서울서부지방법원 2025타경51970. 서울 서대문구 창천동 신촌르메이에르타운5 2층 201호 상가입니다. 감정평가 이용상태는 판매시설로, 기호1은 공차, 기호2는 bhc치킨으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 본건은 지하철2호선 신촌역 북동측 인근의 신촌로변 노선상가지대에 위치하고, 주 상업용 및 업무용 건물이 주를 이루는 지역으로 평가되어 있습니다. 다만 상가는 주거용 아파트처럼 단순히 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 싸다, 메리트가 있다고 말할 수 없습니다.
권리의 출발점은 2023.05.23 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 데이터상 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 경매개시결정·가압류·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차·점유 데이터에는 정주영과 한정우(맥스알앤티 대표)가 등장하고, 비고에는 201호와 202호 일부를 구분 없이 영업장으로 사용 중이라는 문구가 있습니다. 이 사건의 핵심은 “권리만 깨끗한가”보다 실제 점유·사용구역·임대관계가 어디까지인지를 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51970 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 29-81 신촌르메이에르타운5 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 상가 · 판매시설(공차, bhc치킨) |
| 소유자 | 주식회사맥스알앤티 (2023.05.23 거래가액 2,000,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,380,000,000원 / 1,523,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 4,232,673,889원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 | 2026.07.04 · 서울서부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
데이터상 말소기준권리는 을구 5번 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,980,000,000원이고, 이후 2025.12.19 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전이 기재되어 있습니다. 그 뒤로 붙은 서정현·정현희·박성용 근저당, 임의경매개시결정, 박성용 가압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력 단정 금지
보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 실제 임차·점유 신고는 데이터상 2건입니다. 정주영은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 표시되어 있지만, 한정우(맥스알앤티 대표)는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 있음으로 단정하지 말고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.
| 이름 | 점유·부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정주영 | 1층 101호 전부 | 2024.09.26 / 미상 | 200,000,000원 / 5,000,000원 | 2025.11.24 | 대항력 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 |
| 한정우(맥스알앤티 대표) | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입신고일·보증금 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘최저가 메리트’ 단정 불가
현재 최저가는 1,523,200,000원입니다. 감정가 2,380,000,000원의 64%라는 점만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 데이터에는 동일 건물·동일 상가의 실거래 평균이나 임대수익률 자료가 없습니다. 따라서 이 사건의 시세 비교는 “최저가가 감정가보다 낮다”가 아니라, 실질취득 1,523,200,000원으로 실제 상권·임대관계·점유 리스크를 감당할 수 있는가로 해야 합니다.
| 회차 | 매각 기준가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 만족 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 1,523,200,000원 | 1,505,568,000원 | 5,925,251,178원 | 313,568,000원 | false |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 1,218,560,000원 | 1,203,974,400원 | 6,226,844,778원 | 11,974,400원 | false |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 974,848,000원 | 962,699,520원 | 6,468,119,658원 | 0원 | false |
배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러면 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가와 같은 1,523,200,000원입니다. 다만 임차·점유 미상, 201호·202호 혼용 사용, 임대관계 미상 사항이 남아 있으므로, “인수 0원”이라는 숫자만으로 안전하다고 결론내리기에는 이릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,523,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 17,632,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 432,000,000원 | 432,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 을구 2번 전세권 · - | 400,000,000원 | 400,000,000원 | 전세금 기준 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 4,980,000,000원 | 313,568,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 서정현 | 49,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 정현희 | 624,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 8. 을구 10번 근저당권 · 박성용 | 432,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 9. 갑구 7번 가압류 · 박성용 | 153,819,178원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당표상 채권자 총 청구액은 7,430,819,178원, 채권자 총 배당액은 1,505,568,000원, 미배당은 5,925,251,178원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 실제 입찰 전 당해세·점유관계·원본 서류 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 창천동 소재 지하철2호선 신촌역 북동측 인근입니다. 주 상업용 및 업무용 건물이 주를 이루는 신촌로변 노선상가지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 신촌역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 판매시설로 이용 중이며, 감정평가서에는 기호1 공차, 기호2 bhc치킨으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하7층 지상15층 건물 내 1층 101호 및 2층 201호입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 2005.04.01입니다.
- 토지. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있고, 공시지가는 31,300,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 2회 유찰로 최저가가 1,523,200,000원까지 내려왔지만, 실거래·수익률 자료가 없어 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 실질취득 기준. 배당표상 인수 0원이므로 현재 회차 실질취득은 1,523,200,000원 기준입니다. 다만 점유·임대관계 미상 리스크는 별도로 봐야 합니다.
- 201호·202호 경계 확인. 비고상 2층 201호와 202호 일부를 구분 없이 영업장으로 사용 중이라고 되어 있으므로, 실제 점유면적과 사용구역을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차·점유자 확인. 정주영은 대항력 없음으로 표시되지만 점유 부분이 1층 101호 전부입니다. 한정우는 전입신고일·보증금 미상이라 대항력 가능·미상으로 보아 원본 확인이 필요합니다.
- 배당표 원본 대조. 제공 배당표에는 하나은행 근저당·전세권 항목이 포함되어 있으나, 권리 목록에는 관련 말소등기도 함께 보입니다. 입찰 전 등기부 현재사항과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 관리비·당해세. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영이라고 되어 있습니다. 상가 관리비 체납과 공용부분 부담 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 “확인할 것”이 많은 상가
이 물건은 신촌역 인근 상업지 상가이고, 감정가 대비 64%까지 내려온 현재 회차입니다. 그러나 제공 데이터 안에는 실거래 평균이 없고, 임대관계는 미상이며, 201호와 202호 일부가 구분 없이 사용 중이라는 비고가 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 한정우의 전입신고일·보증금 미상, 202호 관련 보증금 30,000,000원·사용료 1,300,000원 언급, 선순위 말소·배당표의 원본 대조 이슈가 남아 있습니다. 결론은 단순합니다. 최저가가 낮아진 것은 사실이나, 이 사건은 가격보다 점유·경계·임대관계를 먼저 검증해야 하는 상가입니다.
