부산지방법원 2025타경5106. 부산 수영구 민락동 광안케이씨씨스위첸하버뷰 1층 106호가 표시된 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설이며, 등기상 현 소유자는 엠씨디주식회사입니다. 2022.06.28 소유권이 이전된 날 주식회사경남은행이 채권최고액 1,081,300,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.06.04 같은 은행의 채권최고액 38,500,000원 근저당과 2025.03.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 1,512,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가가 518,616,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 거래자료의 12개월 평균은 514,416,666원으로 현재 최저가가 그 100.8%입니다. 최신 거래 540,000,000원보다는 낮지만, 비교 거래 자체가 대상 기준면적과 일치하지 않으므로 현재 가격이 확실히 싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 1층 106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 제2종근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 엠씨디주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,512,000,000원 / 518,616,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,794,817,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.06.28 주식회사경남은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 2024.06.04 근저당과 2025.03.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.12.14 한국자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 — 두 명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승욱 | 2층 219호 | 2023.04.04 | 25,000,000원 | 3,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배진희 | 1층 106호 | 2023.07.12 | 30,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김승욱은 2025.05.28, 배진희는 2025.03.28 각각 배당요구를 했습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2022.06.28보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 3회 유찰이어도 최근 평균의 100.8%
광안KCC스위첸하버뷰 최근 거래 12건의 평균은 514,416,666원, 최신 거래는 540,000,000원, 거래 범위는 470,000,000원~570,000,000원입니다. 현재 최저매각가 518,616,000원은 최근 12개월 평균의 100.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 40.38㎡ | 12 | 540,000,000원 |
| 2026.09 | 40.38㎡ | 5 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 39.48㎡ | 15 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 15 | 528,000,000원 |
| 2026.06 | 40.38㎡ | 18 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 40.38㎡ | 13 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 514,416,666원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회이고, 본건은 현재 3회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 매각가는 363,031,200원, 5회 유찰 시에는 254,121,839원으로 내려갑니다. 현재 회차에서는 가격보다 비교대상 적합성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 518,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,586,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,081,300,000원 | 511,029,840원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사경남은행 | 38,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권최고액 1,119,800,000원 중 511,029,840원이 배당되고, 608,770,160원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락동행정복지센터 남측 인근으로, 주위는 중·소규모 아파트단지와 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 공동주택 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 15m, 남측 약 10m, 서측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 5,120.0㎡, 공시지가 5,091,000원/㎡, 평지·세로장방·중로각지로 조사됐습니다.
- 단지 참고. 광안KCC스위첸하버뷰는 294세대, 2021.11.30 준공으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 소재지는 1층 106호로 표시되지만 점유조사와 감정내용에는 2층 219호도 함께 나타납니다. 입찰 전 물건목록과 감정평가 원문을 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 두 점유자 모두 대항력은 없지만 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았고, 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 면적 39.48~40.38㎡와 비교용 기준면적 49.98㎡가 일치하지 않으므로 최근 거래 평균을 그대로 적정가로 사용하지 마세요.
- 상업용 이용상태 확인. 감정평가상 제2종근린생활시설 이용 중이므로 실제 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 배당 변동요인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 매각기일 2026.09.29 기준 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰률보다 실질가격과 비교대상 적합성”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2022.06.28 경남은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 김승욱·배진희의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 후순위 근저당도 소멸하고 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 1,512,000,000원에서 3회 유찰돼 518,616,000원까지 내려왔지만, 이 금액은 최근 12개월 거래 평균 514,416,666원의 100.8%입니다. 최신 거래 540,000,000원보다 낮다는 점은 있으나, 최근 거래 면적이 비교용 기준면적과 맞지 않고 본건은 제2종근린생활시설로 이용되고 있어 직접적인 시세 비교의 신뢰도가 낮습니다. 권리는 정리형이지만, 현재 가격의 매력은 추가 확인이 필요한 사건입니다.
