,000원, 미배당은 2,453,979,178원입니다. 배당모형상 매수인 확정 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일·보증금이 미상인 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 물건 자체 확인 — 경계·면적과 상업시설 이용상태
- 후면 경계. 101호 뒷쪽 벽면은 유리창으로 되어 있어 건축도면상 경계와 면적을 추후 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서의 101호 후면 경계·면적 확인사항은 별도로 점검해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중이며, 임차인·점유자 자료에는 주거로 기재된 항목도 있어 실제 사용상태 대조가 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 7층·지상 15층 건물이며 집합건축물대장상 사용승인일은 2005.04.01입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 신촌역 북동측 인근, 신촌로변 노선상가지대로 상업용·업무용 건물이 주를 이루며 유동인구와 상가 성숙도를 고려한 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신촌역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 남동측 약 40미터, 북서측·남서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 소화전, 화재탐지, 기계식 주차장설비가 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 한정우(맥스알앤티 대표)와 ‘점포’의 전입시점·보증금·점유원인을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 정주영 관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금 200,000,000원·차임 5,000,000원 및 2025.11.24 배당요구 내용과 실제 임대차계약을 대조해야 합니다.
- 경계·면적 실측. 101호 후면 유리벽과 건축도면상 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세 별도 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현재 상가 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 근저당권 이전등기와 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 원본을 최종 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 점유와 물건 경계”
등기상 권리 구조만 보면 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 소멸하고, 현재 배당모형에서 매수인의 확정 인수액도 0원입니다. 정주영 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 두 점유관계가 남아 있고, 101호 후면 유리벽의 건축도면상 경계와 면적도 확인 대상입니다.
가격 역시 감정가 5,900,000,000원에서 3,776,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 결론을 내릴 수 없습니다. 현재 시세를 판단할 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ① 미상 점유자의 대항력 확정, ② 101호 경계·면적 확인, ③ 현재 상가 시세 검증입니다. 이 세 가지가 해소되기 전에는 단순히 ‘2회 유찰·감정가 64%’만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
