부산지방법원 2023타경111136. 부산 기장군 정관읍 모전리케이스퀘어 1층 106호입니다. 사건의 계산상 말소기준은 2021년 8월 24일 박병진 명의 근저당권 50,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 박병진 명의 근저당권 2건, 경매개시결정, 부경양돈협동조합 가압류와 기장군 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 확인된 임차인은 없으며 예상배당표상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
다만 이 물건을 “권리가 단순하고 최저가가 낮다”는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 임대관계는 미상입니다. 감정가 482,000,000원에서 10회 유찰돼 51,754,200원까지 내려왔다는 사실은 할인 매력보다 시장 수요·영업성·임대 가능성·명도 상태를 강하게 경고하는 지표로 해석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111136 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관2로 51-27, 1층 106호 (모전리케이스퀘어) |
| 매각표시 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 106호 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 6층 · 사용승인일 2015.09.18 |
| 소유자 | 김경환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 51,754,200원 (10회 유찰, 감정가의 10.74%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 530,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 실제 영업 주체는 별도로 확인해야 합니다. 배당 계산에서는 2021.08.24 박병진 근저당권을 말소기준으로 삼아 이후 권리가 모두 소멸하고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
② 가격 해석 — 10.74%를 ‘저가’로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 51,754,200원으로 감정가 482,000,000원의 10.74%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 일반음식점으로 이용되는 근린생활시설입니다. 상가형 물건은 주거용보다 개별 호실의 위치, 전면 노출, 유효 동선, 업종 제한, 시설 상태, 관리비, 공실 기간과 임대수익에 따라 가격 편차가 큽니다. 10회의 연속 유찰 자체가 현재 시장에서 감정가와 해당 호실의 수익성 또는 환금성이 받아들여지지 않았다는 강한 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,754,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,331,576원 |
| 2. 근저당 · 박병진 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박병진 | 50,000,000원 | 422,624원 |
| 4. 근저당 · 박병진 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 부경양돈협동조합 | 33,332,442원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,133,332,442원 중 채권자 예상배당은 50,422,624원이며, 미배당액은 1,082,909,818원입니다. 미배당 채권은 말소기준 이후 권리의 소멸을 전제로 하므로 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 106호는 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 정원초등학교 남동측 인근의 정관신도시 상업지대로, 근린생활시설·소규모 점포·주상용건물 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터, 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 중로3류와 특수도로에 접합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·주차장 설비가 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트보다 매수층이 제한되고 개별 호실별 수익성 편차가 큽니다. 10회 유찰 이력이 실제 환금성 검증의 필요성을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 영업자, 사업자등록 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 을구 원본 대조. 등기부상 말소 표시된 을구 1번 근저당권과 2024.07.31 한국자산관리공사 이전등기의 관계를 원본 등기부·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 예상 임대료, 관리비, 공실 기간, 내부시설 철거·복구비와 일반음식점 영업 가능 여부를 확인한 뒤 적정가를 계산해야 합니다.
- 10회 유찰 원인 확인. 낮은 최저가보다 반복 유찰의 원인을 우선 조사해야 합니다. 위치·동선·전면 노출·시설 상태·점유 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 관리주체와 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 제2종근린생활시설 및 일반음식점 용도에 맞는 영업·임대 계획인지, 업종 변경이나 시설 공사에 제약이 없는지 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 10회 유찰의 이유가 먼저다”
이 물건은 계산상 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리 계산이 단순하다는 사실만으로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 감정평가상 일반음식점인 근린생활시설이 감정가 482,000,000원에서 10회 유찰돼 51,754,200원까지 내려왔고, 가격을 검증할 비교 실거래 지표도 확인되지 않습니다.
권리보다 환금성, 할인율보다 반복 유찰의 원인이 핵심입니다. 현장 점유와 영업 가능성, 임대수익, 공실 위험, 을구 1번 및 이전등기의 관계를 모두 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 결론은 계산상 인수 0원이나, 투자 판단은 강한 보수 접근이 필요한 D등급 물건입니다.