부산지방법원 2025타경5106. 광안케이씨씨스위첸하버뷰 내 1층 106호와 2층 219호로, 감정평가 당시 각각 제2종근린생활시설인 ‘오파인드파티룸’과 ‘빈티지뮤지엄그로서리’로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 엠씨디주식회사이며, 2022.06.28. 소유권이전과 동시에 경남은행의 채권최고액 1,081,300,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 경남은행의 38,500,000원 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 실제 2명입니다. 김승욱은 2층 219호에 2023.04.04., 배진희는 1층 106호에 2023.07.12. 전입했습니다. 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 전부 받지 못하더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 권리의 핵심 위험은 낮지만, 가격 비교 자료의 적합성이 낮다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 1층 106호 및 2층 219호 |
| 등기 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 제2종근린생활시설 2개 호 |
| 이용상태 | 1층 106호: 빈티지뮤지엄그로서리 · 2층 219호: 오파인드파티룸 |
| 소유자 | 엠씨디주식회사 (거래가액 1,289,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,512,000,000원 / 518,616,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 1,794,817,722원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.06.28. 경남은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.12.14. 한국자산신탁 명의의 신탁등기는 2022.06.28. 소유권이 엠씨디주식회사로 이전되면서 이미 말소됐습니다. 배당표상 매수인이 인수하는 권리는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 차임 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승욱 2층 219호 | 25,000,000원 3,800,000원 | 2023.04.04. 2025.05.28. 배당요구 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배진희 1층 106호 | 30,000,000원 4,000,000원 | 2023.07.12. 2025.03.28. 배당요구 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 비교 — 34.3% 낙폭만 보고 싸다고 할 수 없다
제공된 광안KCC스위첸하버뷰 거래자료는 최근 12개월 12건으로, 평균은 497,941,666원, 최저 404,300,000원, 최고 570,000,000원입니다. 현재 최저매각가 518,616,000원은 이 평균의 104.2%로, 참고 평균보다 20,674,334원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.48㎡ | 15 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 15 | 528,000,000원 |
| 2026.06 | 40.38㎡ | 18 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 40.38㎡ | 13 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2025.11 | 40.38㎡ | 6 | 468,000,000원 |
| 2025.10 | 40.38㎡ | 6 | 404,300,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 497,941,666원 |
④ 유찰 회차별 구조
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 34.3% | 518,616,000원 | 511,029,840원 | 608,770,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 363,031,200원 | 357,148,763원 | 762,651,237원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 254,121,839원 | 249,764,133원 | 870,035,867원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 경남은행의 미배당은 커지지만, 그 손실이 매수인에게 이전되지는 않습니다. 대항력 있는 임차인이 없기 때문에 어느 제시 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 회차는 이미 3회 유찰됐음에도 제공된 최근 거래 평균보다 높은 수준이므로, 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 518,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,586,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,081,300,000원 | 511,029,840원 |
| 2. 추가 근저당 · 주식회사경남은행 | 38,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 1,119,800,000원 중 511,029,840원이 배당되고, 608,770,160원이 미배당으로 남는 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락동행정복지센터 남측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 2층 219호는 오파인드파티룸, 1층 106호는 빈티지뮤지엄그로서리라는 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 18층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·경보· 스프링클러·소화전·시스템에어컨·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 5,120㎡의 평지·세로장방형 상업기타 용지이며, 동측 약 15m, 남측·서측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 5,091,000원/㎡입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 자료는 294세대·2021.11.30. 준공으로 집계됐지만, 본건은 제2종근린생활시설 2개 호입니다. 주거용 거래자료보다 동일 용도의 매매·임대 사례가 우선돼야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 1층 106호와 2층 219호가 함께 평가된 구조이므로 매각목록과 각 호별 등기·대지권 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차 현황 확인. 김승욱·배진희의 실제 점유 범위, 보증금, 차임, 확정일자와 최우선변제 적용 여부를 매각물건명세서 및 접수문건으로 확인해야 합니다.
- 상업용 시세 조사. 제공된 실거래는 39.48~40.38㎡ 주거 표본으로 본건과 맞지 않습니다. 동일 건물 또는 인근 제2종근린생활시설의 매매가와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 운영·명도 점검. 현재 파티룸과 그로서리로 이용 중이므로 영업시설 인도, 집기 철거, 원상회복과 명도 일정이 입찰가에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세는 현재 배당추정에 확정 반영되지 않았으므로 관리주체와 집행법원에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 접수문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다”
이 사건은 권리만 보면 명확합니다. 2022.06.28. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 현재 최저가 518,616,000원은 제공된 최근 거래 평균 497,941,666원의 104.2%이며, 해당 거래자료마저 본건과 용도·면적이 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 보류입니다. 동일한 제2종근린생활시설의 매매·임대 사례로 수익성과 환금성을 다시 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
