광주지방법원 2025타경34142. 전라남도 나주시 반남면 덕산리 630 소재 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정가 29,640,200원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 20,749,000원입니다. 등기상 근저당은 없고, 권리 흐름은 오래된 가압류 3건과 그중 농업협동조합중앙회 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매로 이어집니다. 말소기준권리는 2001.08.25. 나주축산업협동조합 가압류 1,963,812원이며, 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 단순한 편이지만, 이 물건은 아파트처럼 실거래 비교가 쉬운 유형이 아닙니다. 감정가 대비 현재 최저가가 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 감정평가상 단독주택은 공가이고 주변도 단독주택 등이 소재하는 순수농촌지대로 기재돼 있습니다. 여기에 공부상 목조 기와지붕이지만 현황은 목조 함석지붕이고, 부속건물 광·축사는 소재불명이라는 현황 차이까지 있어 현장 확인 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 반남면 덕산리 630 · 전라남도 나주시 반남면 평리길 38 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(공가) |
| 토지 | 572㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 공시지가 | 12,600원/㎡ |
| 건물 현황 | 목조 함석지붕 단층건물 · 외벽 몰탈 위 페이팅 · 내벽 벽지마감 등 · 목재창 |
| 공유자 | 김민경, 김상훈, 김성규, 김성훈, 김애란, 김효주, 김효진, 박이서, 박혜성, 유인호, 전홍민, 전홍일 · 각 12분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 29,640,200원 / 20,749,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 58,686,180원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지상 소재 수목 및 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 인수 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2001.08.25. 접수된 나주축산업협동조합 가압류 1,963,812원입니다. 이후 2002.06.14. 반남농업협동조합 가압류 1,089,177원, 같은 날 농업협동조합중앙회 가압류 13,495,943원, 2025.10.21. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 29,640,200원이고 현재 최저매각가는 20,749,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래처럼 직접 비교할 수 있는 거래가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
특히 감정평가상 주변은 단독주택 등이 소재하는 순수농촌지대이고, 본건 단독주택은 공가입니다. 아파트처럼 표준화된 동일평형 거래를 이용한 교차검증이 어려운 유형이므로, 실제 응찰 판단에서는 토지 상태와 건물 현황, 활용 가능성 자체가 가격 검증의 중심이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 773,482원 |
| 1. 가압류 · 나주축산업협동조합 | 1,963,812원 | 1,963,812원 |
| 2. 가압류 · 반남농업협동조합 | 1,089,177원 | 1,089,177원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 13,495,943원 | 13,495,943원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용) | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,426,586원 |
현재 최저가 20,749,000원 가정 시 확인된 채권액 16,548,932원은 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 3,426,586원입니다. 강제경매개시결정 관련 별도 채권액은 배당 계산에서 제외돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 20,749,000원 | 16,548,932원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 14,524,300원 | 13,862,863원 | 2,686,069원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 10,167,010원 | 9,584,004원 | 6,964,928원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가격이 낮아지면 확인된 가압류 채권의 미배당액은 증가합니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 이 사건의 핵심 리스크는 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조가 아니라, 가격의 적정성과 실제 부동산 현황에 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 반남면 덕산리 소재 “평지마을” 내에 위치하며 주변은 단독주택 등이 소재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택이며 현재 공가로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 572㎡, 지목 대, 계획관리지역·자연취락지구, 평지·부정형, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함돼 있습니다.
- 건물. 현황은 목조 함석지붕 단층건물이며 외벽은 몰탈 위 페이팅, 내벽은 벽지마감 등, 창호는 목재창입니다.
- 환금성. 순수농촌지대의 단독주택 + 토지이고 동일 유형 실거래 비교값이 제시되지 않아, 가격 검증과 매각 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물 현황 대조. 공부상 목조 기와지붕과 현황 목조 함석지붕이 다르므로 실제 구조와 상태를 확인해야 합니다.
- 부속건물 확인. 광·축사는 소재불명으로 기재돼 있으므로 현존 여부와 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 지상 소재 수목 및 제시외 건물이 매각에 포함되므로 목록별 현황과 경계를 대조해야 합니다.
- 공가 상태. 단독주택은 공가로 평가돼 있으므로 실제 점유 여부와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없어 감정가 70%라는 할인율만으로 응찰가 적정성을 판단하지 않아야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인은 없지만, 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황과 가격이 어려운 물건”
이 사건의 등기상 권리구조는 오히려 명확합니다. 2001.08.25. 나주축산업협동조합 가압류가 말소기준이고 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싼 것은 별개의 문제입니다. 현재 20,749,000원은 감정가의 70%이지만 이를 비교할 최근 실거래가 없고, 물건은 순수농촌지대의 단독주택 + 토지입니다. 더구나 주택은 공가이고 공부와 현황의 지붕 구조가 다르며 부속건물 광·축사는 소재불명입니다. 따라서 이 물건은 권리는 소멸형, 가격은 미검증, 승부처는 현장 확인으로 정리하는 것이 맞습니다.
