부산지방법원 2024타경5702. 광안동 1055-24·1055-25 소재 다세대주택의 1층 102호입니다. 소유자 이영일은 2017.06.01 매매를 원인으로 거래가액 100,000,000원에 취득했고, 2017.07.14 소유권이전과 함께 부산은행 근저당권 채권최고액 1,560,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2017-233호가 기재된 권리로, 이번 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 류영수 가압류 46,000,000원, 대형기선저인망수산업협동조합 가압류 189,540,141원, 미래에셋캐피탈 가압류 76,540,662원, 국의 압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 들어온 권리입니다. 진성훈의 주택임차권도 2025.03.06 등기됐지만, 전입·점유개시일인 2019.08.30 자체가 말소기준보다 늦습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 부산은행

핵심은 2017.07.14입니다. 조사된 임차인·점유자 가운데 가장 빠른 전입도 2018.04.27로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 명시된 15명 모두 경매 매수인에게 보증금 반환책임을 주장할 수 있는 선순위 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 15명, 대항력은 모두 없음

현황조사와 문건접수 등에 나타난 임차인·점유자는 15명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 진성훈만 등기부상 75,000,000원의 주택임차권이 확인됩니다. 나머지는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력 판단은 모두 없음입니다.

③ 가격 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다

감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 3회 유찰 시 41,160,000원, 4회 유찰 시 28,812,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.

다만 이 사건에서 확인되는 동일 면적의 최근 12개월 평균 거래액이나 최신 실거래액은 없어, 58,800,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 결론은 내리지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다. 같은 건물·단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.9회여서, 현재 2회 유찰 자체만으로 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액 1,872,080,803원 중 57,341,600원이 채권자 배당으로 계산되고, 미배당액은 1,814,739,203원입니다. 이 미배당액은 채권자 쪽 부족액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 전체 건물은 지하1층·지상5층 철근콘크리트 구조이고 사용승인일은 2017.05.29입니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영중학교 서측 인근이며, 주변은 소규모 빌라·단독주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
• 도로. 북측 약 6m, 동측 약 4~5m 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·도로 접합·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 토지 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 설치돼 있고 지하1층은 주차장으로 이용됩니다.
• 환금성. 20세대 규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 최근 비교 실거래를 근거로 한 가격 검증은 별도로 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 우선매수권. 전세사기피해자의 우선매수권이 1회 존재합니다. 외부 입찰자는 가격뿐 아니라 실제 우선매수권 행사 여부를 매각기일에 확인해야 합니다.
• 점유자 15명 확인. 권리상 대항력은 없지만 조사된 인원이 많습니다. 각 점유 부분과 실제 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 진성훈 임차권. 보증금 75,000,000원, 임대차계약일 2019.08.16, 확정일자 2019.08.21, 전입·점유개시 2019.08.30, 임차권등기 2025.03.06입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.29 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등기부와 매각물건명세서 원문에서 현재 효력을 재확인해야 합니다.
• 세금·배당 변동. 국의 압류가 있고 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 최저가 58,800,000원은 감정가의 49%지만, 최신 비교 실거래 기준 없이 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일의 우선매수권 행사 상황을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”이 곧 “쉬운 경매”는 아니다

권리의 선후관계만 보면 구조는 분명합니다. 2017.07.14 부산은행 근저당이 말소기준이고, 15명의 조사된 임차인·점유자는 모두 그보다 늦게 전입했습니다. 진성훈의 75,000,000원 임차권등기도 후순위라 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 다수 점유관계가 얽혀 있고, 무엇보다 전세사기피해자의 우선매수권 1회가 있어 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 구조적으로 제한됩니다. 게다가 현재 최저가 58,800,000원이 감정가의 49%라는 사실만 있을 뿐, 최신 실거래와 비교할 근거가 없어 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 이 사건은 “인수 위험은 낮지만, 점유·우선매수권·가격 검증이 핵심인 다세대 경매”로 보는 것이 가장 일관된 해석입니다.