부산지방법원 2025타경5106. 민락수변로 49 광안KCC스위첸하버뷰의 2층 219호를 포함한 집합건물 경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 제2종근린생활시설이며, 2층 219호는 ‘오파인드파티룸’, 다른 한 호는 ‘빈티지뮤지엄그로서리’로 이용 중입니다. 따라서 이 물건을 아파트나 일반 주거용 호실로 가정해 분석하면 안 됩니다.

소유자 엠씨디주식회사는 2022년 3월 10일 거래가액 966,800,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 경남은행이 채권최고액 784,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 수영구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 담보채권 미회수분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022년 3월 10일 접수된 경남은행 근저당권 784,300,000원입니다. 2025년 3월 21일 임의경매개시결정과 2026년 1월 12일 수영구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 앞선 한국자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 엠씨디주식회사입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음

두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2022년 3월 10일보다 늦습니다. 따라서 낙찰자에게 대항할 수 없고 보증금도 승계되지 않습니다. 두 사람 모두 배당요구는 했지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 실제 배당 여부와 금액은 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다.

③ 가격 비교 — 할인율은 크지만 동일 조건 실거래가 아니다

광안KCC스위첸하버뷰의 최근 12개월 참고 실거래는 12건이며 평균은 497,941,666원, 최저는 404,300,000원, 최고는 570,000,000원입니다. 현재 최저가 246,274,000원은 이 평균의 49.5%입니다.

현재 최저가는 감정가 718,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이미 3회 유찰됐다는 사실은 시장이 감정가와 이용가치, 임대수익, 명도 또는 상업시설의 환금성에 보수적으로 반응했다는 신호로 함께 봐야 합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.6회이며 매각률은 0.0%로 제시돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 246,274,000원 가정)

경남은행 근저당권은 542,273,836원이 미배당으로 남습니다. 이는 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 민락동행정복지센터 남측 인근으로, 주변은 중·소규모 아파트단지와 숙박시설, 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통 사정은 보통입니다.
• 현황 이용. 제2종근린생활시설인 오파인드파티룸과 빈티지뮤지엄그로서리로 이용 중입니다.
• 도로. 동측 약 15m, 남측과 서측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 토지면적은 5,120㎡, 공시지가는 ㎡당 5,091,000원입니다.
• 건물. 2021.11.30. 사용승인된 광안KCC스위첸하버뷰는 294세대 규모이며, 공부와 현황의 차이와 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업용 호실은 주거용 거래표본보다 수요층이 좁고 임대수익과 공실 여부에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 환금성 검토가 필요하다는 신호입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 감정서에는 제2층 제219호 외 1개호가 기재돼 있으므로 매각목록에서 1층 106호 포함 여부와 각 호별 면적을 원본으로 확인하세요.
• 임차인·영업점유 확인. 김승욱과 배진희의 실제 점유 여부, 영업 지속 여부, 내부 시설물의 소유권과 명도 일정을 현장에서 확인하세요.
• 우선변제 확인. 두 임차인은 대항력이 없지만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않습니다. 배당요구서와 임대차계약서를 대조하세요.
• 실거래 오인 금지. 최근 실거래 표본은 39.48㎡와 40.38㎡로 대상 면적 57.5125㎡와 일치하지 않습니다. 주거용 실거래를 대상 상가 가치로 그대로 환산하지 마세요.
• 수익가치 산정. 현재 월세 자료는 3,800,000원과 4,000,000원이지만, 실제 계약 유지 가능성, 공실률, 관리비와 시설비를 함께 검토하세요.
• 체납 확인. 수영구 압류가 존재하므로 당해세와 체납세액, 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 수익가치로 검증”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸하고, 실제 임차인 2명도 대항력이 없어 매수인이 승계할 보증금은 없습니다. 인수 0원이라는 결론은 분명합니다.

그러나 권리가 안전하다고 해서 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%, 참고 실거래 평균의 49.5%이지만, 실거래 면적이 대상 면적과 다르고 대상은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 이미 3회 유찰된 만큼 주거용 거래가가 아니라 실제 임대수익·공실·명도·상업시설 환금성을 기준으로 응찰가를 다시 계산해야 합니다. 결론은 권리 합격, 가격은 현장과 수익성 검증 후 판단입니다.