부산지방법원 2025타경5106. 부산 수영구 민락동 광안KCC스위첸하버뷰 2층 219호입니다. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설이며, ‘오파인드파티룸’과 ‘빈티지뮤지엄그로서리’로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 엠씨디주식회사이고, 2022.03.10. 경남은행이 채권최고액 784,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 2025.03.21. 임의경매개시결정, 2026.01.12. 수영구 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 김승욱·배진희도 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없으며, 배당요구를 했습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5106 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 2층 219호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 엠씨디주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 718,000,000원 / 246,274,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 1,794,817,722원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.10. 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 784,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2021.12.14. 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.03.10. 엠씨디주식회사로 소유권이 이전되면서 같은 날 경남은행 근저당이 설정됐습니다. 그 뒤 발생한 임의경매개시결정과 수영구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승욱 | 2층 219호 | 2023.04.04 | 25,000,000원 | 3,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.05.28 |
| 배진희 | 1층 106호 | 2023.07.12 | 30,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.03.28 |
② 시세 비교 — 숫자는 크게 할인됐지만 비교 조건을 먼저 봐야 한다
광안KCC스위첸하버뷰의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 514,416,666원, 최신 거래는 2026.09. 540,000,000원입니다. 현재 최저매각가 246,274,000원은 최근 12개월 평균 대비 47.9%입니다.
다만 중요한 제한이 있습니다. 본건의 비교 기준면적은 57.5125㎡인데, 제공된 최근 실거래는 39.48㎡ 또는 40.38㎡입니다. 즉 면적 조건이 일치하지 않습니다. 게다가 본건 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 따라서 47.9%라는 숫자만으로 ‘정확히 시세의 절반 이하’ 또는 ‘확실히 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 40.38㎡ | 12 | 540,000,000원 |
| 2026.09 | 40.38㎡ | 5 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 39.48㎡ | 15 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 15 | 528,000,000원 |
| 2026.06 | 40.38㎡ | 18 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 40.38㎡ | 13 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 514,416,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 246,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,247,836원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 784,300,000원 | 242,026,164원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 경남은행 근저당 채권최고액 784,300,000원 중 242,026,164원이 배당되는 시나리오이며 미배당액은 542,273,836원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 경남은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 246,274,000원 | 242,026,164원 | 542,273,836원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 172,391,800원 | 169,178,315원 | 615,121,685원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 120,674,259원 | 118,184,819원 | 666,115,181원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 경남은행의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수부담은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 민락동행정복지센터 남측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 당시 제2종근린생활시설로 이용 중이며 상호는 오파인드파티룸, 빈티지뮤지엄그로서리로 조사됐습니다.
- 도로. 동측 약 15m, 남측 약 10m, 서측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 중로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 5,091,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 지표. 광안KCC스위첸하버뷰는 294세대이며 준공일은 2021.11.30입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 범위 확인. 김승욱은 2층 219호, 배진희는 1층 106호로 조사돼 있습니다. 실제 매각대상과 점유범위를 매각물건명세서 및 현황조사 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 대항력은 없음. 두 임차인의 전입일은 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 다만 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 시세표본 면적 차이. 본건 비교 기준면적 57.5125㎡와 최근 실거래 39.48~40.38㎡가 일치하지 않으므로 47.9% 수치를 그대로 동일면적 할인율로 해석하지 마세요.
- 용도 확인. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 주거용 실거래와 동일한 기준으로 환금성을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 압류·세금 확인. 2026.01.12. 수영구 압류가 있으며 등기상 매각으로 소멸하지만, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 배당과 인수 구분. 경남은행에 대규모 미배당이 남더라도 제공된 시나리오상 낙찰자의 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 숫자의 해석이 핵심
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2022.03.10. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 임차인 2명도 대항력이 없습니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 숫자만 보고 결론 내리기 어렵습니다. 감정가 718,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 246,274,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 514,416,666원의 47.9%입니다. 그러나 비교 거래의 면적이 39.48~40.38㎡인 반면 본건 비교 기준면적은 57.5125㎡이고, 본건은 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 따라서 권리는 인수 0원으로 단순하지만, 실제 가격 메리트는 동일 면적·동일 용도의 거래를 대조한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
