대전지방법원 2024타경1165. 충남 공주시 신풍면 조평리 일원의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 조적조 슬라브지붕 단층 구조이고 공히 주거용으로 사용 중이며, 기본적인 위생·보일러설비가 확인됩니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2016.11.28. 보은신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 420,000,000원입니다. 2007년 삼청신용협동조합 근저당권 195,000,000원은 2016.12.09. 해지로 이미 말소됐고, 이후 2024.09.27. 보은신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았습니다.
등기·배당 숫자만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물 ㉡, ㉢, ㉤, ㉦이 있고, 그 건물들을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다. 따라서 ‘등기상 인수 0원’과 ‘토지를 자유롭게 이용할 수 있음’은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1165 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청남도 공주시 신풍면 조평리 648 |
| 등기 건물 | 충청남도 공주시 신풍면 조평리 655 1동 · 도로명주소 중방바위길 90 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 공히 주거용 사용 |
| 소유자 | 박의성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 602,610,440원 / 295,279,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보은신용협동조합 / 327,825,194원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.28. 을구 2번 보은신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 기준 | 지목 전 · 1,200㎡ · 공시지가 9,080원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 토지 사용 리스크는 별도
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·사용관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
말소기준은 2016.11.28. 보은신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 삼청신용협동조합 근저당권은 이미 말소돼 있고, 2024.09.27. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차·3회 유찰·4회 유찰 모두 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 602,610,440원, 현재 최저매각가는 295,279,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최근 실거래 비교치 대신 토지·주거용 건물·도로·농지·제시외 건물이 얽힌 복합 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 295,279,000원 | 49% | 129,654,906원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 206,695,300원 | 34.3% | 216,998,434원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 144,686,710원 | 24.01% | 278,138,904원 | 0원 |
유찰이 계속될수록 보은신용협동조합 채권최고액 420,000,000원 대비 미배당액은 129,654,906원 → 216,998,434원 → 278,138,904원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 미배당은 채권자의 회수 부족액이지 낙찰자가 그 금액을 그대로 떠안는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,279,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,933,906원 |
| 2. 근저당 · 보은신용협동조합 | 420,000,000원 | 290,345,094원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권최고액 420,000,000원 중 290,345,094원이 배당되고 129,654,906원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 327,825,194원으로, 같은 배당 가정에서는 청구액 전액이 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 농지·제시외 건물·토지 이용 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 일괄매각. 본 사건은 일괄매각으로 진행됩니다. 토지와 건물·제시외 시설의 포함·제외 범위를 목록별로 구분해 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 8~12, 14, 15, 17, 18, 21~23은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 제시외 건물 제외. 목록 8, 13, 19~21 지상의 감정평가서상 제시외 건물 ㉡, ㉢, ㉤, ㉦은 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각에서 제외되는 위 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 최저매각가격은 해당 제시외 건물 소재로 제한받는 가격을 반영하고 있습니다.
- 공작물·컨테이너·태양광설비. 일부 지상 공작물·컨테이너와 제시외 건물 등은 매각에서 제외되며, 감정평가서상 ㉣, ㉥, ㉧, ㉩ 태양광설비는 이동·해체가 용이해 제한단가를 적용하지 않았습니다.
- 도로·하천. 일부 토지는 현황 도로로 사용되고 있으며 일부는 도로구역·소하천구역에 저촉됩니다. 정확한 위치·면적과 지적경계 확인에는 지적측량이 필요합니다.
- 진입관계. 본건 일부는 현황 도로·진입로로 이용되고 일부 타인 지상의 현황도로를 이용해 진출입하므로 도로의 성격·권리·사실관계를 확인해야 합니다.
- 농지·임야 상태. 일부는 휴경지이고 일부는 영농여건불리농지이며, 목록 16은 신축신고를 통해 착공 허가를 받은 이력이 있으나 현장조사 당시 착공하지 않은 자연림으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며 일부 토지는 가축사육제한구역·도로구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 주위환경·교통. 중방바위버스정류장 인근 또는 근거리·원거리에 위치하고 주변은 임야와 농가주택 등으로 형성돼 있으며, 본건 및 인근 또는 근거리까지 차량 접근이 가능합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 가능 여부를 최우선 확인. 대상 목록이 8~12, 14, 15, 17, 18, 21~23으로 다수이고 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
- 제시외 건물의 소유·점유관계 확인. ㉡, ㉢, ㉤, ㉦은 매각 제외이며 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 토지 인도와 실제 사용 가능 범위에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 목록별 지번·건물 대응 확인. 사건 소재지는 조평리 648이고 등기 건물에는 조평리 655 1동·중방바위길 90이 나타납니다. 일괄매각 대상 각 목록의 지번과 건물 대응관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 현황도로·하천·진입로 확인. 일부 토지의 지적경계와 현황도로·하천 위치는 개략적 목측에 의한 것으로 정확한 확인에는 지적측량이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단을 감정가 할인율에만 의존하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 복합 토지·제시외 건물·농지·도로 관계를 반영한 실제 이용가치 확인이 선행돼야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 주무관청 확인을 거쳐 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 사용 가능성이다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 602,610,440원에서 두 번 유찰돼 최저가가 295,279,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 받느냐’보다 낙찰 후 무엇을 실제로 사용할 수 있느냐입니다.
농지취득자격증명이 필요한 다수 목록, 미제출 시 보증금 미반환, 매각에서 제외되는 제시외 건물, 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명, 현황 도로·하천과 타인 지상 도로를 통한 진출입까지 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교 없이 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가하는 것도 적절하지 않습니다. 등기상 금액 인수는 0원이지만, 현황·이용 리스크는 높은 사건. 이 물건은 가격보다 농취증과 토지 사용권을 먼저 해결할 수 있는지가 입찰 판단의 기준입니다.
