서울서부지방법원 2025타경51970. 신촌역 북동측 신촌로변에 자리한 신촌르메이에르타운5의 상가입니다. 현재 분석 대상은 제2층 제201호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사맥스알앤티이며, 2023년 5월 23일 거래가액 2,000,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 4,980,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 매각으로 소멸하는 권리의 기준입니다.

신청채권자의 청구액은 4,232,673,889원입니다. 담보 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 후순위 정현희·박성용의 근저당권과 박성용의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리의 소멸 구조와 별개로, 현재 영업장 사용관계가 명확하게 정리되어 있는지는 따로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별개

말소기준은 2023년 5월 23일 을구 5번 근저당권입니다. 과거 하나은행 근저당권과 전세권은 이미 말소된 상태이며, 이후 설정된 정현희·박성용의 근저당권과 박성용의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 서정현의 근저당권과 기흥세무서장의 압류 역시 등기상 이미 말소됐습니다.

② 임차·점유 조사 — 101호 임차인과 201호를 혼동하면 안 된다

조사상 확인되는 실제 임차인은 정주영 1명이며, 조사된 임차 범위는 1층 101호 전부입니다. 정주영의 보증금 200,000,000원을 분석 대상인 2층 201호의 확정된 임대차보증금이나 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

한정우는 소유법인 맥스알앤티의 대표자로 현황조사에 등장하지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 임차인인지, 어떠한 권원으로 점유하는지, 대항력이 성립하는지 판단할 수 없습니다.

따라서 이 물건의 권리분석은 말소기준 이후의 등기권리가 소멸한다는 판단과 매수인이 실제로 201호를 독립적으로 사용·인도받을 수 있는가라는 문제를 나눠서 보아야 합니다. 특히 보증금 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하거나, 반대로 확인 없이 인수 위험이 전혀 없다고 결론 내리는 것은 모두 부적절합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 64%, 그렇다고 곧바로 저가 매수는 아니다

감정가는 2,380,000,000원이고 2회 유찰을 거친 현재 최저매각가는 1,523,200,000원입니다. 이는 감정가의 64%에 해당합니다. 다만 동일 상권·동일 용도의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

회차별 인수액은 배당모형상 추정치입니다. 점유자 권리와 인접 호실 이용관계가 확인되지 않은 상태에서 실제 취득비용까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,523,200,000원 가정)

현재 회차 최저가에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 배당가능액이 말소기준 근저당권의 채권최고액에도 미치지 못하기 때문에 후순위 채권에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.

근저당 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 실제 피담보채무, 공동담보 배분, 당해세, 임차인 최우선변제와 집행비용 변동은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액 자체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 2호선 신촌역 북동측 인근 신촌로변 노선상가지대입니다. 주변은 상업용·업무용 건물이 주를 이루며, 감정평가상 유동인구와 상가 성숙도를 고려한 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신촌역이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 7층·지상 15층 건물로, 승강기·에스컬레이터·소화전·화재탐지·기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측 약 40m, 북서측 및 남서측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 31,300,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 신촌역 인근 상업입지라는 특성과 별개로, 실제 거래가격 및 임대수익 검증이 필요합니다. 특히 인접 호실과 구분 없이 사용하는 현황은 매각·임대 시 독립적 활용 가능성을 판단하는 중요한 요소입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 201호와 202호 경계. 집합건축물대장·건축물현황도와 실제 점포 구조를 대조하고, 어느 시설이 각각의 전유부분에 속하는지 확인하세요.
• 202호 이용계약. 보증금 30,000,000원·사용료 1,300,000원의 계약 당사자와 목적물, 사용권한 및 종료·반환 조건을 확인하세요.
• 대표자 점유. 한정우의 점유권원, 전입·사업자등록 관계, 보증금 및 임대차계약 유무를 확인하세요. 현재로서는 대항력과 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
• 101호 임차인과 구분. 정주영의 보증금 200,000,000원·월차임 5,000,000원은 조사 범위가 1층 101호입니다. 대상 물건인 2층 201호의 보증금으로 중복 반영하지 마세요.
• 공동담보 및 권리 이전. 제1층 101호와의 공동담보 관계, 서울축산업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 및 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 수치와 실거래가 대비 할인율은 다릅니다. 동일 상권의 실제 매매가격과 임대수익, 공실 가능성, 호실 분리 비용을 확인한 뒤 입찰가격을 검토하세요.
• 관리비·명도. 미납 공용관리비와 사용료, 점포 인도 가능성 및 영업시설 철거·분리 문제를 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 임대차계약서를 대조하세요.

맺으며 — “감정가 64%보다 중요한 것은 독립적인 사용 가능성”

이 물건은 감정가 2,380,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,523,200,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당권 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 등기부상 권리의 소멸과 상가의 실제 이용관계 정리는 다른 문제입니다. 201호와 202호 일부를 구분 없이 영업장으로 사용하고 있으며, 202호에는 별도의 보증금·사용료 관계가 존재합니다. 소유법인 대표자의 점유권원과 보증금도 확인되지 않아, 실제 인수·명도 가능성에 대한 추가 조사가 필요합니다.

또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·호실 경계·수익성은 확인이 필요한 상가입니다. 독립적인 전유부분 사용과 실제 임대차관계를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.