부산지방법원 2024타경5702. 부산 수영구 광안동, 현칭 “센티움시티 4차” 2층 202호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이영일이고, 2017.07.14 소유권을 거래가액 120,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 부산은행 앞으로 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권이 설정됐으며 공동담보목록 제2017-233호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다.

말소기준 뒤에는 센티움종합건설·류영수·대형기선저인망수산업협동조합·미래에셋캐피탈의 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정, 수영세무서의 압류가 이어집니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제의 중심은 후순위 등기보다 15명의 전입·점유관계와 민간임대주택등기입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 부산은행 근저당

핵심은 날짜입니다. 말소기준권리인 부산은행 근저당은 2017.07.14이고, 확인된 전입자 가운데 가장 빠른 전입일은 2018.04.27입니다. 따라서 현재 확인된 15명 모두 말소기준권리보다 뒤에 전입한 사람들로, 자료상 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 이 구조에서는 보증금이 배당으로 전부 회수되지 못하더라도 대항력을 근거로 미배당 보증금을 매수인에게 승계시키는 형태가 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 15명 모두 후순위 전입

현황조사 등에서 확인되는 전입·점유자는 15명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 아래 인원은 중복 보증기관 신고가 아니라 각각 확인된 사람입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2017.07.14보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 구체적인 점유부분은 확인되지 않은 사람이 많습니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 41,160,000원으로 감정가 120,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않고, 단지 통계에서도 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.

오히려 해당 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 3.0회, 낙찰률이 0.0%로 나타납니다. 이 수치만으로 개별 호실의 가격을 확정할 수는 없지만, 최소한 현재 최저가가 시장에서 검증된 가격이라는 근거도 없습니다. 다세대주택은 아파트처럼 동·평형 실거래 표본이 풍부하지 않으므로 입찰가 산정보다 현장 임대수요·매매사례 확인이 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 1,140,880원을 제외한 40,019,120원이 부산은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 2,204,040,629원 중 미배당액은 2,164,021,509원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영중학교 서측 인근. 주변은 소규모빌라·단독주택·연립주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물이며 사용승인일은 2017.05.29입니다. 승강기·도시가스·난방설비가 있고 지하1층은 주차장으로 이용됩니다.
• 도로. 북측 약 6M, 동측 약 4-5M 도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 172.0㎡, 공시지가 1,758,000원/㎡이며 상대보호구역이 포함됩니다.
• 규모. 관련 단지는 20세대로 확인되며, 감정 이용상태상 기호 1-20은 다세대주택입니다.
• 환금성. 해당 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0.0%로 나타나며, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 15명의 실제 점유범위 확인. 각 사람의 점유부분이 확인되지 않은 만큼 202호와의 실제 점유관계, 현재 거주 여부를 현황조사·매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없더라도 최우선변제 여부와 실제 배당은 보증금 규모와 확정일자 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력·의무와 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2017-233호가 붙어 있습니다. 전체 채권관계와 다른 공동담보물의 경매·배당상황을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
• 가격은 현장 시세로 재검증. 최저가 41,160,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 다세대 매매·임대사례를 별도로 대조해야 합니다.
• 압류·최우선변제 재확인. 수영세무서 압류가 있고, 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “싼 가격”보다 “복잡한 점유관계”를 먼저 본다

등기만 놓고 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2017.07.14 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 전입한 15명에게 대항력은 없어 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 보증금·확정일자와 각자의 점유부분이 충분히 특정되지 않았고, 민간임대주택등기까지 존재합니다.

여기에 3회 유찰, 감정가 대비 34.3%라는 강한 할인 숫자가 붙어 있지만, 비교 가능한 최근 실거래가나 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 그 할인폭을 곧바로 “시세 대비 저렴함”으로 바꿔 읽을 수는 없습니다. 권리 승계 위험은 낮지만, 명도·배당 확인과 환금성 검증이 필요한 물건. 이 사건은 최저가보다 먼저 15명의 실제 점유관계와 민간임대주택등기의 처리 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.